樓市調控不斷加碼 大投資客率先出逃

樓市調控不斷加碼 大投資客率先出逃

　　自昨日起，我國存貸款基準利率正式上調0.25個百分點。住建部昨日也上調了個人住房公積金貸款利率。

　　繼第三套房貸暫停后，多個城市出臺“限購令”，加上此次加息，不到一個月的時間里樓市已經遭遇了三大利空，“金九銀十”搖身一變?yōu)?ldquo;調控季”。

　　在多重政策壓力下，雖然不少散戶投資者還在惜售甚至反價，但記者了解到，部分先知先覺的機構投資者已經率先出逃，被認為是“下半年樓價下跌的先行信號”。

　　最新現象

　　房地產調控政策不斷加碼，雖然市場上不少散戶投資者還在惜售甚至反價，但記者了解到，近期市場中的投資大戶已經悄然開始了隱秘的出貨行為。

　　炒樓團：二手市場巨量拋盤

　　昨日，記者從業(yè)內人士處獲悉，某外地商會近日開始放出住宅物業(yè)，初步統計總數接近500套，可能在未來一段時間中分次出貨。據了解，這500套單位主要集中在天河北某住宅項目，大概涉及近億元資金，此前由該商會的企業(yè)成員聯合購買，也就是市場中所謂的“炒樓團”。

　　該業(yè)內人士告訴記者，該商會買入這批住宅已有一段時間，獲利頗豐，由于近期一連串調控政策出臺，房價難以大幅上漲，因此打算拋售住宅置換商用物業(yè)。

　　此外，記者還了解到，近期某資產處理公司正在處理幾個銀行委托的一批住宅物業(yè)，總量近兩百套。有業(yè)內人士認為，突然出現這樣的批量物業(yè)與房地產調控政策不無關系。

     外資：怕調控轉買商業(yè)地產

　　除了“炒樓團”，不少來自境外的熱錢也對調控謹慎以待。興業(yè)地產工商鋪總監(jiān)朱輝告訴記者，日前有一批東南亞資金來到廣州尋求投資機會，但他們認為內地樓市面臨調控，加上目前住宅價格處于高位，因此準備選擇天河區(qū)的寫字樓物業(yè)入市。

　　顯著對比“散戶”投資客還在惜售反價

　　與這些迅速轉舵的大投資客相比，那些只有一兩套物業(yè)的“散戶”投資客們卻還在“惜售”甚至反價。滿堂紅地產天河公園板塊負責人介紹，新政之后當地并未出現業(yè)主放盤增多的情況，反而有逾一成放盤業(yè)主封盤不售。據了解，這部分業(yè)主中，既有被新政誤傷的改善型買家，也有投資客。

　　投資客李先生表示，自己手頭上有三套房產，按照政策，自己賣掉之后不僅不能貸款，還只能再買一套房，既然現金拿在手里也沒好的去處，還不如把房子留著慢慢“以租養(yǎng)供”。

　　市場趨勢

　　“炒樓團”出貨

　　樓價現反轉信號？

　　匯力地產顏志科表示，這種情況出現并不足為奇。他透露，在2008年上半年，來自香港的“炒樓團”就向市場拋出400多套單位，“下半年樓價就開始走下坡路了。”

　　“這種出貨代表樓價調低過程的開始”，顏志科解釋，比如炒家之前是1萬元/平方米買入的單位，目前市場價格是1.8萬元/平方米，他們以1.6萬元/平方米出手，無形中造成市場承受能力的逐漸下降，樓市也開始了“陰跌”，“這是近年下半年樓價下跌的先行信號”。

　　市場人士預計，過了10月，二、三線的開發(fā)商就會開始推出“跳樓價”，非老八區(qū)的樓價一定跌。他們建議資金較少的自住買家和投資者最好暫時不要入市，但如果有實際需要、有空余資金，那么什么時候入市差別不大。

　　公積金貸款利率提高

　　住建部昨日宣布上調個人住房公積金貸款利率。如果貸款100萬元，以30年為例，加息后，商業(yè)貸款每月要多支付250多元，累計要多給7.5萬元的利息；公積金貸款累計多給6.2萬元左右。廣東工業(yè)大學房地產高級經濟師申格聯對記者表示，公積金利率提高是配合央行加息的一項措施。后期樓市銷量會下降，但不一定會影響房價緩慢上漲的走勢。

     數據說話

　　穗10月以來退房數

　　趕上整個9月

　　在提高首付、限購令、加息以及公積金貸款利率提高等各種政策的重疊效應下，退房數量開始增加。不過，業(yè)內專家表示，退房在所難免，但不會造成恐慌。

　　據網易地產對陽光家緣的網簽監(jiān)測數據，10月1日到19日，廣州全市累計有66套退房記錄，而整個9月份的退房記錄也是66套。

　　而記者走訪白云、越秀、海珠和天河等區(qū)的部分中介發(fā)現，二手市場也已出現部分退房現象。“來詢問的個人明顯多了些，但暫時還沒有退房的個案。”富力半島某中介的工作人員告訴記者。不過，他認為，現在很多買家還在和業(yè)主協商，接下來難免會出現較多的退房現象。

　　貸不到款是主要原因之一

　　資深地產專家鄧浩志指出，肯定會有退房現象，但應該不是基于樓價下跌的。“主要是第三套停貸后由于無法貸款所導致的。當然，也有部分是因為預期改變造成的，但量不會太大。”

　　申格聯認為，“退房有兩種情況，一是開發(fā)商將房子‘左手賣給右手’導演的退房；一是購房者遇變故缺錢引起的退房，尤其是‘9·29’新政甚至限購令出臺后。既然貸不到款或者買房風險加大，退房是很正常的。”