房地產(chǎn)二次調(diào)控“撲面而來” 專家稱政策未出盡

    9月29日，中央電視臺(tái)新聞聯(lián)播報(bào)道，國(guó)務(wù)院有關(guān)部委近日分別出臺(tái)措施遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲。二次調(diào)控政策在節(jié)前公布，立即引起行業(yè)相關(guān)人士以及網(wǎng)友的熱議，國(guó)慶期間可謂“這個(gè)房市不太冷”：

　　自調(diào)控政策在央視公布后，黃金周期間北京樓市成交量就成為爭(zhēng)論焦點(diǎn)。剛剛有媒體報(bào)道北京樓市遇冷，就有“外冷內(nèi)熱”的說法出爐——長(zhǎng)假前五天北京簽約商品住宅期房691套，和09年黃金周358套相比，同比增長(zhǎng)逾一倍。

　　而對(duì)于調(diào)控政策的有效性，也眾說紛紜，莫衷一是。《證券日?qǐng)?bào)》采訪了長(zhǎng)江證券首席地產(chǎn)分析師蘇雪晶，他認(rèn)為投資投機(jī)性需求遭受打擊，而調(diào)控政策尚未出盡。

　　商品房“剛需”很受傷？

　　博友“流浪的小老虎6341”在微博上發(fā)表言論：“房?jī)r(jià)沒跌，一套的首付和利率倒是漲了。新的政策到底是遏制房?jī)r(jià)上漲還是讓窮人買不起房？”

　　持有同樣“抱怨”的網(wǎng)友不在少數(shù)，公眾的焦點(diǎn)被聚焦在首付30%上。“剛需”很受傷嗎？

　　長(zhǎng)江證券首席地產(chǎn)分析師蘇雪晶接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，他表示首付提高到30%，對(duì)“剛需”影響有限。這是因?yàn)?，前一段時(shí)間樓市回暖，并不是由于剛性需求而引致。蘇雪晶指出，根據(jù)他所掌握的情況，7月份成交的樓盤很多都是一次性付款，而非首次置業(yè)為主。因此，可以看出所謂的樓市“回暖”主要是由投資投機(jī)性需求量放大所引致。鑒于6月份以來對(duì)通脹的預(yù)期，部分房產(chǎn)投資者出于規(guī)避通脹的考慮，在不考慮政策壓力以及融資成本的情況下，逆勢(shì)而動(dòng)造成了樓市回暖。而對(duì)于住宅的剛性需求者，尤其是首次置業(yè)者來說，受此次調(diào)控政策的影響是有限的。

    投資投機(jī)性需求遭受打擊

　　根據(jù)央視新聞聯(lián)播報(bào)道，為了完善差別化的住房信貸政策，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮在接受相關(guān)媒體采訪時(shí)表示，上述政策的出臺(tái)正是在以前的基礎(chǔ)上進(jìn)一步表明“堅(jiān)決遏制投資性、投機(jī)性需求”。而蘇雪晶在接受《證券日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)也指出，相對(duì)首付提升至30%相比，異地限購(gòu)和第三套住房停止貸款將對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房需求造成較大影響。

　　同時(shí)，在他看來此次調(diào)控政策尚未出盡，“只是一個(gè)開始”。他認(rèn)為此次政策將會(huì)有一個(gè)觀察期，政府將會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的反應(yīng)來?yè)駲C(jī)調(diào)控。

     最有利的手段：打擊囤地

　　二次調(diào)控政策指出，切實(shí)增加住房有效供給，針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的城市要增加居住用地的供應(yīng)總量的措施。蘇雪晶卻表示，盲目擴(kuò)大住房供給量未必是正確選擇。

　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來講，需求量的減少和供給量的放大會(huì)導(dǎo)致商品價(jià)格的下降。不過，蘇雪晶卻對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》表示，抑制不合理的需求是完全正確的，但在他看來，與調(diào)控住房供給相比，對(duì)住房投資投機(jī)性需求的問題更為嚴(yán)重，目前制度運(yùn)行的效率還有待于更迅速、更強(qiáng)化，調(diào)控政策還有很多牌可出，更有多項(xiàng)細(xì)節(jié)有待于完善。

　　他表示，對(duì)住房供給方的調(diào)控莫過于在打擊囤地時(shí)執(zhí)行有力。在這一點(diǎn)他似乎與華創(chuàng)證券的觀點(diǎn)不謀而合——《證券日?qǐng)?bào)》記者曾采訪過華創(chuàng)證券地產(chǎn)分析師楊現(xiàn)領(lǐng)，他曾指出將打擊土地囤積將會(huì)從整體上對(duì)開發(fā)商的資金流產(chǎn)生壓力。

　　而此次調(diào)控政策中，除去強(qiáng)調(diào)要加大落實(shí)房市調(diào)控力度外，其余四項(xiàng)都將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流造成一定影響。而此次調(diào)控政策第五項(xiàng)中，一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)閑置土地、改革土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購(gòu)置土地，各商業(yè)銀行停止對(duì)其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。也即，政策將從融資途徑來打擊房地產(chǎn)開發(fā)商囤地行為。

　　鑒于房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)于資金的依賴性，有觀點(diǎn)認(rèn)為目前上市房企的資金面同比趨緊，政策的鞏固將進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)開發(fā)商的資金流。