多城市頒“限貸”令 銀根收緊將如何影響樓市？

    　近日，上海、深圳、廣州、廈門、南京、杭州等多個城市相繼宣布實(shí)施“限貸”令，記者在采訪中了解到，“限貸”令對投機(jī)、投資性購房形成精準(zhǔn)打擊，效果初步顯現(xiàn)。專家認(rèn)為，嚴(yán)厲的“限貸”政策傳遞了管理層調(diào)控房價(jià)的決心，同時(shí)亦是“以時(shí)間換空間”，在控制需求的同時(shí)增加保障房供應(yīng)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場供需平衡。

    銀行嚴(yán)控“擦邊球”

　　按照國家相關(guān)部委9月29日出臺的樓市“二次調(diào)控”措施，差別化信貸政策進(jìn)一步加碼：暫停第三套及以上住房貸款、提高首付款比例至30%，用公積金貸款買第三套房的做法也被叫停。記者走訪發(fā)現(xiàn)，在如此嚴(yán)厲的“限貸”令面前，銀行紛紛收緊錢袋，并嚴(yán)控擦邊球。

　　記者致電滬上各大銀行，客服人員均表示，目前首套住房首付提高至三成，利率最低在8折到8.5折之間；二套房則按照最嚴(yán)苛的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行——認(rèn)房又認(rèn)貸，最低首付五成、利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍；三套房貸款更是一律說“不”。

　　在一家媒體工作的楊先生為了能讓女兒進(jìn)入重點(diǎn)小學(xué)，打算賣掉手上兩套房子中的一套，在上海徐家匯換購一套學(xué)區(qū)房。但咨詢銀行后他發(fā)現(xiàn)，由于他已經(jīng)有兩次貸款記錄，新購房將視作第三套房，無法獲取貸款。

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，與以往“留有余地”的信貸執(zhí)行不同，此次樓市收緊銀根可謂“動真格”，銀行甚至采取措施防范一些擦邊球行為。

　　白領(lǐng)房英因?yàn)楣ぷ髡{(diào)動，從深圳移居北京，她若想在北京購買住房已屬于第二套房。中介給她出的主意是，聯(lián)名一個無房產(chǎn)的人作為共有產(chǎn)權(quán)者，還可能按首次置業(yè)享受優(yōu)惠利率。“但長假后中介就告訴我，這條路已經(jīng)行不通了，只要產(chǎn)權(quán)證上有一人屬于非首次購房，就不能享受優(yōu)惠利率。”

　　“此次調(diào)控的力度空前，估計(jì)不會有銀行敢在風(fēng)口浪尖頂風(fēng)作案。”智恒房產(chǎn)一位工作人員說。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌在此間舉行的一個內(nèi)部演講中表示，中國房地產(chǎn)根本性、方向性、道路性的問題是，房地產(chǎn)要回歸到以消費(fèi)品為主導(dǎo)的市場，而不是投資市場。毫無疑問，近期從中央到地方出臺的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，正是讓房地產(chǎn)回歸“消費(fèi)品”屬性的必然之路。

　　“限貸”是雙刃劍？

　　差別化信貸在抑制投機(jī)、投資性購房方面效果顯著。上海銀監(jiān)局提供的數(shù)據(jù)顯示，自今年4月17日國務(wù)院頒布新“國十條”以來，上海個人住房貸款月增量逐月減少。而從8月份開始，個人房貸出現(xiàn)負(fù)增長，8月份上海個人房貸增量為-2.40億元，9月份為-4.27億元，第三季度個人房貸增量同比減少454.38億元。

　　針對上海最新出臺的樓市調(diào)控政策，上海銀監(jiān)局局長閻慶民認(rèn)為，“滬12條”是對今年上半年以來各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施的進(jìn)一步深化和細(xì)化，對于有效控制房價(jià)的過快上漲、避免銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)過度累積、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的整體目標(biāo)起到了極其重要和關(guān)鍵的作用。

　　但在一些改善性購房者看來，如此嚴(yán)厲的房貸政策，卻難免殃及一些自住需求。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)一位年輕的副教授告訴記者，她剛工作的時(shí)候買了一套60平方米的小戶型商品房，現(xiàn)在成家有了孩子，想換一套90平方米的兩室戶，但跑了多家中介后失望地發(fā)現(xiàn)，這個愿望很難實(shí)現(xiàn)：房屋價(jià)差加上交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)就超過100萬元，如果按照二套房貸的首付和利率要求，自己很難承受，只好放棄了換房計(jì)劃。

　　“管理層想以此傳遞政府樓市調(diào)控的決心。”一位股份制商業(yè)銀行信貸部門負(fù)責(zé)人說，“而對于消費(fèi)者來說，現(xiàn)在可能并不是購房的好時(shí)機(jī)。”

    業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，房地產(chǎn)是資金高度密集型產(chǎn)業(yè)，此輪調(diào)控緊扣“信貸”、同時(shí)配合限購等其他措施，雖然在一段時(shí)間內(nèi)可能會影響部分需求，但管理部門在調(diào)控的同時(shí)著力增加保障房供應(yīng)，亦是“以時(shí)間換空間”，未來有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場供需平衡，從而帶動房價(jià)趨穩(wěn)回落。

   “組合拳”下樓市再降溫

　　事實(shí)上，從各地出臺的細(xì)則來看，除了限貸外，還包括限購以及土地、稅費(fèi)、保障性住房等調(diào)控手段，形成組合拳，廣州甚至還另外規(guī)定未滿18周歲的未成年人不得購房。專家認(rèn)為，受新一輪調(diào)控政策強(qiáng)勢出臺的影響，市場再度降溫已成定局，未來半年可能保持下行和低迷形態(tài)。

　　凱盛經(jīng)略(上海)投資管理有限公司副總經(jīng)理趙煒告訴記者，“十一”長假以后，不管是帶看量還是交易量都有顯著下降，預(yù)計(jì)10月下半月這種趨勢會更明顯。未來隨著有效需求下降、供應(yīng)量增加，估計(jì)開發(fā)商的資金鏈會趨于緊張，對房價(jià)形成一定壓力。

　　一位上市銀行上海分行副行長則表示，當(dāng)前的信貸政策再持續(xù)半年，相信房價(jià)會有一定程度的回落。中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉表示，短期來看，市場連續(xù)幾個月的回暖勢頭將被壓制，包括成交量有所下挫、價(jià)格上漲趨勢亦會止步。預(yù)計(jì)10月份一線城市二手住宅成交量環(huán)比將出現(xiàn)兩成至三成的下降，第四季度房價(jià)再度下跌可能性越來越大。“滬12條”出臺后，短短一個星期，二手房市場已經(jīng)從之前的高調(diào)回暖轉(zhuǎn)為冷清觀望。

　　上海中原240余家門店的抽樣調(diào)查顯示，目前二手房帶看量下降20%至30%，細(xì)則出臺后的一周成交量相比“十一”長假期間下滑約20%。

　　國家統(tǒng)計(jì)局10月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月份，全國商品房銷售面積10446萬平方米，較8月份增加51.7%，創(chuàng)下今年以來成交量新高，表明市場回暖態(tài)勢強(qiáng)勁，開發(fā)商供應(yīng)規(guī)模和市場需求雙雙放量。9月份全國70個大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.1%，漲幅比8月份縮小0.2個百分點(diǎn)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭認(rèn)為，自4月份出現(xiàn)房價(jià)同比增幅的高點(diǎn)后，已連續(xù)第5個月出現(xiàn)回落。今年剩余月份，這一增幅將基本保持回落和振蕩態(tài)勢，明年二季度可能出現(xiàn)負(fù)增長。