炒房黃金時代終結(jié)? 杭州人10年購房經(jīng)歷調(diào)查

    2000——2010，如果在這十年里你沒有買過房賣過房，你至少聽說過有身邊的親朋好友親歷了“炒房”。也許在凜冽寒風(fēng)中漏夜排隊搶新房的人中有你，也許懷揣萬元現(xiàn)金搶著向二手房東下定的人中有你……這是福利分房時代結(jié)束后，商品房時代的黃金十年；是不少工薪階層，因為買賣房產(chǎn)而晉身有產(chǎn)階級的時代；更是新富階層前赴后繼投資房產(chǎn)不斷制造“一夜暴富”神話的時代。天下熙熙，皆為利往，這是大家一見面就熱談“房事”的十年。

　　可是，從史上最嚴厲的調(diào)控政策今年四月突襲開始，到10月11日夜晚杭州房產(chǎn)限購令出臺，無論是開發(fā)商的買地、融資、銷售均被監(jiān)控，還是購房者的貸款資格、購房套數(shù)均被限制，頻出的政策傳遞出了這樣一個信息：調(diào)控也許是接下來的樓市常態(tài)，房價的快速上升在短期內(nèi)已不可能，通過買賣房產(chǎn)牟取暴利的時代將要終結(jié)，“炒房”很難再成為全民參與的財富游戲。

　　通過對三個杭州人在這十年里的買房經(jīng)歷調(diào)查，我們描摹一個也許已經(jīng)逝去的時代，期待一個買房新時代的開啟。

　　沒好好利用“指標(biāo)”，現(xiàn)在想改善被攔在門外

　　主人公：梁先生

　　年齡：45歲

　　職業(yè)：公務(wù)員

　　年收入：約12萬元

　　現(xiàn)擁有房產(chǎn)：1套

　　20年來，公務(wù)員梁先生過著與絕大多數(shù)杭州人一樣的生活：有一份穩(wěn)定的工作，一家三口，每天幾乎是兩點一線，上班、下班、回家煮飯。收入雖然算不上豐厚，但好在事業(yè)單位的福利不錯，平時總能發(fā)些小錢或者是吃的、用的，對早年就享受到福利分房的梁先生來說，如果不買房，目前的日子也算小康。

　　早些年，關(guān)于買房這件事，一直在杭州土生土長的梁先生總是一副事不關(guān)己的樣子，他的想法跟很多杭州普通老百姓一樣：有得住就行了，更何況，工薪階層怎么買得起房？從去年開始，看著物價越來越高，存在銀行里的錢越來越貶值，沒有其他投資渠道的梁先生也動了買房的念頭，只是一直猶豫著要不要下手。直到最近，二次調(diào)控后，還沒買房的梁先生徹底絕了買房的念頭，因為之前曾“短炒”過一套房，再買就是第三套了，銀行不放貸，就得全款支付房款，梁先生根本籌不到這筆錢。梁先生這才感嘆，當(dāng)初不該白白浪費“指標(biāo)”。

　　“早知道現(xiàn)在出臺這樣的政策，當(dāng)時我就不該為了取公積金而不好好利用買房機會。”事到如今，梁先生悔不當(dāng)初。原來，8年前為了支取公積金，梁先生購買了一套錢江新城的二手房。“當(dāng)年復(fù)興一帶真是窮鄉(xiāng)僻壤，我是花了很少的錢就買下了一套60平方米的房子，當(dāng)時只為了取公積金，根本沒怎么選房源。買了房子6個月以后，我就把房子給賣了，去掉稅款，賺了5萬元。”雖然是賺錢，但梁先生現(xiàn)在講起來，真是無比肉痛。

　　“錢江新城這房子要是留到現(xiàn)在可賺翻了，可是我草草賣掉了。要是不買這房子，我現(xiàn)在改善買房，還能貸到款，也不會像現(xiàn)在這樣想改善也沒法改了。”十多年來，梁先生一家三口一直住在閘弄口新村一套建筑面積70多平方米的房子里，早些年因為孩子念書的問題，一直沒有考慮換房子；去年女兒考上了大學(xué)，又正值房地產(chǎn)市場火熱，梁先生一家這才考慮換個大房子，改善一下。“其實我也知道自己保守，又沒正兒八經(jīng)投資買房過，所以去年看著房價一直漲，我也沒敢下手。今年一調(diào)控，大家都說房價會跌，我就更加怕買早了，所以一直等著看房價還會不會跌，可是怎么也沒想到緊接著銀行就限貸了，第三套房完全停貸，結(jié)果把我關(guān)在了門外。”梁先生算過一筆賬，按照現(xiàn)在的房價，一套差不多地段、120平方米的新房總價將近400萬元，即便把自己住著的房子賣掉，加上這些年的存款，還得向銀行貸幾十萬元，只能打消了改善的念頭。

　　“現(xiàn)在的情況只有兩個辦法，一就是用我女兒的名義買，還能享受首套的待遇，不過得慎重了，別浪費這個珍貴的‘指標(biāo)’；二就是暫時不買房，把我們家再裝修一下，等房價下來、政策寬松了再說。”面對新政，梁先生只剩下這兩個選項。

      沒趕上“黃金時代”，希望房價盡快回歸合理價值

　　主人公：常先生

　　年齡：40歲

　　職業(yè)：設(shè)計師

　　年收入：約50萬元

　　現(xiàn)擁有房產(chǎn)：無

　　設(shè)計師常先生絕對是我們這個城市的異類，雖然十幾年前他的年收入就達到6萬元，這幾年的收入水平漲得比房價還快，但一家三口的常先生至今沒有買過房子。當(dāng)然，更談不上炒過房或賺過差價。

　　常先生說，其實自己20多歲的時候就開始考慮房子的事。當(dāng)時覺得房價有些偏高，稍微一猶豫，就再也趕不上趟了。眼看著房價越調(diào)控漲得越高，離自己的心理底線越來越遠，常先生在一次次失望之余，索性下定決心：租套房子娶老婆生孩子。

　　他們一家三口，現(xiàn)在住在濱江區(qū)某著名小區(qū)的一線江景房里，面積達到178平方米，加上孩子的外婆和保姆，四、五口人依然住得很寬敞。按照周邊的二手房價格，這套大宅至少值400萬—500萬元，但房租卻低得難以置信——每年只要4萬元。這套房子是4年前常先生從房東手里租來的，當(dāng)時這房子是毛坯房，戶型又大，很難租出去。常先生提出自己花錢裝修，然后跟房東簽長約；房東很爽快地答應(yīng)了，并且每月租金只有2000多元。今年，常先生與房東又續(xù)簽了5年合同，雖然房租提了些價，但和房價比起來仍然很合算。

　　這些年，看著周圍一些朋友、同學(xué)通過炒房賺了不少錢，甚至一些原來能力遠不如他的人，通過炒房都迅速成為“準(zhǔn)富人”，每日起早貪黑畫設(shè)計圖的常先生胸中也不免有些“意難平”。但是，想到開發(fā)商一平方幾千元的成本坐地就敢賣到幾萬元，常先生也不想去為這個狂熱的市場添磚加瓦。他說，杭州住宅的租售比太離譜了，一套房子的年租金回報有時連1%都達不到。在這種情況下，肯定是租房合算。有趣的是，常先生的房東現(xiàn)在也租著別人的一套排屋在住，市值超過800萬元的大房子，年租金只要5萬元。

　　國家的二次調(diào)控雖然讓常先生有些欣慰，但他認為房價調(diào)整是個長期過程，他不會急著出手。一直要到年租金達到房子總價的3%—5%，他才會考慮買房。不過，常先生樂觀地表示：普通人炒房的“黃金時代”肯定已經(jīng)終結(jié)了。一是炒房門檻越來越高，多數(shù)工薪階層已經(jīng)炒不起了；二是房價已經(jīng)站在“高崗”上，炒房的風(fēng)險比以前大多了。

　　回顧這身邊曾經(jīng)如火如荼的“炒房十年”，常先生有一種從壓抑中獲得巨大釋放的感覺。他說：那幾年，在朋友圈中，你要是沒有房子，或者說沒有炒過房賺過錢，好像就是一個社會的“邊緣人物”。大家都在講如何不勞而獲，如何天降橫財，做實業(yè)的人成了傻子，這樣的社會太不正常了。

　　當(dāng)然，常先生也無意譴責(zé)那些炒房的普通人。他說：大家活得都有壓力。在巨大的焦慮感之下，許多中產(chǎn)階級不得不參與炒房游戲，錯的根源并不在他們。

     投資過十套房子，如今炒房門檻太高“玩不起”了

　　主人公：羅先生

　　年齡：37歲

　　職業(yè)：事業(yè)單位中層

　　年收入：20萬元

　　現(xiàn)擁有房產(chǎn)：五套

　　羅先生工作十多年，買過的房子多達十套。羅先生說，他當(dāng)年買的第一套商品房是“因禍得福”。羅先生1998年參加工作，當(dāng)時單位的福利分房剛?cè)∠恕?999年，輪不上福利分房子的羅先生買了一套商品房準(zhǔn)備結(jié)婚。當(dāng)時他買的是杭州近郊的一套新房，單價1800元/平方米，120平方米的三室兩廳。一年后，房子的市值已經(jīng)漲到2800元/平方米，他120平方米的房子一年賺了12萬元。“12萬”對于當(dāng)時來講，可不是個小數(shù)目啊，羅先生當(dāng)時年收入也不到5萬元。初嘗買房甜頭的羅先生，萌發(fā)投資房產(chǎn)的念頭。2002年，羅先生到外地投資了一套總價10萬元的二手房，50多平方米的兩居室。房子買來后，立即出租，月租金有550元，年收益率達到5.5%以上。羅先生買這樣一套“小、老”房源，是第一次投資，抱著求穩(wěn)的心態(tài)。他說，當(dāng)時覺得存銀行不劃算，還不如買一套房子收租金，5.5%的收益率已是銀行利率的近三倍了。沒想到的是，一年后，羅先生買的這套房子市值漲到15萬元了，也就是說一年內(nèi)漲了50%。于是，羅先生投資房產(chǎn)的信念更堅定了。

　　2004年，羅先生買下了一套杭州近郊的新房，買進的價格是28萬元，兩年后38萬元賣出。這期間樓市有過起落，2005年國家出臺了營業(yè)稅，樓市行情有所回落，因此這套房子兩年內(nèi)賺了10萬元，平均18%的年增長率跟之前比不算快。此期間，羅先生還買了近郊的兩三套中小戶型，陸續(xù)出手后，一套房子賺得最多的三十多萬元，少也有十萬元。

　　炒了幾套房子積累了一些資金后，羅先生買的房子也越來越多了，但是買的房子面積基本不會超過120平方米，中小戶型一方面容易脫手，另一方面投入資金不會太大。羅先生坦言，類似他這樣中產(chǎn)家庭偏愛買房，是有一種財產(chǎn)保值和增值的“焦慮感”，收入遠不及房子的增速，在小有積蓄后便開始加入炒房隊伍，嘗到房產(chǎn)增值的甜頭后，又不斷買房。羅先生算了算，從第一套商品房起至今前后買了十套房子，現(xiàn)在手頭上保留了五套。他算了算，這十年倒騰房子賺了兩三百萬元，這還不包括手頭上的五套房子，這五套房子增值估計也有四五百萬了。羅先生說，炒房賺到的錢，即使是十萬元年薪，工作二三十年也不夠。

　　不過，羅先生感覺炒房門檻是越來越高了。他說，2003年開始銀行房貸政策比較寬，2005年前也沒有營業(yè)稅，不僅能充分利用房貸的杠桿效應(yīng)，交易成本也很低。但是隨著房價的高漲，政策也接踵而來。2008年以后有“二套房”的概念，銀行根據(jù)房源套數(shù)貸款利率有所不同了。銀行的限貸政策，把羅先生為代表的中產(chǎn)炒房客阻擋在外了。羅先生說，他們這類事業(yè)單位工作的，收入不錯但也不屬于高收入人群，買房只能靠按揭，現(xiàn)在又不能貸款了，房貸的杠桿放大效應(yīng)發(fā)揮不出來，炒房是玩不起了。