三季報(bào)亮眼 開(kāi)發(fā)商欲重演“捂房惜售”

    國(guó)慶長(zhǎng)假之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控再度加碼。9月29日，多部委聯(lián)手頒布“新五條”；10月7日，上海樓市調(diào)控細(xì)則“滬12條”趕在國(guó)慶假期的最后一天落地。被稱為“史上最嚴(yán)厲”的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴接連襲來(lái)，開(kāi)發(fā)商、投資客、買(mǎi)房者，幾股樓市重要的參與勢(shì)力不約而同地以同一種姿態(tài)應(yīng)對(duì)新政——觀望。

　　雖然今年樓市經(jīng)歷著一輪又一輪的調(diào)控，但不少房企也不斷創(chuàng)造著銷(xiāo)售業(yè)績(jī)新高。有業(yè)內(nèi)分析人士表示，再次加碼的調(diào)控政策給樓市釋放了強(qiáng)烈的“降溫”信號(hào)，包括提高首付比例、限購(gòu)、差別化信貸政策都將進(jìn)一步抑制投資性購(gòu)房。但由于不少房企資金比較充裕，應(yīng)對(duì)調(diào)控更有底氣，房?jī)r(jià)下調(diào)的空間有限。

　　開(kāi)發(fā)商：

　　靚麗三季報(bào)出爐 欲再次捂房惜售

　　8、9月份市場(chǎng)回暖讓萬(wàn)科、龍湖地產(chǎn)、SOHO中國(guó)、富力地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、上海復(fù)地等上市房企在“9·29新政”前收獲頗豐。萬(wàn)科10日晚發(fā)布公告顯示，9月銷(xiāo)售額達(dá)142.1億，再創(chuàng)歷史新高，同比增160.1%；龍湖地產(chǎn)9月份實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額36.9億元，環(huán)比增長(zhǎng)42%，1—9月已完成全年目標(biāo)76%；世茂房地產(chǎn)9月銷(xiāo)售額達(dá)35.19億，環(huán)比增30.3%；富力地產(chǎn)9月銷(xiāo)售36.3億，環(huán)比增19%；首創(chuàng)置業(yè)9月簽約14億，環(huán)比增32%。此外，萬(wàn)科、SOHO中國(guó)、上海復(fù)地、龍湖地產(chǎn)等企業(yè)前三季度的銷(xiāo)售額均超過(guò)了2009年全年。

　　對(duì)于后市，萬(wàn)科董秘譚華杰表示，新的調(diào)控政策出臺(tái)后，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)期，成交速度放緩難以避免。SOHO中國(guó)董事局主席潘石屹也表示，從上半年上市公司財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)看，負(fù)債率普遍偏高，平均比2009年高出20%。新一輪調(diào)控政策出臺(tái)，尤其按揭政策對(duì)市場(chǎng)的影響立竿見(jiàn)影；“房產(chǎn)稅”猶如懸在頭上隨時(shí)會(huì)落下的一把利劍，因此他認(rèn)為，下一季度住房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)和成交量不樂(lè)觀。

　　盡管開(kāi)發(fā)商對(duì)后市不敢過(guò)于樂(lè)觀，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于不少房企資金比較充裕，房?jī)r(jià)下調(diào)的空間有限。

　　“我們不著急賣(mài)，手上土地不多，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的資金回籠需求并不迫切。再說(shuō)內(nèi)環(huán)內(nèi)項(xiàng)目就這么幾個(gè)，慢慢賣(mài)壓力也不大。”一家港資開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部人士向記者表示。這家開(kāi)發(fā)企業(yè)目前在上海有兩個(gè)在售新盤(pán)，均位于內(nèi)環(huán)內(nèi)。其中，長(zhǎng)寧項(xiàng)目趁著8、9月份的樓市回暖已回籠了不少資金，而新一批房源由于售價(jià)高于3萬(wàn)元/平方米而遲遲未拿到預(yù)售許可證；另外一個(gè)位于閘北內(nèi)環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目雖早已達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，也因?yàn)槭蹆r(jià)預(yù)計(jì)將高于4萬(wàn)元/平方米而遲遲未被獲準(zhǔn)上市。

　　該人士向記者透露，公司并沒(méi)有調(diào)低項(xiàng)目售價(jià)的意圖。“新政表示對(duì)于高價(jià)樓盤(pán)要重點(diǎn)進(jìn)行增值稅的清查，開(kāi)發(fā)商們也在觀望。像星河灣，外環(huán)外樓盤(pán)都賣(mài)出了內(nèi)環(huán)內(nèi)的價(jià)格，我們也在觀察政策將怎么執(zhí)行，再制訂應(yīng)對(duì)措施。”該人士表示。

　　這位港資開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部人士的言論代表了目前不少開(kāi)發(fā)商的心態(tài)，在市場(chǎng)買(mǎi)氣旺盛之時(shí)能順利出貨當(dāng)然最好，一旦遭遇頹勢(shì)也并不著急，守著項(xiàng)目慢慢賣(mài)，畢竟好地段的項(xiàng)目就那么幾個(gè)。“遇到政策先觀望，堅(jiān)決不當(dāng)出頭鳥(niǎo)”成為這些開(kāi)發(fā)商們的普遍心聲。

　　除了上述開(kāi)發(fā)商由于拿不到預(yù)售許可證而被迫延遲推盤(pán)之外，還有大量開(kāi)發(fā)商主動(dòng)推遲上市日期。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，愈來(lái)愈嚴(yán)厲的政策打壓使眾多開(kāi)發(fā)商延遲開(kāi)盤(pán)計(jì)劃，在房產(chǎn)稅尚未出臺(tái)、后續(xù)政策執(zhí)行力尚不明朗的情況下，更多開(kāi)發(fā)商也選擇保守的短期觀望。業(yè)內(nèi)人士期待的2010年“金九銀十”推盤(pán)高峰或?qū)⑼七t至11、12月，年底或?qū)⒂瓉?lái)樓市開(kāi)盤(pán)量的井噴。

　　投資客：

　　欲長(zhǎng)期持有物業(yè) 新政下不進(jìn)不退

　　投資客作為房地產(chǎn)市場(chǎng)上一股特殊的力量，向來(lái)不容小覷。以溫州投資客為代表，這部分買(mǎi)家對(duì)政策極為敏感，市場(chǎng)漸熱之時(shí)，投資客便開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)；一旦遇到政策調(diào)控，投資客立刻銷(xiāo)聲匿跡。投資客的動(dòng)向，甚至已成為測(cè)評(píng)樓市冷暖的“溫度計(jì)”。

　　幾年前，“炒房團(tuán)”似乎可以跟“溫州人”畫(huà)上等號(hào)。而近兩年，福建投資客逐漸成為房產(chǎn)投資市場(chǎng)的主力軍。上海中原松江新城分行經(jīng)理王博向記者透露，9月份，該區(qū)域二手房成交較為活躍，投資客頻頻出手。據(jù)分行的客戶類型調(diào)查看，9月份投資客占到總客戶的20%—30%，其中福建投資客占到總投資客的30%左右。

　　“但是10月7日上海細(xì)則出臺(tái)后，投資客瞬間消失。”王博告訴記者。例如10月4日該分行業(yè)務(wù)員接待了一個(gè)來(lái)自福建的投資客，她看中了該區(qū)域一套別墅；10月5日這名投資客帶著自己的妹妹再來(lái)看房，她妹妹也看中了該小區(qū)的別墅，決定也購(gòu)買(mǎi)一套與姐姐比鄰而居，于是姐妹倆商量10月10日來(lái)簽訂合同。然而當(dāng)業(yè)務(wù)員在10號(hào)聯(lián)系她們時(shí)，姐妹倆都表示最近樓市新政出臺(tái)，想看看未來(lái)的市場(chǎng)反應(yīng)再做決定。

　　新江灣城是上海一個(gè)知名豪宅樓盤(pán)，福建投資客一買(mǎi)就是十幾套；虹口創(chuàng)智坊，一個(gè)福建人家族也是一買(mǎi)一二十套…… “福建人以做鋼材生意的居多，跟溫州人一樣，一個(gè)人做生意成功了，會(huì)帶動(dòng)起整個(gè)家族。買(mǎi)房子也喜歡扎堆買(mǎi)，常常一個(gè)家族的資金聚攏在一起，投資某一個(gè)樓盤(pán)。”身為福建人的中國(guó)房地產(chǎn)信息系統(tǒng)分析師薛建雄告訴記者。2005年房地產(chǎn)熱之前，全國(guó)70%的公路、鐵路、電站隧道工程幾乎被福建人一手獨(dú)攬，這些年福建民間資本聚集起來(lái)的能量逐漸釋放到房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，自然不容小覷。

　　身為上海福建商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)單位的漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡告訴記者，福建投資客與溫州投資客不同，他們的特點(diǎn)是喜歡長(zhǎng)期持有物業(yè)，而不像溫州投資客，喜歡快進(jìn)快出。“福建投資客一般都是生意上賺了錢(qián)，用來(lái)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，若不是生意遇到問(wèn)題急需資金周轉(zhuǎn)，是不會(huì)輕易賣(mài)房的。不像溫州投資客，很多依賴銀行貸款或民間集資投資房產(chǎn)，一旦市場(chǎng)遇到調(diào)控，割肉急拋的情況比較多。”施宏叡說(shuō)。

　　在新一輪調(diào)控政策出臺(tái)的風(fēng)暴眼上，對(duì)政策極為敏感的投資客們也迅速做出反應(yīng)。施宏叡告訴記者，就他接觸到的投資客來(lái)看，目前大多已停止入貨，但也不急于出貨，而是陷入觀望。經(jīng)過(guò)多年市場(chǎng)起伏的歷練，目前市場(chǎng)上的投資客大多資金實(shí)力雄厚、心態(tài)穩(wěn)定，因此一遇到調(diào)控就降價(jià)急拋的情況也越來(lái)越少見(jiàn)了。

　　購(gòu)房者：

　　置業(yè)成本提高 購(gòu)買(mǎi)意愿明顯降低

　　“樓市調(diào)控，讓我們這些首次置業(yè)者買(mǎi)房越來(lái)越難了！”參加工作已快2年的楊宇對(duì)記者嘆道。2008年楊宇研究生畢業(yè)后進(jìn)入上海一家知名報(bào)社從事記者行業(yè)，收入在同學(xué)中已算不錯(cuò)。今年已經(jīng)26歲的她與男友打算購(gòu)買(mǎi)婚房在上海安家，并已在各大中介淘房近半年。家里的支援加上楊宇這近兩年的積蓄，總共大概30萬(wàn)元，按照首付兩成計(jì)算，大概可以買(mǎi)一套總價(jià)150萬(wàn)元的房子。

　　楊宇告訴記者，今年4月份調(diào)控政策出臺(tái)讓她極為興奮，等著房?jī)r(jià)松動(dòng)后出手買(mǎi)房。“沒(méi)想到房?jī)r(jià)越調(diào)越高，8、9月份我是眼見(jiàn)著市場(chǎng)步步回暖。”楊宇說(shuō)，從8月份開(kāi)始，她看中的每一套房子都至少有2、3個(gè)買(mǎi)家搶，只要稍一猶豫房子就沒(méi)了。

　　到了9月底，新一輪調(diào)控政策出臺(tái)，讓楊宇既喜又悲。喜的是，調(diào)控政策加碼，讓楊宇這種盼著房?jī)r(jià)下調(diào)的購(gòu)房者又看到了希望；悲的是，作為調(diào)控政策的其中一項(xiàng)，信貸政策再度收緊，要求首付比例一律不得低于三成，讓楊宇這樣的首次置業(yè)者購(gòu)房門(mén)檻更高了。

　　凱盛經(jīng)略（上海）投資管理有限公司副總經(jīng)理趙煒告訴記者，此次新政出臺(tái)前購(gòu)買(mǎi)90平方米以下普通住宅的首次置業(yè)者，如屬于優(yōu)質(zhì)客戶范疇仍可以按照首付兩成來(lái)操作，而如今無(wú)論普通或非普通住宅，首次購(gòu)房也必須首付三成。“這對(duì)于不少積蓄有限的首次置業(yè)者來(lái)說(shuō)，安家成本無(wú)疑更高。”趙煒表示。

　　漢宇地產(chǎn)旗下門(mén)店甚至出現(xiàn)了因暫緩買(mǎi)房而推遲婚期的案例。張先生與女友原本已看好顧村板塊的“公園壹品”一套80多平米的兩房作為今年年底結(jié)婚的婚房，并打算國(guó)慶后就簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。但國(guó)慶前后出臺(tái)的一系列政策使他們?nèi)∠速?gòu)房計(jì)劃，甚至因此連婚期都推遲了。市場(chǎng)觀望情緒之嚴(yán)重可見(jiàn)一斑。

　　而越是資金有限的首次置業(yè)者，對(duì)房?jī)r(jià)下調(diào)的期望越是高，希望能用有限的首付買(mǎi)到更好的房子。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)部對(duì)旗下門(mén)店的調(diào)查顯示，買(mǎi)方普遍存在觀望情緒，不論是外圍的新興板塊還是發(fā)展成熟板塊，準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi)者全部放慢了腳步。雖然各門(mén)店帶看量沒(méi)有減少，但購(gòu)買(mǎi)意愿已明顯降低。