京滬深樓市“限購風(fēng)暴”：約7成受訪者推遲購房

    南京與深圳的限購令如出一轍，那么已經(jīng)實(shí)施15天的深圳樓市究竟受到了怎樣的影響？《揚(yáng)子樓市》連線《深圳特區(qū)報(bào)》、《南方都市報(bào)》的地產(chǎn)部主編進(jìn)行了深入采訪——

　　深圳一位開發(fā)商無奈對下屬說，“從現(xiàn)在起到年底，你們可以休息了。”

　　不愧為“深圳速度”，不到24個(gè)小時(shí)，深圳即創(chuàng)下了地方政府響應(yīng)中央政府樓市調(diào)控的最快速度。

　　從9月29日關(guān)于樓市調(diào)控的“國五條”出臺并要求地方立即制定實(shí)施細(xì)則，到9月30日晚上深圳緊急出臺“限購令”，再到10月1日起立即開始執(zhí)行，其行動(dòng)之迅速，措施之嚴(yán)厲，讓業(yè)內(nèi)人士、購房者甚至很多政府官員都頗感意外，有些人甚至十分吃驚。在被打蒙的開發(fā)商，高呼支持的購房者以及倍感壓力的地方政府背后，一場全新的博弈已經(jīng)拉開大幕。

　　他山之石，可以攻玉。為了能給當(dāng)下剛剛出臺“限購令”的南京樓市一些啟示，本期《揚(yáng)子樓市》特別連線早于南京實(shí)施“限購令”的深圳、上海和北京的多家主流媒體，以他們的視角來觀察一線市場的變化，看看限購令對于房地產(chǎn)市場的影響究竟如何。而限購版本與南京類似的深圳則是《揚(yáng)子樓市》考察的重中之重。

　　“此令一出，市場瞬間冰凍。新房、二手房交易量一周內(nèi)下挫高達(dá)6成，市場再現(xiàn)4月份‘國十條’出臺后的低迷狀態(tài)。”《深圳特區(qū)報(bào)》地產(chǎn)部主編傅衛(wèi)鴻，以近期舉辦的房交會為例，說明了市場的低迷。“我們國慶節(jié)舉辦的秋季房交會剛剛結(jié)束，結(jié)果不容樂觀。據(jù)統(tǒng)計(jì)，整個(gè)深圳樓市在秋交會上成交的房源，甚至低于周邊廣州等城市來參展的樓盤成交量。很多深圳樓盤都是零成交。”

　　國慶之后，萬科董秘譚華杰也向媒體表示，政策變化將對市場產(chǎn)生顯著影響，預(yù)計(jì)四季度市場整體銷售速度可能明顯放緩。從深圳萬科主要在售項(xiàng)目“十一”期間的來訪量看，比去年同期下降了4成左右，政策變動(dòng)的影響已經(jīng)十分明顯。而深圳另一位業(yè)內(nèi)人士透露，龍崗區(qū)一國慶期間開盤的樓盤，節(jié)前做了多項(xiàng)促銷活動(dòng)，結(jié)果受新政打擊，“新推出的1000多套房，沒有一套成交。”

　　作為被打擊的對象，面對成交量的節(jié)節(jié)下滑，開發(fā)商的心理狀況怎樣呢？對此，《南方都市報(bào)》地產(chǎn)部首席記者朱文策表示，在政策剛剛出臺之時(shí)，開發(fā)商心態(tài)猛然被改變，不少項(xiàng)目的操盤手表示：自己完全“被打蒙了”。“由于深圳的細(xì)則出臺速度非常的快，9月29日國家剛要求出細(xì)則，隔天9月30日深圳‘限購令’就出來了。因此，開發(fā)商往往會有‘沒有任何緩沖期’的感覺，感覺措手不及。”

　　短暫發(fā)蒙之后，則是陷入焦慮。在上周《深圳特區(qū)報(bào)》舉行的一場品牌開發(fā)商參與的座談會上，包括萬科在內(nèi)的幾乎所有與會開發(fā)商都表示，自己感到焦慮，覺得這個(gè)政策的“打擊非常大”。“我們初步統(tǒng)計(jì)了一下，在深圳同樣感覺的開發(fā)商，占到了總數(shù)的90%以上。”傅衛(wèi)鴻表示。　　

　　如何應(yīng)對“限購令”，據(jù)傅衛(wèi)鴻透露，目前市場上較為普遍的就是將推房計(jì)劃延期。“一家開發(fā)公司的老板就對下屬說，你們可以休息了，一直到年前，我們公司主要的任務(wù)是員工培訓(xùn)。”

　　不過，市場也不是一片悲觀，華海瀾灣相關(guān)負(fù)責(zé)人就表態(tài)，：“我們資金鏈?zhǔn)潜容^寬裕的，眼下成交不好，但我們看好長線。限購令應(yīng)該是短期的，不可能長期執(zhí)行，而市場上需求還是很旺盛的。一旦限制解禁，成交還是會回暖。”

     約7成受訪者推遲購房

　　投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)香港、惠州等地

　　至于購房者一方的變化情況，一個(gè)有代表性的例子就是《南方都市報(bào)》對“限購令”的調(diào)查。在約1000深圳市民參與的這項(xiàng)調(diào)查中，約有7成市民表示，會因“限購令”而推遲買房，超過7成市民表態(tài)支持“限購令”，有超過4成市民認(rèn)為，“限購令”會令深圳房價(jià)下跌三成以上。另外，據(jù)該報(bào)秋交會采訪發(fā)現(xiàn)，大部分市民都表示會推遲買房時(shí)間，但剛需和一些投資商鋪的客戶，仍然相對比較積極。

　　對于“限購令”給購房者的影響，朱文策特別提到了投資客的“被擠出”。“‘限購令’帶來的另一個(gè)影響是擠出效應(yīng)。主要表現(xiàn)是不少深圳投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)香港和惠州等地，出手當(dāng)?shù)貥鞘小?rdquo;堪為佐證的是，深圳兩大中介中原和美聯(lián)透露，國慶期間由深赴港的購房者明顯增多。“一豪宅樓盤一周售出200多套，約40%買家來自以深圳為主體的內(nèi)地投資客。”一位國慶期間幾乎每天都在深港兩邊跑，帶客去香港買樓的地產(chǎn)人士透露，由其帶客赴港成交的就有10套，而且基本上都是大戶型豪宅。

　　與此同時(shí)，“限購令”出臺后的國慶期間，惠州新房遭“瘋搶”。當(dāng)?shù)亻_發(fā)商表示，深圳投資客是這里異?；钴S的一個(gè)群體，資源型樓盤和市中心公寓是他們出手比較集中的地方。據(jù)該市雅居樂白鷺湖的銷售人員介紹，7-9月份，深圳投資客在該樓盤占到了總體成交客戶的40%左右；而國慶黃金周深圳投資客的比例出現(xiàn)明顯上升，已經(jīng)超過50%。有媒體記者在現(xiàn)場采訪發(fā)現(xiàn)，隨機(jī)問的5個(gè)人中竟然有3個(gè)是深圳來的。

　　政府在調(diào)研“假離婚”

　　限購令或?qū)⒊掷m(xù)半年

　　樓市調(diào)控的過程，從來就是與政策漏洞進(jìn)行博弈的過程。在規(guī)避政策方面，傅衛(wèi)鴻表示，聽說政府已在密集調(diào)研市場中的規(guī)避措施，特別是假離婚。“現(xiàn)在對假離婚破解‘限購令’，還沒有切實(shí)可行的制止辦法。但政府正從銀行角度進(jìn)行監(jiān)管，銀行一旦同意這樣的以假離婚破解‘限購令’的行為出現(xiàn)，其風(fēng)險(xiǎn)就會轉(zhuǎn)嫁到自己身上。另外，對于一些資金實(shí)力較為雄厚的家庭來說，假離婚對他們也有著一定的風(fēng)險(xiǎn)。”

　　“限購令”的政策能持續(xù)多久，多位深圳的業(yè)內(nèi)表示，目前還不好預(yù)測。但萬科總裁郁亮已經(jīng)公開表態(tài)，這個(gè)調(diào)控不是短期的。“現(xiàn)在業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，半年到一年是比較合適的，既能夠不過度影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，又能抑制房地產(chǎn)市場的過熱。我個(gè)人估計(jì)半年的可能性更大一些。”傅衛(wèi)鴻從業(yè)內(nèi)人士的角度進(jìn)行了預(yù)測。

　　而《南方都市報(bào)》的朱文策透露，目前，他們從官方人士那里得到的消息稱，至少今年年底前是肯定不會結(jié)束的。“我個(gè)人的判斷是，至少到明年一季度結(jié)束，這個(gè)政策都不會取消。”朱文策結(jié)合政策出臺背景表示，這是由于深圳所受的壓力決定的。8-9月深圳市場出現(xiàn)的明顯反彈，包括后來的玉湖灣萬人搶房砸售樓處事件，都造成了惡劣影響，導(dǎo)致深圳壓力更大。因此說，“限購令”短期內(nèi)不會輕易取消。

　　國慶長假期間舉辦的深圳秋交會上“看多買少”，深圳本地樓盤的成交量甚至低于周邊廣州等城市參展樓盤的成交量。

      新聞鏈接

　　上海、北京 限購令效果如何

　　《揚(yáng)子樓市》連線兩地主流媒體

　　中低價(jià)位房子銷量不錯(cuò)

　　上海“限購令”出臺之后，可能是由于時(shí)間不是很長，因此從現(xiàn)在的成交看，房地產(chǎn)市場的變化還沒有深圳那么明顯。

　　值得關(guān)注的是，一些原本準(zhǔn)備下手的客戶，已經(jīng)開始紛紛轉(zhuǎn)為觀望。這部分人在我們了解的一些樓盤中，最多可以占到2-4成左右。

　　在開發(fā)商方面，市場出現(xiàn)了分化的局面。一些原計(jì)劃10月推房的項(xiàng)目，特別是品牌較好且前期蓄水不錯(cuò)的樓盤，仍舊按照計(jì)劃推盤，并取得了不錯(cuò)的成績。如萬科、仁恒的項(xiàng)目，還有星河灣等。而另一些原本準(zhǔn)備11月、12月推房的項(xiàng)目，則準(zhǔn)備推遲開盤時(shí)間，靜觀政策與市場的變化。開發(fā)商的心態(tài)也多從以前所提的“謹(jǐn)慎樂觀”變?yōu)榱爽F(xiàn)在的“更加謹(jǐn)慎”，而這特別體現(xiàn)在定價(jià)方面。

　　近期上海樓市中低價(jià)位的房子銷量不錯(cuò)，這應(yīng)該說明剛需客戶的市場還是蠻大的，沒有被“限購令”捆住手腳。對于限購持續(xù)時(shí)間的猜想，現(xiàn)在很難預(yù)測。但我個(gè)人認(rèn)為，肯定是不會短于半年時(shí)間的，只有等市場逐漸穩(wěn)定了，政府才會松綁吧。

　　有樓盤單價(jià)降1萬

　　北京“限購令”剛出來的五六月月份，市場迅速轉(zhuǎn)冷，成交量出現(xiàn)大跌。特別是5月份，住宅成交環(huán)比下降48.56%；成交均價(jià)環(huán)比下降20.68%，接近2月淡季時(shí)的成交價(jià)格。而后7月開始回升，8-10月份成交有所恢復(fù)。

　　開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)，大幅降價(jià)，應(yīng)該是目前應(yīng)對“限購令”的最有效辦法。在北京，每平方米降價(jià)從5000元、6000元甚至到10000元以上的樓盤都有。降價(jià)樓盤如果戶型較小、適合剛需的，那么成交回暖往往非常迅速。而一些豪宅項(xiàng)目，特別是老盤新開的，處境就比較艱難了，有的只能偷偷降。

　　假離婚等鉆空子行為也是有的，但這種情況不是非常普遍。至于“限購令”持續(xù)多長時(shí)間，還是要視效果而定，目前不好預(yù)測。近期“國五條”出臺后，北京銷量又再次受到打擊，10月上旬成交環(huán)比下降49%，回暖勢頭戛然而止。下一步價(jià)格是否還會跌，目前還不得而知。