京滬穗房貸:政策逼出各種花招 銀行在悄悄地弄

    農(nóng)行等銀行推出置換式個(gè)人住房貸款，所獲資金或可購(gòu)買二三套房，但是限制條件較多

　　理財(cái)周報(bào)零售銀行實(shí)驗(yàn)室研究員: 張莉、李雯姍、滑明飛、 冀欣、 沈珍洪、 李峻嶺/文

　　房貸新政落實(shí)情況如何？理財(cái)周報(bào)記者專門對(duì)二、三套房的貸款購(gòu)買情況進(jìn)行了全面調(diào)查。

　　二套房貸“變通”：找外人、假離婚，團(tuán)購(gòu)可獲優(yōu)惠

　　北京市通州區(qū)世紀(jì)新城的一工作人員表示，關(guān)于一、二、三套房的首付和利率無(wú)法改變。如果想購(gòu)買第二套住房，還想獲得較低的首付和利率，可找外地或老家的親戚，用其身份證，再辦理一套相關(guān)證明即可。在給銀行方面留聯(lián)系電話時(shí)就留你本人現(xiàn)在的辦公室電話，一旦銀行方面進(jìn)行電話核查，也好有個(gè)應(yīng)對(duì)。

　　北京市通州區(qū)海棠灣的一工作人員建議，可以通過(guò)離婚的方式貸款購(gòu)買第二套房。“等貸款辦下來(lái)后，可以再?gòu)?fù)婚嘛。”

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的工作人員表示，公司肯定要嚴(yán)格執(zhí)行新政，不敢通過(guò)“假離婚”方式辦理二套房貸?，F(xiàn)在，銀行和房地產(chǎn)交易中心，以及婚姻登記部門都聯(lián)網(wǎng)，根本沒(méi)有空隙可鉆。

　　記者走訪上海多家銀行了解到，二套房貸認(rèn)房又認(rèn)貸，首付5成，利率上浮10%。但深發(fā)展陸家嘴支行表示，該行二套房貸首付5成，利率為基準(zhǔn)利率，不上浮。民生銀行福山支行則一口拒絕了二套及以上的房子貸款。華夏銀行上海華先生說(shuō)，雖答應(yīng)二套房貸款，但是該行不強(qiáng)制購(gòu)買房產(chǎn)保險(xiǎn)，而一般300萬(wàn)左右的房子需要300多元的保險(xiǎn)費(fèi)。

　　工行浦東分行華先生表示，該行嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行政策，只要名字上過(guò)房產(chǎn)證，都算是第二套。除非假離婚，以前有過(guò)，但現(xiàn)在不大現(xiàn)實(shí)。

    針對(duì)部分客戶試圖“借道”消費(fèi)貸款購(gòu)房的行為，這名工作人員提醒，某些房產(chǎn)中介會(huì)跟客戶簽下這樣的合同。但是，如果真的要簽合同的話，或可以通過(guò)銀行貸款評(píng)估流程增加貸款額度。對(duì)此，房產(chǎn)價(jià)值是由銀行專業(yè)的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估部門進(jìn)行評(píng)估，不是以賣房者或房屋中介與購(gòu)房者雙方的購(gòu)房合同為準(zhǔn)的。購(gòu)房者要警惕風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格遵守政策規(guī)定，不要因小失大，日后引起糾紛。

　　在福建，廈門某房地產(chǎn)公司內(nèi)部售樓人員透露，如果一次性多買幾套的話（即團(tuán)購(gòu)買房），可享受第二套首付三成的優(yōu)惠。

　　三套房貸比較難，綜合消費(fèi)抵押貸款或可變通

　　在房貸新政發(fā)布后的第二天晚上深圳便發(fā)布“限購(gòu)令”，規(guī)定深圳戶籍家庭限購(gòu)兩套，提供一年以上社保的非深圳戶籍家庭限購(gòu)一套。這意味著在深圳申請(qǐng)三套房貸是不可能了。

　　“三套房貸肯定做不了。”工行南山營(yíng)業(yè)部的一位信貸人員說(shuō)。深圳其他多家銀行也表示無(wú)法辦理第三套房貸。海宏房地產(chǎn)中介公司的人員也表示，無(wú)法辦理三套房貸。

　　珠海、中山和惠州等二三線城市的三套房貸也進(jìn)入“冬眠”期。珠海各銀行均表示“停發(fā)第三套房貸，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為認(rèn)房又認(rèn)貸”。

　　但深圳滿堂紅房產(chǎn)中介公司的一工作人員說(shuō)，如果前兩套房有一套是全款買的話，可以按照第二套房貸來(lái)做，具體的方法要看到房子和手續(xù)后決定。這樣的方式在惠州也得到了認(rèn)同，浦發(fā)惠州支行一位信貸部門工作人員表示，如果名下的兩套房一套為全額購(gòu)買，一套為按揭，那可以按照二套房來(lái)做貸款。

　　深發(fā)展陸家嘴支行口氣堅(jiān)決，“聽(tīng)說(shuō)要出這樣一個(gè)政策，我們9月29、30號(hào)都是加班把三套房貸款審批完了。”該行房貸員王小姐說(shuō)。杭州市慶春路和武林廣場(chǎng)附近的幾家大小銀行均表示無(wú)法辦理第三套房貸。渣打杭州武林支行的客戶經(jīng)理王小姐表示，“三套房早就不貸了。”

　　記者在廣州暗訪了超過(guò)20家的銀行網(wǎng)點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，第三套房貸無(wú)法辦理。佛山、肇慶、江門、東莞等珠江三角洲地區(qū)情況與此相同。

    不過(guò)正所謂“上有對(duì)策，下有政策”。某銀行廣州分行內(nèi)部人士陳先生說(shuō)，“現(xiàn)在有些股份制銀行的支行可以通過(guò)綜合消費(fèi)抵押貸款的途徑來(lái)讓第三套房獲得貸款。”

　　該人士表示，“購(gòu)買第三套房的可通過(guò)已擁有的兩套房進(jìn)行抵押，然后獲得綜合消費(fèi)的抵押貸款用于支付第三套房的房貸。銀行既然這樣做，肯定是睜一只眼閉一只眼，銀行知道購(gòu)房者通過(guò)抵押所獲得的消費(fèi)貸款是用于買房。”

　　“現(xiàn)在通過(guò)綜合消費(fèi)貸款讓購(gòu)房者獲得第三套房貸的銀行并不是很多，即使有也不會(huì)持續(xù)太長(zhǎng)時(shí)間。而目前通過(guò)這種方式的貸款利率需要上浮10%。”

　　北京、西安、太原以及環(huán)渤海地區(qū)主要城市的一些開(kāi)發(fā)商、地產(chǎn)中介公司、銀行均表示，第三套房貸無(wú)法辦理。但西安市一位多年擔(dān)任銀行客戶經(jīng)理的周先生也提出“消費(fèi)貸款”來(lái)購(gòu)買第三套住房。

　　另類途徑：置換式個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)

　　“農(nóng)行等行有置換式個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，通過(guò)這種貸款獲得的錢就可以拿來(lái)購(gòu)置第二套或第三套住房。”上述周先生說(shuō)。

　　記者通過(guò)農(nóng)行北京分行了解到，置換式個(gè)人住房貸款是對(duì)已經(jīng)用自籌資金全額付款購(gòu)買住房并取得房屋所有權(quán)證書(shū)的客戶發(fā)放的、用于清償購(gòu)房所負(fù)債務(wù)的貸款。要求取得房產(chǎn)證的時(shí)間不超過(guò)3年，新房可貸款額度最高為購(gòu)房全款的70%，二手房最高貸款額度為購(gòu)房全款的60%，最高貸款年限30年。