十月樓市圍城 上海樓市新政引發(fā)觀望潮

    10月9日上海房管局等8部門權(quán)威解讀調(diào)控細(xì)則“滬十二條”之后，滬上各開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)紛紛據(jù)此作出市況分析。長(zhǎng)假過(guò)后各樓盤則呈現(xiàn)漲跌互現(xiàn)勢(shì)頭，有部分樓盤較“十一”前已直降1%，也有新江灣城等樓盤逆勢(shì)單價(jià)飆到7萬(wàn)/平米。

此次“滬十二條”中最為關(guān)鍵的是限購(gòu)和緊縮銀行貸款的相關(guān)規(guī)定。在新聞發(fā)布會(huì)上，上海市房管局局長(zhǎng)劉海生表示，根據(jù)9月29日國(guó)家各部委的文件，此次的新政策增加了“禁止消費(fèi)性貸款用于購(gòu)買住房”，這主要是為了防止用其他名義申請(qǐng)貸款買房，上海堅(jiān)決按此要求監(jiān)管。公積金貸款政策，則主要體現(xiàn)在鼓勵(lì)支持購(gòu)買小戶型（90平方米以下）強(qiáng)調(diào)自?。ㄊ滋祝e極引導(dǎo)合理使用公積金貸款，對(duì)非改善型第二套房暫時(shí)停貸，第三套房停貸。

對(duì)此，有開(kāi)發(fā)商表示，一戶家庭只能新購(gòu)一套商品住房(含二手存量住房）的措施，將使上海市場(chǎng)全面進(jìn)入買方市場(chǎng)。此前“北京十一條”中，“限購(gòu)”起到了量?jī)r(jià)齊降的作用，如果上海樓市成交量下降，資金不充裕的開(kāi)發(fā)商就會(huì)考慮降價(jià)“搶跑道”。不過(guò)，“滬十二條”的最大關(guān)鍵在于，如何把握“第二套非改善型住房”。新政表示，主要是以現(xiàn)在的“人均居住面積”衡量，買房時(shí)，根據(jù)買房人的現(xiàn)有房屋狀況和現(xiàn)有家庭人口數(shù)，計(jì)算人均居住面積。顯然，購(gòu)房者可以通過(guò)遷徙戶口等方式對(duì)“人均居住面積”實(shí)施調(diào)節(jié)。

具備開(kāi)征房產(chǎn)稅基礎(chǔ)條件

另外，“滬十二條”中的第八條，即提高預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，也是開(kāi)發(fā)商關(guān)心的重點(diǎn)。有業(yè)內(nèi)人士表示，提高預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)將是收緊開(kāi)發(fā)商資金鏈的重要措施。樓市中出現(xiàn)過(guò)的爛尾樓糾紛和改規(guī)劃糾紛，可大為減少；另一方面，預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的提高，勢(shì)必令開(kāi)發(fā)商投入更多成本，尤其是那些項(xiàng)目眾多的大開(kāi)發(fā)商。不過(guò)，也有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，此舉可大幅減少上海樓市供應(yīng)量，是市政府“明打暗保”的舉措之一。

土地增值稅預(yù)征率調(diào)整，則是此次引導(dǎo)房產(chǎn)商合理定價(jià)的重要措施。有分析認(rèn)為，此前國(guó)稅總局下發(fā)通知，規(guī)定上海土地增值稅預(yù)征率不低于2%，而上海此次細(xì)則調(diào)整由2%調(diào)整為“最高可達(dá)到5%”，比之前增加一倍。這無(wú)疑將再次收緊開(kāi)發(fā)商本就顯得緊張的資金鏈。尤其對(duì)于高端項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，條款殺傷力尤其強(qiáng)大，如果預(yù)征率達(dá)到5%，將比上半年1%的預(yù)征率提高整整4倍。

同時(shí)，劉海生表示，開(kāi)征房產(chǎn)稅方面，上海要等中央具體政策下來(lái)后再操作。目前上海正在做一些準(zhǔn)備工作，包括已成立房屋狀況信息中心等。

“上海有開(kāi)征房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)條件，一旦國(guó)家政策明確，可快速推進(jìn)。”劉海生表示，房產(chǎn)稅作為國(guó)家稅種，其開(kāi)征需服從國(guó)家規(guī)定，試點(diǎn)也要得到國(guó)家的認(rèn)可。而已出臺(tái)的上海地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則中關(guān)于房產(chǎn)稅的條款，表明了上海的積極態(tài)度。

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中心城區(qū)看房客戶依然積極

上海房市新政引發(fā)市場(chǎng)強(qiáng)烈觀望情緒。有中介機(jī)構(gòu)表示，目前中心城區(qū)客戶依然看房積極，購(gòu)買意愿相對(duì)堅(jiān)定；外圍區(qū)域的買家則觀望氣氛較濃。不少潛在購(gòu)房者都對(duì)如何界定“新購(gòu)一套”、“以家庭為單位購(gòu)買”比較困惑；大約已有約二三成的客戶產(chǎn)生了觀望情緒，未來(lái)這個(gè)比例有可能會(huì)加大。

從最新市況看，“滬十二條”的實(shí)施，短期內(nèi)未能擋住滬上豪宅開(kāi)盤銷售的牛氣，10月10日在上海中環(huán)附近，新開(kāi)盤的仁恒怡庭均價(jià)高達(dá)5.5萬(wàn)元至7萬(wàn)元/平方米，并有300多位客戶已預(yù)交30萬(wàn)元意向金。此次主推170平米、195平方米大戶型多層公寓，以及220、330平方米的疊加別墅房源。單套房源的售價(jià)大多超過(guò)1000萬(wàn)元。不過(guò)，也有市中心個(gè)別樓盤出現(xiàn)些許調(diào)整，一套售價(jià)在550萬(wàn)元左右的豪宅，中介報(bào)價(jià)較“十一”前已直降5萬(wàn)元。