限購限貸震懾效果立現(xiàn) 房產(chǎn)稅為備用武器

     作為“二次調(diào)控”的核心內(nèi)容，房貸門檻的進一步提高、限制購房套數(shù)的約束對市場的震懾效果立竿見影，成為影響近期市場信心的關(guān)鍵因素，受到業(yè)界的認可。

　　但其實施也引來一些爭議，如提高首套房房貸門檻對于剛性需求的購房者而言是一種誤傷、首套住房有沒有必要限制等的熱點話題。而處于“備戰(zhàn)”狀態(tài)的征收房產(chǎn)稅的爭議似乎更多，一方面，其操作的技術(shù)層面存在諸多難題，另一方面，其抑制房價的效果還不明確。

　　討論1 “限購令”使投資客快速離場

　　政策要點

4月30日出臺的“京十二條”中，“限購令”是最新的臨時性措施：從5月1日起，北京家庭只能新購一套商品住房。這是全國首次提出的家庭購房套數(shù)“限購令”。

　　9月29日，二次調(diào)控新措施中也有針對“房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)”的規(guī)定。隨后，“限購令”陸續(xù)在深圳、廈門、南京、上海、杭州等多個城市推廣，成為二次調(diào)控的重要內(nèi)容。

　　限購抑制不合理需求

　　胡景暉(我愛我家副總裁)：樓市的房價過快上漲，在很大程度上是因為投資客成批購入物業(yè)，快速炒高房價后出手，推高房價快速獲利。“限購令”出臺后，將直接打擊快進快出不斷購買物業(yè)獲利的投資需求，炒賣行為將大為減少，投機等不合理需求受到抑制。在北京，投資客的快速離場，使5月樓市成交量快速下跌。

　　從北京實行“限購令”5個多月的時間來看，短期由于政策限制投資客，以及對購房者心理的影響，引發(fā)了一輪觀望潮。從長期來看，“限購令”并沒有降低剛性需求的購房需求，而經(jīng)過兩個月的消化期后，隨著開發(fā)商對新盤價格的調(diào)整，部分低價樓盤吸引了購房者，剛性需求開始逐步釋放，北京成交量從7月開始有所回升。

　　自住買房傾向一步到位

　　郭毅(亞豪機構(gòu)市場總監(jiān))：由于“限購令”規(guī)定一個家庭只能新購一套住房，購買了一套，就失去了再次購房的機會。手中緊握著惟一一次置業(yè)機會的購房者更加慎重入市。對于購房者來說，當購房機會變成唯一時，考慮實用性也成為了購房者們首要考慮的因素。因為可能要在新買的房中居住很長一段時間，想要換房，得等限購政策解除后才有機會，而限購政策并沒有說明政策的有效期時間。于是，限購政策也引發(fā)購房導向傾向于一步到位，貪大貪全，比如“剛需一族”在買房時就要考慮，新買的房子要包含結(jié)婚生子等很長一段時間的居住需求。而不是以往購房者根據(jù)經(jīng)濟實力先買一套小房子住著，等經(jīng)濟能力增強后再換房的步驟。這樣的購房導向，勢必對購房人造成經(jīng)濟上的壓力，而市場內(nèi)實用型、低總價的小三居戶型受追捧。

　　討論2 信貸門檻提高誤傷剛需？

　　政策要點

　　5月1日起，北京嚴格執(zhí)行“國十條”的要求，首套首付款比例90平米以下為兩成，90平米以上為三成，二套房首付款比例提高到五成，暫停對購買第三套及以上住房放貸等。

　　9·29新政，信貸更加收緊，首次購買90平米以下住房的首付款比例從兩成提高到了三成，明令禁止抵押貸款買房消費。同時，不少城市在出臺的二次調(diào)控細則中，還紛紛效仿“京十二條”中的“限外令”，對不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民不予發(fā)放貸款。

　　反應(yīng)：全款購房約五成

　　胡景暉(我愛我家副總裁)：新“限外令”使跨區(qū)域買房受限，不符合貸款條件的購房者要買房只能全款。另外，銀行對第三套房停貸，抑制多套購房需求。受信貸收緊的限制，開發(fā)商在賣房前都會嚴格審查購房人的貸款購買資格，避免無效的購買需求。同時，由于全款購房人不受限外令限制，新政后全款購房的比例也是直線上升，全款比例從新政前的三成上升到新政后的五成左右。

　　另外，銀行收到建委提供的鑰匙盤，嚴格執(zhí)行“認房又認貸”來認定二套房，提高二套房首付比例，買房人利用銀行貸款的比例在下降，投資房產(chǎn)的風險在增加，而銀行的風險相對減少。此外，新政還明令禁止抵押貸款買房消費，堵住了利用抵押房產(chǎn)套取現(xiàn)金炒房的不合理購房需求。

　　擔心：剛需被誤傷

　　孟奇(遠洋嘉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司研究總監(jiān))：兩次新政，均有提高首付比例的規(guī)定，市場不可避免地出現(xiàn)退房或者補交首付款的現(xiàn)象。

　　新出臺的首次置業(yè)90平米以下住宅首付比例由兩成提高到三成，這對于市場中的剛需影響比較大。一些購買90平米以下戶型的首次置業(yè)者，如果在新政前購房還沒來得及辦貸款手續(xù)，新政后可能要求補交10%的首付，以北京一套普通住宅150萬的總價來算，增加10%意味著要多掏15萬元的現(xiàn)金，這對于首次置業(yè)者來說是一筆不小的數(shù)目，無法補交首付就只能退房。

　　新政執(zhí)行后，剛需購房的資金門檻將提高一大截，剛需的購買力相對降低了，這對于市場中剛剛復蘇的剛性需求是一個沉重的打擊。

　　第三視角

　　房產(chǎn)稅依然是“備用武器”

　　政策要點

　　近日出臺的“二次調(diào)控”政策中，房產(chǎn)稅被寄予厚望，但是至今還是沒有明確出臺的準信兒，依然是坐在場外的“備用武器”。比較明確的消息是，財政部和國家稅務(wù)總局的有關(guān)負責人對媒體表示，“對個人所有的住房恢復征收房產(chǎn)稅是必要的”；而上海則表態(tài)稱要做好征收的準備，房產(chǎn)稅稅率可能介于0.3%至0.4%之間。如果按照這一稅率計算，若某套房的購買總價為200萬元，一年就要交6000元至8000元的房產(chǎn)稅。

　　我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅開征始于1986年，《中國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，對個人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅，而營業(yè)用房一直在征收房產(chǎn)稅。

　　如何征稅還需準備和論證

　　如果征收房產(chǎn)稅真有動作，上海將是風向標。

　　10月9日，上海市八部委官方解讀“滬12條”房地產(chǎn)調(diào)控細則，上海市房管局局長劉海生指出，對于房產(chǎn)稅的推出，上海持積極態(tài)度，一旦國家政策明確，可以加快推進。對于房產(chǎn)稅的前期準備工作，劉海生透露，目前上海已成立房屋狀況信息中心，這也是房產(chǎn)稅政策的一項重要準備工作。

　　此前，多個地方包括重慶、廣州、杭州、成都等都已經(jīng)開始著手在稅收系統(tǒng)進行房地產(chǎn)稅的征計培訓。由于房產(chǎn)稅的政策本來就存在，從政策層面來看，也就一句話的事情，近在眼前。

　　而對于征稅范圍和目標、差別化稅收的可能性和方法、房價評估的公允性、房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁的可能性等一系列技術(shù)方面的問題，可能還需要進一步的準備和論證。

　　中央財經(jīng)大學財政稅收學院院長劉桓曾表示，“近年來，中國房地產(chǎn)市場的產(chǎn)權(quán)登記狀況有所改進，這就為我們在部分地區(qū)選擇一些重點房源，比如高檔住宅等，進行房地產(chǎn)稅收改革試點創(chuàng)造了一定條件?？梢哉f，目前在部分地區(qū)個別房產(chǎn)品種上，具備了開征房產(chǎn)稅的條件。”此言道出了房產(chǎn)稅技術(shù)層面的現(xiàn)狀——部分地區(qū)、個別房產(chǎn)品種。

　　威懾投資、投機需求

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，在一定程度上可以說，房產(chǎn)稅依然是樓市調(diào)控最重要的“備用武器”，繼續(xù)發(fā)揮著對于投資投機需求的威懾作用。

　　對于房產(chǎn)稅的征收效果，是目前業(yè)界關(guān)注的焦點：能否有效抑制投機？會不會增加購房的不合理負擔？

　　業(yè)界主流的觀點認為，即使是在征收房產(chǎn)稅多年的國外，房產(chǎn)稅的頒布也并沒有起到降低房價的作用，房價的升與降，自有其市場規(guī)律。房產(chǎn)稅其實是保證房地產(chǎn)市場正常發(fā)展的一種長效機制，而抑制高房價卻是短期行為。

　　我愛我家的一位資深人士表示，按照目前透露的稅率計算，一套一兩百萬元的房產(chǎn)，房產(chǎn)稅一年也就幾千元，平均攤到每個月的金額三五百元。如果房主把這轉(zhuǎn)嫁給租客，這對于剛剛工作的年輕人來說，不是一個好消息。

　　一位不愿具名的業(yè)界人士表示，現(xiàn)在還只是提房產(chǎn)稅試點，相信全國性房產(chǎn)稅在征收之前肯定會對各類人群進行區(qū)分對待，以防止造成“誤傷”。房產(chǎn)稅即使開征了，也不會對一些自住或者沒有炒房目的的消費者造成太大的影響。