9月新政后 二三線城市樓市眾生相

     南寧“最后一把火”難擋“冬至”寒意

　　10月，二次調(diào)控背景下，南寧樓市的表現(xiàn)讓不少人摸不著頭腦：一方面，“十一”長假后各售樓現(xiàn)場和房地產(chǎn)中介公司網(wǎng)點明顯冷清，市場一線人員紛紛感覺市場觀望氣氛濃厚，樓市“冬至”寒意難擋；另一方面，商品房成交量始終居高不下，黃金周后甚至在之前“火爆”的基礎(chǔ)上繼續(xù)走高。

　　記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二次調(diào)控嚴(yán)厲政策當(dāng)前，后續(xù)調(diào)控政策懸念未解，南寧這樣的二三線城市樓市的火爆景象，不過是“外熱內(nèi)冷”，或許只是“冬至”前的最后一把火。

　　長假期間，北京、上海等地樓市的觀望氛圍濃厚，很多城市成交量明顯下降，調(diào)控效應(yīng)初顯。但黃金周期間的南寧樓市，卻似乎并沒有受到新政影響，一片“火爆”氛圍。

　　1日，記者了解到的開盤房源就多達五套，有業(yè)內(nèi)人士指出當(dāng)天實際開盤數(shù)在20套左右，在南寧這樣三線城市來說，并不算小數(shù)。某樓盤首期開盤推出約200套房，當(dāng)天九時就有700多客戶等待抽號。

　　售樓現(xiàn)場熱鬧，房地產(chǎn)交易會也受到購房者熱捧。1—3日舉辦的南寧秋季房地產(chǎn)展示交易會開展首日人流量即達五萬，參展總?cè)藬?shù)超12萬。展會主辦方介紹，除南寧本地市民外，還有來自百色、柳州等南寧周邊地區(qū)或溫州、東北等地的購房者。

　　南寧住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站的信息顯示，1—7日，南寧商品房交易量達400套，與中秋假期成交量為零形成鮮明對比。

　　南寧樓市長假期間的“火爆”表現(xiàn)吸引了眾人目光，節(jié)后南寧樓市走向成了各方關(guān)注焦點。不少人認(rèn)為，節(jié)日期間樓盤開盤打折促銷措施吸引了不少消費者，節(jié)后，隨著優(yōu)惠措施減少，市場對二次調(diào)控政策消化充分，南寧商品房成交量或?qū)⑾碌?/p>

　　現(xiàn)實并非如此。14日記者登錄南寧住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，8日成交量從7日的72套猛增為171套，而此后直至12日，除10日成交量為151套之外，其余幾天均超過200套。

　　成交量火爆與市場一線人員感受形成明顯反差。12日，記者走訪發(fā)現(xiàn)，多家售樓部和房產(chǎn)中介公司門可羅雀，工作人員百無聊賴，三三五五閑聊或上網(wǎng)。某樓盤售樓處韋小姐說，“十一”期間，每天來看房的客戶少說也有幾十人次，可是長假一過，每天來看房的不足10人。多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的置業(yè)顧問告訴記者，一些剛需族家庭擔(dān)心今后無法支付三成首付，趕在黃金周期間趁部分銀行還處于政策空檔期出手買房，因此長假期間市場反應(yīng)尚可，但長假之后，市場對二次調(diào)控政策消化充分，觀望氛圍濃厚，不少客戶擱置了購房計劃。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，黃金周后南寧市商品房成交量“井噴”，反映的并非節(jié)后市場需求，而是“十一”期間一些已經(jīng)達成購房意向的購房者在節(jié)后集中簽約，是“十一”熱鬧樓市的“滯后效應(yīng)”，難改節(jié)后市場趨冷大勢，是典型的“外熱內(nèi)冷”。

　　盡管目前從成交量來看，南寧樓市還是一片“火爆”景象。然而，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這不過是一把“虛火”。新一輪嚴(yán)厲的樓市調(diào)控措施當(dāng)前，寒意早已暗生。

　　地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司最先感受到寒意。南寧友佳房地產(chǎn)置業(yè)有限公司總經(jīng)理劉力琿告訴記者，“十一”期間，公司就有三到四成客戶放棄了購房計劃，這些人絕大多數(shù)是外地投資者和準(zhǔn)備改善自住條件的二次購房者。有地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的管理人員甚至哀嘆：“如此下去，只能關(guān)門。”

　　一些房地產(chǎn)商曾大有“攜剛需以令市場”之勢。“十一”期間，記者采訪的多位房地產(chǎn)商都堅稱，4月以來，市場剛性需求被抑制，經(jīng)過五個多月的調(diào)整，剛性需求逐漸釋放，又恰逢“金九銀十”良機，二次調(diào)控對企業(yè)影響不大。然而記者發(fā)現(xiàn)，一些原計劃10月開盤的房地產(chǎn)商已推遲了開盤計劃，表面上對市場表示“樂觀”的房地產(chǎn)商實際上也在悄悄觀望。

　　雖然目前南寧樓市尚無降價跡象，但一家國有地產(chǎn)企業(yè)的管理人員告訴記者，二次調(diào)控將導(dǎo)致一部分經(jīng)濟實力較弱的剛性需求和投資者退場，這部分需求的離場，將影響房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回款，年底又恰逢企業(yè)還款高峰，從這一意義上來說，“二次調(diào)控力度相當(dāng)大”。

　　記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，二次調(diào)控當(dāng)前，南寧樓市在年前回暖幾無可能，“冬至”已成定局。

    　蘭州：樓市連續(xù)“回暖”現(xiàn)象恐難持續(xù)

　　地處西北內(nèi)陸的甘肅省蘭州市商品房銷售量從6月份開始連續(xù)4個月增長，特別是9月份銷量為今年最高，這種“回暖”跡象讓許多人認(rèn)為蘭州樓市重新走出了低谷。但進入10月份以后，許多樓盤重新又進入了看房者多、購買者少的局面，同時在蘭州房價依然居高不下、部分樓盤價格還在上漲的前提下，這種“回暖”跡象恐難持續(xù)。

　　蘭州市房地產(chǎn)交易部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，蘭州市商品房在年初3月份出現(xiàn)成交高峰，成交套數(shù)達到1202套，成交面積127662.9平方米，此后成交套數(shù)和成交面積下跌，到5月國家出臺有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策后跌入低谷。

　　但從6月份以后，蘭州樓市成交量連續(xù)4個月穩(wěn)步增加，尤其7月份成交量和成交面積較6月份環(huán)比增長了5成以上。8月成交過千套，九月蘭州樓市迎來“回暖”跡象，僅在9月的前半個月里，蘭州新建商品房就成交了1029套，成交面積達到10.5萬平方米，是今年蘭州整個5月商品房成交量的2.5倍。已經(jīng)超過了7月整月的922套和8月整月的1016套，估計9月份全月蘭州商品房成交將超過1800套，為今年以來單月份最大的銷量。

　　今年8月、9月間，在蘭州市內(nèi)七里河板塊一個大型主力樓盤開盤當(dāng)日，開盤價格就達到了每平方米7500元，但樓市新政并沒有影響到房屋的銷售。包括這個樓盤在內(nèi)，蘭州市另一新近大盤項目，每天前來咨詢和簽訂購買合同的購房者也是絡(luò)繹不絕。

　　許多業(yè)內(nèi)人士對此表示了關(guān)注，因為這兩個樓盤被譽為蘭州市房地產(chǎn)業(yè)今年下半年走勢的一個風(fēng)向標(biāo)。過高的開盤價、火熱的銷售場景，是許多人認(rèn)為蘭州樓市將迎來“金九銀十”的銷售旺季。

　　但進入10月份以后，蘭州樓市并沒有延續(xù)9月份出現(xiàn)的“回暖”跡象，許多樓盤重新又進入了看房者多、購買者少的情況。

　　記者10月初前往位于蘭州市城關(guān)區(qū)樓盤較為集中的雁灘板塊進行采訪，在其中一家緊鄰黃河、以精裝修房屋為主的樓盤售樓處，記者并沒有看到往年長假期間人頭攢動的熱鬧場面，只有不到十位看房者在和銷售人員交談。

　　在一位銷售人員帶領(lǐng)下，記者和其他三位看房者一起參觀了這家樓盤的樣板房。銷售人員告訴記者，國慶期間來看房的人數(shù)與9月份各個周末相當(dāng)。

　　據(jù)了解，這家樓盤目前已經(jīng)有部分業(yè)主實現(xiàn)了入住，剩余的可銷售房屋均價在每平方米9000元以上。而在兩年前同期，這個樓盤開盤時均價為每平方米5000元左右。

　　“自從出臺調(diào)控政策后，我一直等著房價可以降一點，但等了大半年，房價不僅沒降反而不斷再漲。”同記者一起看房的一對青年告訴記者，為了婚房他們國慶期間看了多個樓盤，這個樓盤的價格基本上是市場普遍的價格。“我們兩個都是公務(wù)員，每年的收入加起來有四萬塊錢，但以目前這個價格，要買一套100平方米的房子，就需要我們不吃不喝20多年的收入。”

　　記者同銷售人員了解到，從前半年至今，這里的房屋銷售均價每平方米至少上漲了500塊錢以上，這也是最近幾年來上漲幅度最慢的半年。“房價就從來沒有降過，看趨勢也不會降，早點買房也是給自己減輕壓力。”銷售人員說。

　　在蘭州市最大的商品房住宅小區(qū)新港城周圍分布著10余家房屋中介。記者采訪時看到，各個中介店鋪里咨詢洽談的人都只有寥寥幾個，但這個小區(qū)的二手房價格也是居高不下，幾乎和周邊的新建商品房相當(dāng)，每平方米也要8000元左右。

　　“房價調(diào)控的效果并不明顯，調(diào)控只是讓房價不要快速的上漲，并沒有說房價要下降啊。”一位中介人員同記者交談時說，他認(rèn)為后期蘭州市的房價還會繼續(xù)上漲，只不過會漲的慢一些。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，蘭州市場上這種初步顯現(xiàn)的市場反彈跡象值得關(guān)注，因為這說明在輪番的政策調(diào)控下，過快上漲過高的房價并沒有被打壓下來，反倒是因為調(diào)控購房者因觀望而壓制的需求正在釋放當(dāng)中。但近期國家出臺的房地產(chǎn)新調(diào)控措施，以及地方政府對于保障住房的建設(shè)速度加快，將會影響今后蘭州房地產(chǎn)市場的走勢。許多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，許多購房者將會重新進入觀望之中，隨著地方對于房地產(chǎn)市場調(diào)控的執(zhí)行力度的加大，蘭州樓市這種“回暖”跡象恐難持續(xù)。

    福州：出臺房產(chǎn)限購令保障居民剛性需求

　　2010年10月11日，福州樓市出臺房地產(chǎn)新政細(xì)則，其中對消費者在福州市五城區(qū)繼續(xù)購買商品房以及貸款方面的要求更加嚴(yán)格，規(guī)定在福州市暫時實行限定居民家庭購房套數(shù)政策。至此，福州市成為全國第五個出臺相關(guān)樓市調(diào)控政策的城市。記者隨機走訪了福州一些樓盤和房產(chǎn)中介，發(fā)現(xiàn)消費者對樓市普遍持觀望態(tài)度，業(yè)內(nèi)人士估計，第四季度福建樓市的交易數(shù)量和價格將逐漸平穩(wěn)，不會出現(xiàn)大的起伏。

　　福州市出臺的相關(guān)細(xì)則規(guī)定，從10月11日起至2010年12月31日，對在福州擁有兩套以上(含兩套)住房的本市戶籍的同一居民家庭(包括購房人、配偶及未成年子女)、擁有一套以上(含一套)住房的非福州市戶籍居民家庭、無法提供在福州市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非福州市戶籍居民，暫停其在福州市五城區(qū)繼續(xù)購買商品住房。交易時間的認(rèn)定，以在福州市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)網(wǎng)簽購房合同的時間為準(zhǔn)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一政策對福州樓市中一手房交易有較大影響。

　　福建省地產(chǎn)協(xié)會副會長鄭愛新表示，限購房對于一手房的影響比較大，福州市有很多外來人口到福州買房，大部分都是買一手房，所以福州房價增長過快跟這個因素有很大關(guān)系。

　　鄭愛新認(rèn)為，新政的出臺在短時間內(nèi)會對樓市產(chǎn)生較大影響，一手房的成交量會下降，價格也有可能松動，有可能在5%至10%之間震蕩。同時，記者走訪了一些中介門店，他們普遍表示，買主和出賣者由于新政的出臺，觀望情緒加重了。

　　據(jù)鄭愛新介紹，客戶對于房地產(chǎn)的后市不是看得很清楚，對于接下來房價是漲還是跌，很茫然，所以會在短時間內(nèi)持觀望態(tài)度。但是由于剛性需求仍然旺盛，加上福州市可供樓盤數(shù)量并不大，第四季度福州市將進入比較平穩(wěn)的一個調(diào)整過程。

　　除限購令外，新政細(xì)則還規(guī)定，福州市各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定，可以說，限貸令對遏制房價也頗具殺傷力。

     天津：觀望情緒重現(xiàn)樓市

　　記者日前在走訪天津部分樓盤和房地產(chǎn)中介時發(fā)現(xiàn)，買賣二手房的咨詢業(yè)務(wù)量雖然比平日大幅上漲，但成交狀況卻不甚理想。而新開盤的商品房憑借較為合理的價格，依然取得了不錯的銷售成績。

　　9月29日，國家有關(guān)部門出臺措施，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果。其中包括完善差別化的住房信貸政策，對貸款購買商品住房首付款比例調(diào)整到30%及以上，商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款等等。

　　據(jù)天津市國土房管局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月30日，即政策出臺后首日，天津市二手住宅交易339套，較9月29日、28日分別減少29套及12套，略微呈現(xiàn)出下降的趨勢。

　　國慶期間，記者在天津市河?xùn)|區(qū)成林路上的一家中原地產(chǎn)門店看到，咨詢二手房的客戶絡(luò)繹不絕。一位工作人員告訴記者：“國慶期間的業(yè)務(wù)咨詢量很大，但多是詢問房價是否有松動的跡象，成交情況很一般，甚至有下降的趨勢。”

　　南開區(qū)白堤路上一家中介門店的工作人員則告訴記者，假日期間，每人一天要接待四、五組看房的客戶，而房主也表現(xiàn)得格外配合。店內(nèi)不僅房源多了，也很少出現(xiàn)賣房人“坐地漲價”的情況，但價格卻沒有出現(xiàn)明顯降幅。

　　記者了解到，近半年時間以來，雖然國家調(diào)控措施接連不斷，但天津市場二手房價格變動不大。中原地產(chǎn)(天津)投資顧問部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月份天津二手房成交均價為7055元/平方米，環(huán)比上漲了3.8%。

　　“業(yè)主不講價，客戶不買單”，天津中原物業(yè)顧問有限公司投資顧問部總監(jiān)高飛分析，當(dāng)前樓市的觀望情緒依然濃厚，房主在短期內(nèi)不會輕易降低銷售價格，而買房人也更愿意等待房價下降，二手房成交量降低在所難免。

　　與此形成對比的是，中心城區(qū)新房市場的銷售狀況依然不錯。在鄰近和平路商業(yè)街的“香檳國際”樓盤國慶前夕開盤，如今據(jù)銷售人員介紹，小戶型在開盤當(dāng)日被搶購一空，其它戶型也已所剩無幾。

　　記者在即將開盤的“金奧國際”售樓處看到，來此咨詢的客戶大多將目光瞄向總價較低小戶型住宅。正在為兒子挑選婚房的金先生告訴記者，政策不管怎樣變，只要價格能夠接受，都要幫助子女買套房子。

　　記者了解到，在天津，像金先生一樣的剛性需求客戶不在少數(shù)，他們的首選是低價位的新建商品房。高飛預(yù)計，在調(diào)控政策的影響下，下半年集中入市的新建商品房價格相對合理，加上中心城區(qū)的新房屬于稀缺資源，肯定會受到購房者的追捧，特別是在剛性需求的帶動下，預(yù)計未來成交量不會受到太大的影響。