業(yè)主社區(qū)自治遭遇層層阻礙 多個樣本調(diào)查

　　榮豐2008小區(qū)業(yè)主大會成立推進活動遭到了噴泉的“襲擊”。（資料圖片）趙恩澤攝

　　目前，業(yè)主社區(qū)自治的形式一般表現(xiàn)為廣大業(yè)主通過組建業(yè)委會，召開業(yè)主大會，確立自治規(guī)范，并聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)對自己擁有的房產(chǎn)及公共設(shè)施的使用、經(jīng)營和管理作出決定。然而，廣大業(yè)主在創(chuàng)建一個整潔、安寧、溫馨的生活居住環(huán)境、實施自治的過程中，會遭遇來自開發(fā)商、物業(yè)、相關(guān)部門及業(yè)主自身的一系列問題，導(dǎo)致業(yè)主自治遭遇重重困難。

　　據(jù)統(tǒng)計，在業(yè)主大會成立、選舉業(yè)委會并對社區(qū)進行自治的實踐中，業(yè)主自治遭遇多重難關(guān)。諸多困難產(chǎn)生的原因是什么？具體表現(xiàn)在哪兒？針對這些困難，廣大業(yè)主又摸索到了怎樣的解決方案？本報將就此進行探索。

　　■調(diào)查樣本

　　籌備業(yè)委會業(yè)主不參與

　　榮豐2008

　　昨天，榮豐2008小區(qū)業(yè)委會籌備組組長張江川及其他成員仍在為如何開展第3次業(yè)主大會成立推進活動而發(fā)愁。張江川稱，從以往的經(jīng)驗看，推進活動地點選在哪兒，怎樣才能說服街道、居委會等相關(guān)部門參加？該怎樣防止來自物業(yè)方面的意外事件？“這些都是問題。”張江川感嘆說。“為了成立業(yè)主大會，我們準備搞3次推進活動。第一次，活動現(xiàn)場突然被噴泉水淋。第二次，活動現(xiàn)場被不明車輛占領(lǐng)，音響也被迫斷電。”一位籌備組成員稱。

　　據(jù)了解，3年來，該小區(qū)業(yè)主曾3度籌備成立業(yè)主大會，前兩次均無果而終。“第一次是籌備組成員有熱情，但是沒時間，有時開會連人都湊不齊。第二次是居委會召集報名，很少業(yè)主報名參與”，該小區(qū)業(yè)委會籌備組秦阿姨分析，這次是小區(qū)衛(wèi)生、安全、斷水掐電等問題頻繁發(fā)生，大家才決定重新成立業(yè)主大會，“社區(qū)較大，人也多，業(yè)主參與意識比較弱”。

　　業(yè)委會籌備組的相關(guān)活動安排，也遭遇了來自居委會、街道的消極對待。“我感覺最大的困難還是政府部門的不支持，消極。”一位籌備組成員透露，最初，他們將申請?zhí)峤痪游瘯?，一連等了3個月，不給通過。后來籌備組選出來了，居委會不給公示。目前在小區(qū)內(nèi)搞相關(guān)推進活動，每次籌備組都請示，但是居委會不參加，活動遇到意外，也解決不了。

　　業(yè)主大會更換物業(yè)遇阻

　　順馳藍調(diào)

　　經(jīng)調(diào)查，業(yè)委會選舉出后，一般會首先提出重新選聘物業(yè)的問題，而在新物業(yè)選出入駐時，老物業(yè)拒絕撤離，成為業(yè)主自治路上最艱難的一段路程。目前，在豐臺區(qū)順馳藍調(diào)、久敬佳園、鴻業(yè)興園、紫芳二區(qū)等小區(qū)，新物業(yè)入駐均遭到了老物業(yè)不走的窘境。

　　昨天，順馳藍調(diào)小區(qū)業(yè)委會主任田杰反映，去年底，小區(qū)業(yè)委會向全體業(yè)主宣告成立并成功備案。因為業(yè)主不滿物業(yè)管理，業(yè)委會與物業(yè)關(guān)于公共收益的談判也最終破裂。今年2月份，業(yè)委會啟動物業(yè)選聘程

　　序，并召開業(yè)主大會票決新物業(yè)，目前，新物業(yè)雖然已經(jīng)選出來了，但如何才能正式入駐，成為業(yè)委會及廣大業(yè)主的痛。

　　田杰的擔(dān)心并不多余。鴻業(yè)興園小區(qū)，這種新老物業(yè)對社區(qū)服務(wù)的爭奪，也正處于拉鋸狀態(tài)。在鴻業(yè)興園小區(qū)，新物業(yè)雖然已經(jīng)過協(xié)商進入該小區(qū)辦公，但老物業(yè)不撤，小區(qū)氣氛格外緊張，“前不久，我們業(yè)委會成員因為停車問題被人追到家里砍傷了，業(yè)委會主任趙金山的車也被砸了。”該小區(qū)一業(yè)委會成員稱。目前，在該小區(qū)的論壇上，有呼吁不交物業(yè)費趕走老物業(yè)的，有質(zhì)疑業(yè)委會的，不少帖子火藥味十足。

　　業(yè)委會換屆領(lǐng)導(dǎo)無人選

　　品閣小區(qū)

　　“去年這時候，我就聽邵里庭說，干到年底，就一定要下了。但直到現(xiàn)在，他仍在這個位置上，發(fā)愁有誰能接好下一棒。”昨天下午，海淀區(qū)品閣小區(qū)業(yè)委會主任邵里庭的一位老友這樣說。

　　據(jù)了解，海淀區(qū)品閣小區(qū)被認為是第一個典型的業(yè)主成功自治的小區(qū)。2006年，因與開發(fā)商矛盾激化，該小區(qū)物業(yè)突然撤離小區(qū)。小區(qū)業(yè)主自治被提上日程。2007年，該小區(qū)社區(qū)服務(wù)中

　　心在工商部門注冊成立并接受小區(qū)管理。3年來，該小區(qū)物業(yè)費從2.74元/㎡降至1.6元/㎡，停車費由450元/月降為220元/月。

　　邵里庭在小區(qū)內(nèi)推行的是標準化管理，物業(yè)服務(wù)根據(jù)預(yù)先設(shè)定的標準進行。但是該小區(qū)首要面臨的一個難題就是如何進行業(yè)委會換屆，“當時注冊社區(qū)服務(wù)中心時，法人代表是邵里庭本人，工商了解我們自治的決心，特事特辦給了營業(yè)執(zhí)照，”邵里庭明確表示，小區(qū)面臨著由誰、該怎樣才能接好下一棒的難題。

    ■互助支招

　　業(yè)主自治在業(yè)主大會成立前、物業(yè)更換、業(yè)委會推行業(yè)主大會相關(guān)措施時，遭遇的種種問題，不少小區(qū)在推進業(yè)主自治的進程中，也摸索到了豐富的經(jīng)驗予以應(yīng)對。記者在采訪過程中綜合各方說法，整理了如下經(jīng)驗。

　　“掃樓”喚醒業(yè)主意識

　　據(jù)調(diào)查，榮豐2008小區(qū)屬大型社區(qū)，5000多戶，約兩萬人。如果要成立業(yè)主大會，選舉業(yè)委會，那么籌備組需要拿到“雙過半”的票數(shù)。工作量大，又因前兩次業(yè)主大會籌備活動的失敗，業(yè)主參與意識低。

　　為解決這個困難，小區(qū)業(yè)委會前期籌備組從幾名志愿者開始，在每棟住宅樓每層設(shè)置一到兩名志愿者，共發(fā)動了300余名志愿者，同時開始了大規(guī)模的“掃樓”運動，志愿者們挨家挨戶做宣傳并征集簽名，“這才成立了業(yè)委會籌備組，拿到了符合籌備組成立的業(yè)主簽名。”榮豐2008小區(qū)業(yè)委會籌備組組長張江川說。

　　聘請律師解決棘手問題

　　在目前，因為業(yè)主大會成立等事件，對街道、居委會等政府部門而言，還是一項新鮮事物，因為不太熟悉，所以阻滯了業(yè)主自治的步伐。“我們小區(qū)因為其他住宅樓還在建設(shè)中，物業(yè)區(qū)域劃分難，但是大家要求成立業(yè)主大會的愿望迫切，我們就聘請了京華律師團的律師，一遍遍跑街道，最終爭取到了街道的特事特辦。”豐臺區(qū)閱園小區(qū)業(yè)委會負責(zé)人稱。

　　不斷申告力爭政府指導(dǎo)

　　“找街道，找區(qū)建委，找媒體呼吁”，張江川稱，業(yè)委會籌備組選舉出結(jié)果后，因社區(qū)居委會相關(guān)負責(zé)人遲遲不給公示，他們曾組織30多名業(yè)主集體到街道要求派人指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主大會成立工作，最后，街道派出了一名專職律師，專門到小區(qū)過問具體事情的解決。

　　■專家說法

　　各環(huán)節(jié)難題可憑程序規(guī)范解決

　　“業(yè)委會成立難，老物業(yè)更換難，在業(yè)主自治過程中，一切難題，關(guān)鍵核心在于業(yè)主大會召開、業(yè)主實施自治，一定要合乎規(guī)范。”多年來一直致力于社區(qū)問題研究的本報律師團成員張艷玲律師指出，業(yè)主大會在成立的過程中，成員需要認真學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)，并不斷吸取周邊小區(qū)成功自治的經(jīng)驗。

　　張艷玲特別提出，一旦業(yè)主大會成立，或者選舉業(yè)委會程序出現(xiàn)瑕疵，那么，就會給后期的物業(yè)服務(wù)企業(yè)招聘帶來新的困難。張艷玲稱，目前在法律的范圍內(nèi)，對業(yè)主自治已經(jīng)不存在問題，業(yè)主自治出現(xiàn)的困難都在技術(shù)執(zhí)行層面，“從籌備業(yè)主大會開始，每走一步，都要有記錄，有見證人，最好有文字材料，有錄像資料，這些是業(yè)主大會及業(yè)委會最后實現(xiàn)真正自治的證據(jù)”。

　　社區(qū)自治核心是保持社區(qū)穩(wěn)定

　　社區(qū)專家舒可心指出，目前在北京市內(nèi)，約有20%的社區(qū)已經(jīng)成立了業(yè)主大會并選舉出了業(yè)委會，在全體業(yè)主通過業(yè)主大會實施對小區(qū)的自我治理的過程中，各種矛盾和沖突非常激烈。

　　舒可心強調(diào)說，全體業(yè)主一定要弄明白一個問題，物業(yè)是為廣大業(yè)主服務(wù)的，業(yè)委會也是為全體業(yè)主服務(wù)的。一些依靠暴力手段，解決物業(yè)更換問題的，都是不值得提倡的，“社區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)是穩(wěn)定，沒有任何組織和個人，有權(quán)利打破社區(qū)的穩(wěn)定狀況，致使其走向混亂。”

　　舒可心理想的業(yè)主自治有4條評價標準。他說，第一，要看物業(yè)服務(wù)經(jīng)理人（或物業(yè)服務(wù)企業(yè)）是否是業(yè)主們共同表決選舉的；第二，要看物業(yè)費年度預(yù)算是否是業(yè)主們共同表決決定的；第三，要看每個業(yè)主是否有程序、制度來保障他們對物業(yè)管理過程的一切事情都有知情權(quán)，即對所有的文件都有“查閱、抄錄、復(fù)制”的權(quán)利；第四，要看每個業(yè)主是否有程序、制度保障他們對業(yè)委會的一切事情都有知情權(quán)，即對所有的文件都有“查閱、抄錄、復(fù)制”的權(quán)利，以及罷免、改選業(yè)委會的流程是否足夠方便。“只有保證這幾條，使權(quán)利落實在每個業(yè)主手中，那才是真正的‘業(yè)主自治’”。