密集調(diào)控又一波 樓市變數(shù)有幾何？

    本輪調(diào)控要求地方立即制定實(shí)施細(xì)則，并嚴(yán)格實(shí)行問(wèn)責(zé)制度。業(yè)內(nèi)人士分析，這預(yù)示著此前房?jī)r(jià)一直處在高位，且“國(guó)十條”后未出臺(tái)地方細(xì)則的城市，樓市可能面臨更大沖擊。另外，房產(chǎn)稅等政策依然未在本次政策中體現(xiàn)，對(duì)購(gòu)房者及開(kāi)發(fā)商的心理威懾作用將持續(xù)存在。

    國(guó)慶前后，樓市調(diào)控又有新動(dòng)作：節(jié)前，國(guó)家多部委出臺(tái)措施明確商品住房首付比例調(diào)至30%以上，并從稅收、監(jiān)管等環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)整；長(zhǎng)假最后一天，上海調(diào)控細(xì)則落地，居民限購(gòu)一套房、信貸全面卡緊。新政在細(xì)節(jié)上進(jìn)一步落實(shí)，針對(duì)性更加強(qiáng)化，顯示出政府對(duì)樓市調(diào)控是“有準(zhǔn)備、有決心的”。在此背景下，樓市似乎依然迷茫，“十一”期間各地樓市冷熱不均，無(wú)論是持幣待購(gòu)者，還是業(yè)內(nèi)人士都存疑問(wèn)，調(diào)控對(duì)樓市影響到底如何？此種作用能否長(zhǎng)久？購(gòu)房者該繼續(xù)入市嗎？

　　國(guó)慶樓市：有冷有熱

　　韓先生有一套41平方米的小戶型房，近半年他的房子經(jīng)歷了“過(guò)山車”行情。今年4月賣價(jià)95萬(wàn)元，6月份他準(zhǔn)備出手時(shí)頂多能賣88萬(wàn)元卻1個(gè)多月沒(méi)人看房，到了9月電話不斷，中秋節(jié)后最高出價(jià)100萬(wàn)元，原本打算國(guó)慶后以96萬(wàn)元簽約的購(gòu)房者在國(guó)慶前一天又表示需要重新考慮。

　　9月在遠(yuǎn)洋新悅登記購(gòu)房的王先生搶了一個(gè)比較靠前的號(hào)碼，原來(lái)一直忙著籌錢準(zhǔn)備首付，可當(dāng)?shù)弥抡筠D(zhuǎn)而選擇不去選房了。

　　賣房的著急簽、買房的選擇等，買賣雙方因所處角度不同，心態(tài)上開(kāi)始發(fā)生變化。根據(jù)業(yè)內(nèi)分析，此次調(diào)控是基于8月以來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交迅速反彈的態(tài)勢(shì)。那么，在調(diào)控力度加大后，市場(chǎng)作何反應(yīng)？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“十一”長(zhǎng)假期間，各地對(duì)新政反應(yīng)表現(xiàn)不一。

　　據(jù)了解，南寧、昆明等城市黃金周期間房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，交易量持續(xù)上升。 南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站的信息顯示，“十一”前六天，南寧商品房交易量達(dá)328套，僅10月1日一天成交量即達(dá)93套；深圳新房成交量為2313套，是去年國(guó)慶節(jié)同期深圳新房成交量的3.5倍，其中1日和4日，新房的成交量均上600套，創(chuàng)今年以來(lái)新房成交量的最高紀(jì)錄；截至10月7日14時(shí)，昆明主城區(qū)各類商品房成交338套，日均成交48套，僅次于端午清明小長(zhǎng)假。

　　另一方面，北京、南京、哈爾濱、合肥等地交易量明顯下滑，樓市略顯冷清。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，截至6日，北京商品期房及二手房日均成交量分別為130套和23套，比9月份最后5天大幅下滑。經(jīng)北京中原地產(chǎn)測(cè)算，該數(shù)據(jù)相比中秋小長(zhǎng)假分別下跌37%和78%。南京市房地產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，商品住宅認(rèn)購(gòu)量從國(guó)慶前的日均200多套，迅速萎縮到100套左右，下滑近五成。

　　調(diào)控組合：抑投機(jī)增供給

　　國(guó)慶樓市的表現(xiàn)與此輪調(diào)控有多大關(guān)系？專家分析認(rèn)為，像深圳這樣新政后仍“暴漲”的情形，除剛需推動(dòng)外，政策效果尚未顯現(xiàn)是重要原因，過(guò)段時(shí)間成交量或許會(huì)明顯萎縮。

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張大偉認(rèn)為，有些地區(qū)樓市成交量雖然出現(xiàn)明顯下調(diào)，但是成交數(shù)據(jù)依然處于高位，以北京為例，國(guó)慶前6天樓市成交量相比2009年同期依然上漲。但有一點(diǎn)可以肯定，黃金周前幾日一些城市樓市遇冷，樓市調(diào)控起著關(guān)鍵作用，但調(diào)控效果還需觀察10月份及后期市場(chǎng)整體情況。

　　我們看到，本輪新政著眼于抑投機(jī)增供給，凸顯出對(duì)樓市供應(yīng)和需求雙向調(diào)節(jié)的力度。具體而言，限購(gòu)、停貸等措施短期內(nèi)將對(duì)不合理的購(gòu)房需求產(chǎn)生明顯的抑制作用，并對(duì)緩解市場(chǎng)“恐慌性”入市心理有積極作用。

　　另外，樓市新政使得購(gòu)房者對(duì)于國(guó)家進(jìn)一步調(diào)控的預(yù)期有所增長(zhǎng)。北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小徐告訴記者，國(guó)慶期間來(lái)看房的人雖然不少，但是出手買房的少了，不少客戶預(yù)期還可能有進(jìn)一步的調(diào)控政策。該公司副總裁林倩表示，新政策的出臺(tái)將使得購(gòu)房者主動(dòng)或者被動(dòng)地陷入觀望，成交量有可能出現(xiàn)急剎車。

　　后市沖擊：影響多大？

　　在調(diào)控的高壓下，后期樓市還面臨哪些沖擊？具體而言，對(duì)于房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降、該不該繼續(xù)買房等問(wèn)題，人們普遍心存疑問(wèn)。

　　記者了解到，一些資金實(shí)力較弱的投資者已經(jīng)開(kāi)始離場(chǎng)，部分二手房經(jīng)紀(jì)公司有三到四成客戶放棄了購(gòu)房計(jì)劃。張大偉認(rèn)為，此輪調(diào)控實(shí)則是對(duì)“國(guó)十條”的細(xì)化和強(qiáng)化，但是足見(jiàn)管理者對(duì)樓市調(diào)控的決心，房?jī)r(jià)下調(diào)的趨勢(shì)或已明顯。此外，本次新政提及“對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款”，在房貸政策方面繼續(xù)嚴(yán)格收緊。這一政策對(duì)外地人群購(gòu)房集中的城市影響非常大，例如海南、燕郊、山東沿海等地，全國(guó)性的房?jī)r(jià)下跌可能首先從這部分區(qū)域開(kāi)始。

　　值得注意的是，本輪調(diào)控要求地方立即制定實(shí)施細(xì)則，并嚴(yán)格實(shí)行問(wèn)責(zé)制度。業(yè)內(nèi)人士分析，這預(yù)示著此前房?jī)r(jià)一直處在高位，且“國(guó)十條”后未出臺(tái)地方細(xì)則的城市，樓市可能面臨更大沖擊。另外，房產(chǎn)稅等政策依然未在本次政策中體現(xiàn)，對(duì)購(gòu)房者及開(kāi)發(fā)商的心理威懾作用將持續(xù)存在。