上海樓市新政引發(fā)觀望潮 限購令或促成買方市場

    10月9日上海房管局等8部門權(quán)威解讀調(diào)控細則“滬十二條”之后，滬上各開發(fā)商和中介機構(gòu)紛紛據(jù)此作出市況分析。長假過后各樓盤則呈現(xiàn)漲跌互現(xiàn)勢頭，有部分樓盤較“十一”前已直降1%，也有新江灣城等樓盤逆勢單價飆到7萬/平米。

    限購令或促成買方市場

　　此次“滬十二條”中最為關(guān)鍵的是限購和緊縮銀行貸款的相關(guān)規(guī)定。在新聞發(fā)布會上，上海市房管局局長劉海生表示，根據(jù)9月29日國家各部委的文件，此次的新政策增加了“禁止消費性貸款用于購買住房”，這主要是為了防止用其他名義申請貸款買房，上海堅決按此要求監(jiān)管。公積金貸款政策，則主要體現(xiàn)在鼓勵支持購買小戶型(90平方米以下)強調(diào)自住(首套)，積極引導合理使用公積金貸款，對非改善型第二套房暫時停貸，第三套房停貸。

　　對此，有開發(fā)商表示，一戶家庭只能新購一套商品住房(含二手存量住房)的措施，將使上海市場全面進入買方市場。此前“北京十一條”中，“限購”起到了量價齊降的作用，如果上海樓市成交量下降，資金不充裕的開發(fā)商就會考慮降價“搶跑道”。不過，“滬十二條”的最大關(guān)鍵在于，如何把握“第二套非改善型住房”。新政表示，主要是以現(xiàn)在的“人均居住面積”衡量，買房時，根據(jù)買房人的現(xiàn)有房屋狀況和現(xiàn)有家庭人口數(shù)，計算人均居住面積。顯然，購房者可以通過遷徙戶口等方式對“人均居住面積”實施調(diào)節(jié)。

    具備開征房產(chǎn)稅基礎(chǔ)條件

　　另外，“滬十二條”中的第八條，即提高預(yù)售標準，也是開發(fā)商關(guān)心的重點。有業(yè)內(nèi)人士表示，提高預(yù)售標準將是收緊開發(fā)商資金鏈的重要措施。樓市中出現(xiàn)過的爛尾樓糾紛和改規(guī)劃糾紛，可大為減少；另一方面，預(yù)售標準的提高，勢必令開發(fā)商投入更多成本，尤其是那些項目眾多的大開發(fā)商。不過，也有開發(fā)商認為，此舉可大幅減少上海樓市供應(yīng)量，是市政府“明打暗保”的舉措之一。

　　土地增值稅預(yù)征率調(diào)整，則是此次引導房產(chǎn)商合理定價的重要措施。有分析認為，此前國稅總局下發(fā)通知，規(guī)定上海土地增值稅預(yù)征率不低于2%，而上海此次細則調(diào)整由2%調(diào)整為“最高可達到5%”，比之前增加一倍。這無疑將再次收緊開發(fā)商本就顯得緊張的資金鏈。尤其對于高端項目來說，條款殺傷力尤其強大，如果預(yù)征率達到5%，將比上半年1%的預(yù)征率提高整整4倍。

　　同時，劉海生表示，開“上海有開征房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)條件，一旦國家政策明確，可快速推進。”劉海生表示，房產(chǎn)稅作為國家稅種，其開征需服從國家規(guī)定，試點也要得到國家的認可。而已出臺的上海地產(chǎn)調(diào)控細則中關(guān)于房產(chǎn)稅的條款，表明了上海的積極態(tài)度。

　　中心城區(qū)看房客戶依然積極

　　上海房市新政引發(fā)市場強烈觀望情緒。有中介機構(gòu)表示，目前中心城區(qū)客戶依然看房積極，購買意愿相對堅定；外圍區(qū)域的買家則觀望氣氛較濃。不少潛在購房者都對如何界定“新購一套”、“以家庭為單位購買”比較困惑；大約已有約二三成的客戶產(chǎn)生了觀望情緒，未來這個比例有可能會加大。

　　從最新市況看，“滬十二條”的實施，短期內(nèi)未能擋住滬上豪宅開盤銷售的牛氣，10月10日在上海中環(huán)附近，新開盤的仁恒怡庭均價高達5.5萬元至7萬元/平方米，并有300多位客戶已預(yù)交30萬元意向金。此次主推170平米、195平方米大戶型多層公寓，以及220、330平方米的疊加別墅房源。單套房源的售價大多超過1000萬元。不過，也有市中心個別樓盤出現(xiàn)些許調(diào)整，一套售價在550萬元左右的豪宅，中介報價較“十一”前已直降5萬元。征房產(chǎn)稅方面，上海要等中央具體政策下來后再操作。目前上海正在做一些準備工作，包括已成立房屋狀況信息中心等。