上海商品房限購 一戶家庭限新購一套房

     上海版樓市細則千呼萬喚終出來。昨天晚間，上海市政府批轉(zhuǎn)上海市住房保障房屋管理局等五部門《關于進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快推進住房保障工作的若干意見》（以下簡稱《意見》），要求在一定時期內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)，暫定上海及外省市居民只能在上海新購一套商品住房（含二手存量住房），積極做好房產(chǎn)稅改革試點的各項準備工作，并按不同的住房銷售價格確定土地增值稅預征率。

　　市場人士普遍認為，滬版樓市細則對樓市的打擊力度較大，四季度上海樓市將出現(xiàn)明顯降溫，成交量將比8-9月份有所下滑，市場將進入新一輪觀望期，房價可能也將出現(xiàn)松動。

　　壓需求——

　　震懾投資投機者

　　縱覽滬樓市細則，仍是今年4月出臺的“新國十條”的落實和細化，從壓需求和逼供應兩方面，進一步落實中央的樓市調(diào)控政策，并明確政策模糊地帶，減少打“擦邊球”的可能性。

　　細看八條滬版細則，其中第一條“嚴格執(zhí)行差別化信貸政策”、第二條“在一定時期內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)”、第三條中的“積極做好房產(chǎn)稅改革試點的各項準備工作”，都是在壓制購房需求環(huán)節(jié)做文章。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，此次出臺的“滬八條”中，最重要政策是限購。“暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購一套商品住房（含二手存量住房）。”這一條是落實國家“房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。”

　　不過，易居臣信分析師楊晨青認為，此政與北京和廈門此前出臺的限購令相似，但不如深圳嚴厲。深圳限購政策規(guī)定在深圳擁有2套以上(含2套)住房的本市戶籍家庭、擁有1套以上(含1套)非本市家庭將不被允許再次購房，而上海的限購政策并未涉及對購房者已有住房數(shù)量的清算。換一句話說，即使購房者在上海已有多套住房，其在未來一定時期內(nèi)也至少能新購一套房，從這層意義上說，上海的限購政策依然留有余地。

　　而對于市場最為關注的房產(chǎn)稅試點，楊紅旭表示，《意見》提到“按照國家加快推進房產(chǎn)稅改革試點的工作要求，本市將積極做好房產(chǎn)稅改革試點的各項準備工作。”說明國家已經(jīng)同意上海進行試點，只是出臺還要等待時機。

　　“房產(chǎn)稅不出比出的調(diào)控效果更好。”中國指數(shù)研究院副院長陳晟認為，雖然靴子還是沒落地，但此番政策信號的釋放使尚未出臺的房產(chǎn)稅，成為懸在樓市頭上的一把利劍，對投資投機需求形成一定的威懾力。這或許比利空出盡對市場的震懾作用更大。

　　逼供應——

　　增加供應平抑房價

　　而滬版細則中，第三條中“加強土地增值稅征管”、第四條“動遷安置房提前上市交易”、第六條“推進住房保障工作”和第八條“繼續(xù)增加居住用地供應總量”，則是從增加供應方面進行調(diào)控。

　　尤其是“加強土地增值稅征管”這一條較有新意?！兑庖姟芬?guī)定，“按不同的銷售價格確定土地增值稅預征率，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。住房開發(fā)項目銷售均價低于項目所在區(qū)域（區(qū)域按外環(huán)內(nèi)、外環(huán)外劃分）上一年度新建商品住房平均價格的，預征率為2%；高于但不超過1倍的，預征率為3.5%；超過1倍的，預征率為5%。”

　　此外，《意見》中還規(guī)定，為增加普通商品住房供應，被動遷居民家庭獲配的動遷安置房（配套商品房），允許上市交易期限，由取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年縮短為滿3年。但易居分析師薛建雄認為，這一新政雖有利于增加中低檔房產(chǎn)的供應，但實際上之前市場上很多房源已經(jīng)通過地下通道出售，所以能增加的供應也有限。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認為，上海細則基本上全面落實了國家的“9·29新政”，尤其是限購政策將對市場形成顯著影響。而尚未出臺的房產(chǎn)稅，則成為懸在樓市頭上的一把利劍，對投資投機需求形成一定的威懾力。在此政策形勢下，第四季度上海樓市將出現(xiàn)明顯降溫，成交量將比8-9月份有所下滑，價格將會進一步松動，尤其是在供應量繼續(xù)明顯增加的情況下，開發(fā)商迫于回籠資金的壓力，預計促銷的項目會進一步增多，打折幅度會重新增加。這將有助于市場的健康發(fā)展和穩(wěn)定房價。