公租房擴(kuò)容考驗(yàn)財(cái)政 補(bǔ)貼+基金化運(yùn)作或成方向

    “新一輪樓市調(diào)控啟幕后，公共租賃住房日益成為“擴(kuò)供給”和保障房體系的主力軍。在中央主管部門的大力督導(dǎo)下，各地公租房建設(shè)計(jì)劃迅速擴(kuò)容。2011年，僅京、滬、渝、穗四城市計(jì)劃開工的公租房建設(shè)規(guī)模就超過2000萬平方米，同比增長逾兩倍；需要投入的開發(fā)資金已近千億元。”

　　　　“作為解決城市‘夾心層’住房問題的主要手段，公租房彌補(bǔ)了原來經(jīng)濟(jì)適用房等保障房品種的制度缺陷；今后，國家將重點(diǎn)發(fā)展公租房。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部一位官員坦言。

　　不過，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，從明年開始，公租房建設(shè)的資金壓力將逐漸上升。“目前，各地公租房基本由政府投資，少量項(xiàng)目采用地方國企投資或財(cái)政擔(dān)保下的公積金貸款來融資。隨著公租房建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大，市場投資模式亟待開發(fā)。”易居中國研究院分析師楊紅旭指出。

　　近期，由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)發(fā)起、建銀精瑞資產(chǎn)管理公司承擔(dān)研發(fā)的公租房基金方案已起草完畢，準(zhǔn)備上報(bào)國務(wù)院有關(guān)部門。該商會(huì)會(huì)長聶梅生認(rèn)為，財(cái)政支持+基金化運(yùn)作將成為公租房發(fā)展的主要方向。

　　公租房基金胎動(dòng)

　　“公租房建設(shè)運(yùn)營已獲得國家的稅收優(yōu)惠，如果租金定價(jià)合理，回報(bào)率適當(dāng)，公租房可以吸引社會(huì)資金進(jìn)入。”建銀精瑞資產(chǎn)管理公司一位負(fù)責(zé)人介紹，經(jīng)過4個(gè)多月的調(diào)研、測算和論證，一份由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)發(fā)起的關(guān)于成立公租房基金的方案已經(jīng)出爐。

　　據(jù)商會(huì)副會(huì)長李曉東介紹，基金將由房地產(chǎn)企業(yè)、銀行保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)及民間資本聯(lián)合出資組成，成立專門的管理公司進(jìn)行管理，并設(shè)定托管銀行、承建商等多方角色。

　　據(jù)了解，公租房基金前期啟動(dòng)資金主要依靠房地產(chǎn)企業(yè)，募集方式以私募為主。今后，隨著公租房規(guī)模的擴(kuò)大和公租房基金業(yè)務(wù)的成熟，募集方式不排除公募。

　　目前，基金的具體規(guī)模尚不明晰，但可以肯定的是，資金來源將主要是非官方的社會(huì)投資機(jī)構(gòu)。這些機(jī)構(gòu)投資公租房項(xiàng)目，主要是基于穩(wěn)定回報(bào)和合理收益。

　　“如果僅僅依靠財(cái)政資金，很多城市無法開展公租房建設(shè)；北京、上海等一線城市的公租房建設(shè)資金也可能面臨青黃不接的情況。”聶梅生表示。

　　今年5月，國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》，明確鼓勵(lì)民間資本參與政策性住房建設(shè)。由此，政策的鼓勵(lì)使得吸納多方機(jī)構(gòu)和企業(yè)的基金成為可能。

　　6月，住建部等七部門聯(lián)合對(duì)外發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，敦促各級(jí)地方政府加快發(fā)展公租房建設(shè)，由此，公租房成為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房等之外的重要住房保障形式。

　　在這個(gè)背景下，全國工商聯(lián)領(lǐng)導(dǎo)下的房地產(chǎn)商會(huì)開始籌備成立公租房基金。公租房基金方案的論證、起草工作主要由建銀精瑞資產(chǎn)管理公司承擔(dān)。而該公司是由房地產(chǎn)商會(huì)與建設(shè)銀行背景的建銀國際合作成立的房地產(chǎn)基金管理企業(yè)。而房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長李曉東正是建銀精瑞資產(chǎn)管理公司的董事長。

　　李曉東表示，擬設(shè)立的公租房基金，希望成為一個(gè)樣本，引領(lǐng)更多的民間資本和機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來。不過，對(duì)于首批參與者，房地產(chǎn)商會(huì)表示將限定準(zhǔn)入條件，為了便于管理，首批數(shù)量不會(huì)太多。其中，險(xiǎn)資等尋求平穩(wěn)利潤率的機(jī)構(gòu)、有保障房項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)歷的房企將在優(yōu)先考慮之列。

　　據(jù)李曉東透露，房地產(chǎn)商會(huì)通過對(duì)多個(gè)樣本城市的調(diào)研，對(duì)基金規(guī)模、投入支出和利潤回報(bào)等已有測算；基金的實(shí)際運(yùn)作具備較大的可行性。

　　運(yùn)營主體需多元化

　　“如果公租房都由政府來興建、分配、管理和運(yùn)營，那么今后的住房管理體制很可能回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，引入市場機(jī)制，讓公租房運(yùn)營主體多元化，將是規(guī)避政府失靈的主要手段。”全國人大財(cái)經(jīng)委副主任賀鏗認(rèn)為，公租房應(yīng)該在政府監(jiān)管之下，由社會(huì)機(jī)構(gòu)來做，政府自己來做不是辦法。

　　聶梅生指出，目前，中國的租房市場是C2C(個(gè)人對(duì)個(gè)人)的市場，公租房的興起，將形成B2C(商家對(duì)客戶)的模式；這個(gè)“B”需要政府推動(dòng)，需要非政府組織(NGO)和民間機(jī)構(gòu)來介入運(yùn)營。

　　不過，由于公租房的運(yùn)營政策尚不明確，分配和銷售等主動(dòng)權(quán)在政府手中，因此多數(shù)民間機(jī)構(gòu)的參與積極性并不高。

　　在江西，公共租賃房建設(shè)初定以配建為主、相對(duì)集中建設(shè)為輔，即“插花”建設(shè)。在實(shí)際操作上，企業(yè)基本上“不愿意參與運(yùn)營”，均希望政府收購。據(jù)當(dāng)?shù)胤抗芫忠晃还賳T介紹，幾個(gè)“插花”建設(shè)的公租房項(xiàng)目招投標(biāo)時(shí)，民間機(jī)構(gòu)基本沒有參與，結(jié)果全部是政府背景的國有房企“摘牌”。

　　專家呼吁，各地亟待通過創(chuàng)新運(yùn)營機(jī)制，吸引更大范圍內(nèi)的民間資本參與保障房建設(shè)和運(yùn)營。北京住建委主任隋振江建議，可以土地“年租制”建設(shè)公租房，鼓勵(lì)園區(qū)、企業(yè)和村集體自建公共租賃房就近出租的方法。

　　上海市住房保障和房屋管理局一位主管領(lǐng)導(dǎo)也表示，“政府希望找到解決公租房具體運(yùn)營問題的新路子。”他表示，上海將組織和扶持一批從事公共租賃住房投資經(jīng)營管理的專業(yè)機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)公租房建設(shè)投資、房源籌措、定向供應(yīng)和經(jīng)租管理，運(yùn)營機(jī)構(gòu)“以保本微利為原則，采取市場機(jī)制進(jìn)行運(yùn)作”。

　　上海愛建房地產(chǎn)總經(jīng)理萬雯娟認(rèn)為，公租房可以由開發(fā)商建設(shè)，政府將公租房打包，并提供年支付收益的財(cái)政擔(dān)保，將其整體出售給資產(chǎn)證券化平臺(tái)，后者向社會(huì)公開發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品；此舉可以提高公租房項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營的效率。

　　租金回報(bào)待確認(rèn)

　　與經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等出售型保障房“回款快、收益穩(wěn)”相比，公租房的投資回報(bào)期很長；同時(shí)，租金價(jià)格較低也限制了收益率。“公租房占用資金大，回報(bào)率又低，可能難以吸引足夠的民間資金和機(jī)構(gòu)進(jìn)入。”業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑道。

　　面對(duì)該質(zhì)疑，房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長李曉東指出，目前，公租房的租金回報(bào)還有待確認(rèn)；不過可以預(yù)見，公租房承租人群以城市“夾心層”為主，收入來源穩(wěn)定，擁有一定的支付能力和租金承受能力，如果政府在稅收等政策方面給予優(yōu)惠，并提供適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼扶持，那么公租房的利潤空間還是比較可觀的。

　　根據(jù)財(cái)政部、國稅總局9月底下發(fā)的通知，公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營將實(shí)施稅收優(yōu)惠政策。優(yōu)惠稅種涉及減免契稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、土地增值稅等6種。執(zhí)行期限暫定為三年。

　　通知明確，在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公租房，也可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅；對(duì)公租房經(jīng)營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅、印花稅；對(duì)公租房租賃雙方簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅予以免征。

　　專家指出，公租房建設(shè)免收土地出讓金，其開發(fā)成本基本上等同于建安成本，加之稅收方面的優(yōu)惠，公租房的開發(fā)和運(yùn)營成本并不高。根據(jù)測算，土地成本一般占到房地產(chǎn)開發(fā)成本的40%，扣除該成本后，公租房的開發(fā)成本相當(dāng)于普通商品房的60%。這就讓公租房在提供足夠的租金優(yōu)惠空間后還有可能維持市場平均收益率。