滬樓市又聞驚雷 新開樓盤售價(jià)只能降不能漲？

    當(dāng)上海市市長(zhǎng)韓正在10月10日舉行的第22次上海市市長(zhǎng)國(guó)際企業(yè)家咨詢會(huì)議上再次強(qiáng)調(diào)上海遏制高房?jī)r(jià)的決心之時(shí)，誰(shuí)也不曾想到一場(chǎng)更猛烈的樓市政策風(fēng)暴，正狠狠沖向高房?jī)r(jià)的上海樓市。

　　昨日(10月11日)，一家房地產(chǎn)開發(fā)商的營(yíng)銷總監(jiān)向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，在國(guó)慶長(zhǎng)假前，上海市住房保障和房屋管理局曾組織他們開會(huì)，不僅向他們重申了一房一價(jià)的規(guī)定，更要求新開樓盤只能下調(diào)售價(jià)，不能漲價(jià)。

　　雖然上述消息尚未獲得上海市住房保障和房屋管理局對(duì)口媒體的相關(guān)負(fù)責(zé)人證實(shí)，但記者在該局舉辦的網(wǎng)上房地產(chǎn)上，卻看到于10月份以后新上市的美岸棲庭、新城西尚海等樓盤的網(wǎng)上銷售表的“報(bào)價(jià)可浮動(dòng)范圍”一欄均為負(fù)值，這部分證實(shí)了上述開發(fā)商營(yíng)銷總監(jiān)所說的情況。

　　上海房地產(chǎn)業(yè)一分析人士表示，新開樓盤的上述定價(jià)規(guī)定表明了上海市抑制房?jī)r(jià)高漲的決心。如果房?jī)r(jià)不能應(yīng)聲而落，不排除未來還會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲調(diào)控措施以遏制房?jī)r(jià)猛漲的可能性。

　　新售樓盤或不許漲價(jià)

　　在前述房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷總監(jiān)透露上海的最新政策動(dòng)向之前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾發(fā)現(xiàn)網(wǎng)上房地產(chǎn)預(yù)告的將于10月16日開盤的松江九亭的公寓項(xiàng)目都明確公布了每一棟樓房?jī)r(jià)的最高和最低價(jià)格區(qū)間，并且在樓盤銷售表的 “報(bào)價(jià)可浮動(dòng)范圍”一欄中寫明“-20%”。中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄說，那可能意味著房?jī)r(jià)將只能降價(jià)，而不能上調(diào)。

　　而此前，上海通過網(wǎng)上房地產(chǎn)銷售的絕大多數(shù)樓盤都僅僅只規(guī)定了整個(gè)樓盤的參考價(jià)，而在樓盤銷售表的“報(bào)價(jià)可浮動(dòng)范圍”一欄中顯示為正值。業(yè)內(nèi)人士解釋說，這代表開發(fā)商擁有向上、向下調(diào)整一定價(jià)格幅度的定價(jià)權(quán)。

　　但是，近期開發(fā)商們上調(diào)售價(jià)的權(quán)利卻被限制了。薛建雄介紹說，上海近期上市的新盤，絕大部分都是一房一價(jià)，并且都只規(guī)定了下調(diào)的比例，而沒有可以上調(diào)價(jià)格的幅度范圍。

　　記者根據(jù)新浪樂居提供的15個(gè)國(guó)慶以后開盤的樓盤名單進(jìn)行調(diào)查后也發(fā)現(xiàn)，除了那些早在今年10月以前已獲得預(yù)售許可證的樓盤外，新獲得預(yù)售許可證的樓盤——如美岸棲庭、新城西尚海等，均只規(guī)定了樓盤下調(diào)價(jià)格的幅度，卻沒有可以上調(diào)售價(jià)的比例。

　　對(duì)此，新城西尚海的開發(fā)商——江蘇新城地產(chǎn)的市場(chǎng)營(yíng)銷部策劃經(jīng)理陳雷證實(shí)，在網(wǎng)上房地產(chǎn)設(shè)定樓盤“報(bào)價(jià)可浮動(dòng)范圍”為負(fù)值，是上海市住房保障局方面的決定。

　　對(duì)上述消息，上海市住房保障和房屋管理局對(duì)接媒體的相關(guān)負(fù)責(zé)人并沒有予以證實(shí)。他表示，自己并不知道此事，而昨日因?yàn)橐恢痹陂_會(huì)，也無(wú)法第一時(shí)間證實(shí)上述消息。不過，他表示上海規(guī)定新推樓盤必須公開房?jī)r(jià)，一房一價(jià)的政策早在9月初就已經(jīng)制訂，并不是什么新的政策。上述限制樓盤漲價(jià)的政策可能早在今年9月就已公布。

　　薛建雄也進(jìn)一步證實(shí)，對(duì)新取得預(yù)售證的樓盤只提供價(jià)格下調(diào)范圍，而不給予上調(diào)價(jià)格范圍的權(quán)限和上海市住房保障和房屋管理局今年9月份新推出的一項(xiàng)政策有關(guān)。

　　當(dāng)時(shí)，上海曾出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》(以下簡(jiǎn)稱“通知”)。“通知”的第二條就規(guī)定，“各區(qū)(縣)房管部門要強(qiáng)化對(duì)商品住房項(xiàng)目銷售價(jià)格和變動(dòng)幅度等的指導(dǎo)和審核……房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整銷售價(jià)格超出已備案銷售方案范圍的，應(yīng)當(dāng)再次報(bào)所在區(qū)(縣)房管部門備案。”

　　薛建雄認(rèn)為，上海對(duì)新取得預(yù)售許可的樓盤只給出價(jià)格下調(diào)范圍，而沒有提供上調(diào)范圍，主要政策依據(jù)便是上述“通知”的第二條。“這意味著，開發(fā)商申請(qǐng)預(yù)售證時(shí)的價(jià)格只能跌不能漲了。”

     抑房?jī)r(jià)效果難測(cè)

　　盡管上海部分樓盤的確已經(jīng)失去了通過網(wǎng)上房地產(chǎn)主動(dòng)上調(diào)售價(jià)的權(quán)限，但不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這并不代表開發(fā)商徹底失去了漲價(jià)權(quán)。

　　“很有可能只是針對(duì)部分報(bào)價(jià)過于離譜的開發(fā)商。”方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)總咨詢師胡宗亙認(rèn)為，一些開發(fā)商的報(bào)價(jià)可能明顯高于周邊，而被監(jiān)管部門限制其繼續(xù)漲價(jià)，因此才對(duì)外透露上海市房管部門只允許他們降價(jià)，不允許他們漲價(jià)。而如果他們的定價(jià)能夠合理一些，甚至明顯低于市場(chǎng)平均價(jià)格，上海市相關(guān)部門應(yīng)該不會(huì)限制他們上調(diào)價(jià)格的權(quán)限。

　　但即使不讓房地產(chǎn)開發(fā)商提高網(wǎng)上的銷售參考價(jià)格，也不一定能夠完全抑制房?jī)r(jià)的上漲。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示，即使網(wǎng)上房地產(chǎn)限制了開發(fā)商上調(diào)售價(jià)的權(quán)利，但開發(fā)商依然可以虛報(bào)高房?jī)r(jià)，然后再打折銷售的方法“變相”漲價(jià)。

　　衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷智庫(kù)總經(jīng)理蔡為民也認(rèn)為，通過網(wǎng)上房地產(chǎn)限制開發(fā)商漲價(jià)的做法，只能是在樓市的成交淡季才能產(chǎn)生作用。一旦成交放量，開發(fā)商們確實(shí)有非常大的可能性通過虛報(bào)高價(jià)，而后給出大幅價(jià)格折讓的方法完成變相漲價(jià)。

　　事實(shí)上，上海市房管部門對(duì)上述開發(fā)商可能采用虛報(bào)價(jià)格而變相漲價(jià)的做法早有預(yù)見。比如對(duì)那些售價(jià)明顯高出周邊很多的樓盤，要求其說明定價(jià)理由；對(duì)于定價(jià)理由不充分的樓盤將暫緩給予預(yù)售許可證。而在10月7日出臺(tái)的滬版“12條”樓市細(xì)則中更進(jìn)一步規(guī)定，對(duì)售價(jià)明顯高于上一年度同區(qū)域平均成交價(jià)格一倍以上的樓盤，以5%的比例預(yù)征土地增值稅。

　　但是，業(yè)內(nèi)人士仍然認(rèn)為，上述措施尚不足以完全抑制開發(fā)商的漲價(jià)行為。“沒有開發(fā)商會(huì)因?yàn)槎嗾魍恋卦鲋刀惗蝗q價(jià)的。”蔡為民表示。

　　中原地產(chǎn)上海研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍也認(rèn)為，上海限制開發(fā)商漲價(jià)權(quán)限的做法，更多是為了向市場(chǎng)傳遞將深入調(diào)控房地產(chǎn)的決心，其作用更多是體現(xiàn)在“嚇阻”性質(zhì)上，希望能借此使市場(chǎng)重新恢復(fù)平穩(wěn)，并進(jìn)一步抑制投機(jī)客和投資者進(jìn)入樓市。但這一做法對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用仍然是短期的，宋會(huì)雍認(rèn)為，僅僅依靠這一做法，要中長(zhǎng)期抑制房?jī)r(jià)很難。

　　“通脹因素仍然會(huì)使大量的資金進(jìn)入到樓市。”尹伯成認(rèn)為，真正要抑制房?jī)r(jià)還是要出臺(tái)房地產(chǎn)稅等比較厲害的 “武器”。“不能老是只聽到傳聞，而沒有看到‘靴子落地’。”