解讀“二次調(diào)控”下二手房貸款七大新變化

新政后二手房貸款不得不說的又一大變化即是批貸、放款周期的延長，使業(yè)主的拿款周期延長了至少一個月，增大了買賣雙方的資金和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移風(fēng)險。

進(jìn)入2010年以來，樓市調(diào)控政策層出不窮，很多借款人反應(yīng)措手不及。在多輪調(diào)控政策后，二手房貸款市場也有了七大新變化。

變化一：外地人貸款設(shè)門檻

“京十二條”下發(fā)后，要求外地購房人在京購房必須提供一年以上的納稅及社保證明方可申請貸款。從新政下發(fā)一個月后的各銀行的執(zhí)行情況來看，目前各銀行對外地人貸款申請審核異常嚴(yán)格，均要求外地購房人提供一年以上的納稅或社保繳納證明后才會受理，否則是不能夠申請貸款的，這一政策可謂是外地人在京購房的一大門檻。

不過根據(jù)住建部剛剛出臺的《規(guī)范個人住房貸款二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行。

對外地在京常住的這部分購房人給予較大的優(yōu)惠，不過宏觀調(diào)控政策雖出臺但執(zhí)行到地方應(yīng)該還有一段緩沖的時間。

變化二：批貸、放款周期延長

新政后二手房貸款不得不說的又一大變化即是批貸、放款周期的延長，這主要是緣于4月20號北京銀監(jiān)局“先抵押后放款”的通知要求，目前銀行是在客戶批貸→過戶→辦理抵押登記手續(xù)→銀行見他項權(quán)利證后才會放款，而在新政前，買賣雙方過戶見契稅票后銀行即可放款給業(yè)主。

“先抵后放”使業(yè)主的拿款周期延長了至少一個月，增大了買賣雙方的資金和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移風(fēng)險。

變化三：貸款紀(jì)錄審核嚴(yán)三套房停貸

新政后，銀行對借款人之前的貸款紀(jì)錄追查的更為嚴(yán)格。目前，銀行已陸續(xù)開始通過“認(rèn)房又認(rèn)貸”來認(rèn)定二套房和三套房，對于審查出的二套房客戶首付、利率均予以上調(diào)，三套房客戶已全面停貸。

銀行對借款人及配偶之前的貸款紀(jì)錄審查時，只要在央行的征信系統(tǒng)中能夠查詢到借款人家庭名下有過兩次貸款紀(jì)錄，那么不論該房產(chǎn)貸款是結(jié)清或是出售，再申請貸款時是屬于第三套房的，所以銀行是拒批的。而在新政前，如果借款人家庭成員名下有多次貸款，但只要無惡意逾期，都是可以再申請貸款的。

變化四：貸款額降低、首付增加

新政后，首套房、二套房的首付比例也發(fā)生了很大的變化。“京十二條”后，銀行要求首套房90平米以下首付比例最低為20%，90平米以上最低為30%，二套房首付比例為50%；而在新政前，一般140平米以下的首套房都可以享受到20%的首付，二套房首付比例也僅為40%。也就是說新政實施后，借款人購買90-140平米之間的首套房以及二套房的貸款額會降低，相應(yīng)的首付款將有所增加。

假設(shè)借款人購買的第二套房總價為200萬，評估價為150萬，按照目前銀行政策，貸款成數(shù)為五成，也就是說借款人最多可以貸款75萬，那么需要首付125萬；而在新政實施前，銀行貸款成數(shù)為六成，借款人可以貸到90萬，需要首付110萬。此例中，新政后，借款人的首付款要增加15萬元。

變化五：逾期紀(jì)錄審核更嚴(yán)

在銀行信貸收緊的情況下，銀行對借款人的個人信用資質(zhì)審核更加苛刻，如果借款人之前有過一年內(nèi)連續(xù)三次或累計六次的逾期紀(jì)錄，那么銀行對于此類客戶會毫不留情的予以拒批。

對于借款人的貸款紀(jì)錄審核，除房貸、車貸外，還包括個人信用卡以及替他人擔(dān)保貸款還款情況等，都會被納入借款人信用審核之列；而在貸款政策相對寬松的情況下，有個別銀行可能會“睜一只眼閉一只眼”，在借款人提供合理的逾期原因并且寫下保證書的情況下，予以適當(dāng)放行的。

變化六：銀行流水與收入證明要相符

在貸款政策收緊后，銀行對借款人申請貸款時收入證明的審查更為謹(jǐn)慎，除要求借款人提供加蓋所在單位公章的收入證明外，銀行還會對借款人所提供的銀行流水仔細(xì)核對，如發(fā)現(xiàn)借款人銀行流水與收入證明存在較大懸殊時，一般會將借款人的收入證明認(rèn)定為“無效”，從而拒絕對借款人放貸。而在貸款政策未收緊前，銀行對借款人的收入證明審核不會這樣過分“吹毛求疵”的。

變化七：貸款房屋房齡受限

目前銀行對貸款房屋房齡的審核也更為嚴(yán)格，現(xiàn)階段，多數(shù)銀行對于房齡在20年以上的房產(chǎn)基本是不受理貸款申請的，也就是說1990年以前的房產(chǎn)是根本做不了貸款的。而在2009年時，銀行對房齡超過20年的房產(chǎn)，例如1985年以后的房產(chǎn)，銀行通常還會受理貸款申請，只是貸款成數(shù)會降低一些。