韓志國:關(guān)于征收房產(chǎn)稅的政策建議

     高房價問題已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)和社會運(yùn)行與發(fā)展的一個重大隱患，民眾的不滿情緒正在蔓延。

　　房價的持續(xù)上漲有三個方面的原因：一是過度釋放的流動性必然催生資產(chǎn)泡沫，巨額游資到處炒，對社會的負(fù)面影響大于正面影響。二是土地財(cái)政與房價的輪番推動，80后都已經(jīng)進(jìn)入成家階段，每年有將近1000萬的大學(xué)生進(jìn)入社會，城市化進(jìn)程導(dǎo)致大量的農(nóng)民進(jìn)城，對城市住房的需求呈剛性狀態(tài)。三是隨著人民生活水平的提高，再加上中國人特有的偏愛固定資產(chǎn)的特點(diǎn)，住房的需求也明顯增加。

　　造成房價暴漲的原因中有投機(jī)因素在起作用但不是最主要因素，也有人手中持有比較多的房產(chǎn)甚至還有大量的閑置房，這些都是在調(diào)控房價中需要認(rèn)真考慮的。過去的幾次調(diào)控房價之所以都不成功，主要是路子不對：趨勢誤判、政策誤用、輿論誤導(dǎo)。我最近多次到各地考察，感到房價仍有新一輪上漲趨勢，如果不采取堅(jiān)決與果斷措施，房價再出現(xiàn)新一輪大漲甚至暴漲，那就會出現(xiàn)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)與社會問題。流動性泛濫所導(dǎo)致的房價上漲是快速的，而建社會保障房的過程則十分緩慢，而且政府也不可能承擔(dān)如此巨量的保障房建設(shè)。目前的調(diào)控措施幾乎都是以慢打快，在短期內(nèi)很難見效。我反復(fù)考慮并征求很多人的意見，覺得最值得重視的選項(xiàng)就是推出房產(chǎn)稅。

　　1、房產(chǎn)稅在本質(zhì)上是一種財(cái)產(chǎn)稅，只能對具有完全意義的財(cái)產(chǎn)征收。過去我們對營業(yè)性住房征房產(chǎn)稅，實(shí)際上征的是營業(yè)稅而不是對房產(chǎn)本身征稅；現(xiàn)在要對普通住房征房產(chǎn)稅，在法律上存在障礙，因?yàn)槲覀兊淖》吭诒举|(zhì)上只是70年的“暫住證”，但作為調(diào)控房價的權(quán)宜之計(jì)，我認(rèn)為是可以推出的，只是不能把它作為普通稅種，不能對所有住房普遍征收，這一點(diǎn)是推出房產(chǎn)稅的基本前提。因此財(cái)政部與國稅總局準(zhǔn)備把房產(chǎn)稅作為普通稅種進(jìn)行征收的方案不能采用，否則就把有房的與沒房的人都得罪了。

　　2、房產(chǎn)稅的主要作用是增加住房的持有成本，因此房產(chǎn)稅推出的主要目的有三個：一是逼出現(xiàn)有存量，存量部分不逼出來，只對增量部分征收，房價肯定下不來，因此上海的試點(diǎn)模式不能采用。二是加大投機(jī)購房成本，使他們對持有過多的住房投鼠忌器。三是從根本上改變市場和社會對房價走勢的預(yù)期。因此，房產(chǎn)稅可以考慮的征收原則是：一套房一律不征；二套房減征或不征，因?yàn)橐⑿】瞪鐣荒懿蛔屓嗣裼懈纳谱》康男枨?，如果對改善性住房征稅，要有豁免額度；三套房以上(包括三套房)倍征，并按套數(shù)提高稅率，每年的稅率也要不斷提高，這樣就把投機(jī)的力量和多余的存量房都逼出來了，市場的房屋供給會大大增加，房價的下調(diào)也就成必然趨勢。

　　3、房產(chǎn)稅作為一個特殊稅種，其稅收不能作為財(cái)政收入，而要百分之百地用于廉租房建設(shè)(不要建經(jīng)濟(jì)適用房，經(jīng)濟(jì)適用房容易被用來尋租)，這一條最為重要，有了這一條就贏得了民意和民心，千萬不能把房產(chǎn)稅的收入變成普通的財(cái)政收入。

　　4、房產(chǎn)稅的推出要全國一盤棋，不能搞試點(diǎn)，也不能五花八門，否則就會出現(xiàn)制度走偏，一旦房產(chǎn)稅失效，那后果將不堪設(shè)想。下決心在全國統(tǒng)一推出能得到民心和民意支持的房產(chǎn)稅在當(dāng)前尤為重要，在這方面，前三條最為關(guān)鍵。

　　5、房產(chǎn)稅的征收要堅(jiān)持從簡原則，最核心的一點(diǎn)就是按戶按套征收，不能重新測算和丈量每戶的住房面積，也不能搞資產(chǎn)評估，否則就很難具有操作性。對人均住房不超過30平米的，可自行申報(bào)專業(yè)審查，按程序進(jìn)行減免。

　　6、房產(chǎn)稅推出后，對高價房可不再進(jìn)行限制，但凡是房屋銷售價格超過城市平均房價的，開發(fā)商與購房者都將不再提供銀行貸款。這樣一來，高價房就完全由市場的真實(shí)供求來調(diào)節(jié)了。

　　高房價問題是本屆和下屆政府都繞不過去的難題，不解決就會呈日益惡化趨勢，越早解決越主動，越拖下去越被動。房價下跌不一定會引起經(jīng)濟(jì)下滑，因?yàn)榭梢源龠M(jìn)中國形成一個健康的房地產(chǎn)市場。房價下跌也不一定會導(dǎo)致銀行出現(xiàn)大量壞賬，因?yàn)闀懈】档你y行貸款流入健康的房地產(chǎn)市場。只要稅制與稅率設(shè)計(jì)合理，就不會引發(fā)大的問題。對有些問題要事先做好預(yù)案，防患于未然。由于流動性泛濫是房價暴漲的一個主要原因，因此盡快啟動加息進(jìn)程以全面回收流動性也應(yīng)該盡快提上日程。

　　根據(jù)我的分析與判斷，高房價已經(jīng)扼住了中國經(jīng)濟(jì)的喉嚨，政策的選擇空間已經(jīng)非常狹小，而且很容易成為經(jīng)濟(jì)與社會問題的導(dǎo)火索。把房價壓下來，一是贏得民心與民意；二是為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策選擇拓展空間；三是真正促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，建立起以消費(fèi)而不是以投資為導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)增長模式和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式。