中低價(jià)樓盤銷售壓力陡增 退房潮隱現(xiàn)

　　今年北京秋季房展上購房者較少，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員扎堆。未來，中低價(jià)樓盤、二手房的銷售壓力還將增大。周曉東 攝

　　5個(gè)月來以較強(qiáng)力度執(zhí)行“國十一條”政策的北京地區(qū)，在9·29二次調(diào)控政策出臺(tái)后，繼續(xù)“吃調(diào)控的藥”。從9·29新政至前天的北京樓市交易數(shù)據(jù)顯示，新房以及二手房成交量均下滑，并且出現(xiàn)了退房潮的跡象。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，二次調(diào)控政策落地后，將對一次調(diào)控后陸續(xù)回暖的中低價(jià)位剛需盤銷售造成一定的壓力。

　　簽約率銳減，退房潮隱現(xiàn)

　　十一之前公布的“9·29”新政，在十一之后迅速落地，首付提高至三成、契稅減免政策取消、停貸三套房等疊加效應(yīng)，使得京城隱現(xiàn)了退房潮的趨勢。

　　在十一之后，大量在9月認(rèn)購的客戶，銀行貸款的審批將變得異常嚴(yán)格。北京聯(lián)達(dá)四方房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌俜逋嘎?，?jù)其近期從一線市場了解到的信息，在9月簽約客戶中，不能達(dá)到銀行貸款條件或者首付需要提高的客戶，至少占同期成交量的1/3，加上二次調(diào)控出臺(tái)后還有些客戶抱著僥幸心理搶關(guān)突圍，“近期絕大部分在售項(xiàng)目將面臨史上最大規(guī)模的退房潮”。

　　另據(jù)熒燦地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，十一之后幾天，要求退房的二手房客戶增加，進(jìn)入糾紛狀態(tài)的合同已經(jīng)占到總數(shù)的7.5%，比節(jié)前翻了一番，其中八成是購房者提出來的。

　　根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，從“9·29”二次調(diào)控以來，北京商品房市場出現(xiàn)了在供應(yīng)增加的情況下簽約率下降的現(xiàn)象。統(tǒng)計(jì)顯示：9月前28天，取得預(yù)售的項(xiàng)目共23個(gè)，供應(yīng)住宅6614套、總面積665467平米；9月29日—10月12日，這14天取得預(yù)售的樓盤共11個(gè)、供應(yīng)住宅4127套，總面積為471183平米。北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉表示，比對新增供應(yīng)套數(shù)及面積，供應(yīng)量還是增加的，但是商品房簽約率在二次調(diào)控以后為29.2%，相比9月份之前的57.1%，低了近三成。同時(shí)，二次新政后11個(gè)商品房項(xiàng)目的預(yù)售均價(jià)為18340元/平米，而新政前為20396元/平米，下調(diào)了10.1%。

　　首付增一成，抑制作用明顯

　　在第一次調(diào)控后陸續(xù)回暖，支撐成交量的中低價(jià)位剛需樓盤，面臨的壓力更大。

　　十一前后萬科長陽半島、旭輝紫郡、遠(yuǎn)洋山水、遠(yuǎn)洋新悅、華貿(mào)城等多個(gè)樓盤入市銷售。上次調(diào)控后因?yàn)榈投▋r(jià)被購房人追捧的萬科長陽半島，10月1日開盤，376套房源8.5小時(shí)再次“日光”。對于二次調(diào)控后的市場，萬科北京公司總經(jīng)理毛大慶表示，新政對此類樓盤造成的銷售壓力是一定有的。但是就長陽半島項(xiàng)目來講，價(jià)格應(yīng)該不會(huì)再有降低，因?yàn)樵诘谝淮握{(diào)控后屬于低開樓盤，沒有價(jià)格下降空間。此外，對于十一后立刻執(zhí)行9·29新政，毛大慶表示，目前公司沒有接到大面積退房的信息，如果購房人因?yàn)樾刨J政策調(diào)整，付不起首付，也是正?，F(xiàn)象，公司只能接受購房人的退房請求。

　　北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，相比之前的政策，第二輪調(diào)控政策中最有力的可以說是購買首套房的首付不得低于三成，相比之前增加了一成。“在房價(jià)較高的北京，增加一成首付對于購買第一套房的需求者來說，增加的金額動(dòng)輒超過20萬元，抑制作用非常明顯。”

　　北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長陳志也認(rèn)為，調(diào)控政策的初衷是在房產(chǎn)市場擠出投資者，但也勢必對有剛需的購房人造成一定的誤傷。這可能將在以后的政策中回調(diào)。

　　觀望再現(xiàn)，二手房量價(jià)齊跌

　　在9·29新政之后，北京二手房市場的表現(xiàn)依舊是量價(jià)齊跌。根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月上旬二手房總成交量為1948套，相比9月上旬創(chuàng)造了新政后的最高峰——5322套，下調(diào)了63.4%。

　　張大偉表示，據(jù)監(jiān)測的二手房均價(jià)也一改9月出現(xiàn)的上漲勢頭，價(jià)格出現(xiàn)輕微下調(diào)，從18180元/平米下調(diào)0.6%。

　　在新政影響下，不少購房者暫時(shí)放棄買房計(jì)劃。熒燦地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，十一前預(yù)約看房的三百多組客戶中，兩成客戶未能如約看房。客戶給出的理由除了十一期間另有安排外，多是“想等等看房價(jià)是不是會(huì)下跌”。另外八成客戶雖然看房，卻不說買也不說不買，與9月時(shí)的積極態(tài)度形成鮮明對比。

　　張大偉認(rèn)為，上次新政出臺(tái)后，北京出現(xiàn)了趕“末班車”，5月初成交火爆，但第二輪宏觀調(diào)控下未現(xiàn)明顯的“末班車效應(yīng)”。原因是第一輪調(diào)控中，很多政策都有明顯的緩沖期，而本輪調(diào)控政策中的首套房信貸政策、契稅政策在北京基本上都是立刻實(shí)施，這使得在9月開始逐漸想出手的購房者再次出現(xiàn)觀望。　

　　【機(jī)構(gòu)預(yù)測】

　　成交量將下調(diào)三成

　　北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉：可以預(yù)見10月份北京樓市的蕭條。但是因?yàn)椴糠种械蛢r(jià)商品房的集中供應(yīng)，估計(jì)10月成交量下調(diào)在三成左右。而價(jià)格的明顯下跌應(yīng)該在年末的市場淡季。特別是11-12月，所以購房者目前更應(yīng)該謹(jǐn)慎。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅：第一次調(diào)控之后是成交量的下調(diào)，二次調(diào)控也將面臨這樣的問題，但是隨著市場對調(diào)控政策的消化，在之后的一定時(shí)期，成交量將溫和回升。