房產(chǎn)商：加快周轉(zhuǎn)速度 進軍保障房領(lǐng)域

    “新一輪調(diào)控政策的特點是‘一刀切’,這對市場的影響將立竿見影。從財務(wù)指標分析,目前,地產(chǎn)上市公司的負債率普遍偏高,平均比2009年高出20%左右;大多數(shù)房企將調(diào)整策略應(yīng)對市場趨冷。”在SOHO中國董事長潘石屹看來,四季度開始,國內(nèi)住房市場的房價和成交量走勢不容樂觀,加速周轉(zhuǎn)、增持現(xiàn)金將成為多數(shù)房企的避險策略。與此同時,在新一輪調(diào)控敏感期,萬科、保利、恒大、遠洋等房產(chǎn)商開始低調(diào)進軍保障房領(lǐng)域。

　　加快周轉(zhuǎn)速度

　　恒大地產(chǎn)董事長許家印表示,在目前的房地產(chǎn)形勢下,公司將堅持快速周轉(zhuǎn)策略,絕不囤地。今年前三季度,恒大地產(chǎn)銷售商品房597萬平方米,成為國內(nèi)銷售面積最大的房企。恒大地產(chǎn)從項目拿地到銷售,一般控制在6-8個月。

　　“恒大對現(xiàn)金流的要求非常高。”許家印表示:“宏觀調(diào)控后,公司將現(xiàn)金余額提高到150億元以上,最少也不能少于150億元,最高的時候達到了210億元。”目前,恒大擁有73個項目,而在建項目達67個,占比達90%以上;在建工程面積為2306萬平方米,相當于目前土地總面積的32%。

　　首開股份董秘王怡指出,公司業(yè)務(wù)主要集中在北京地區(qū),地產(chǎn)新政以來,部分樓盤的銷售確實受到政策的影響。他同時表示,公司將采取順應(yīng)市場的措施和靈活的定價策略,加快周轉(zhuǎn)速度。“根據(jù)各個項目的具體情況,采取靈活而有針對性的促銷策略,快速推盤、加強銷售力度、回籠資金。”

　　根據(jù)計劃,首開股份2010年的新開工面積將達到223萬平方米,銷售面積達95萬平方米。其中,北京地區(qū)重點項目計劃竣工面積92.77萬平方米,計劃銷售簽約面積67.6萬平方米。

　　2009年下半年開始,萬科的開工節(jié)奏和新房上市節(jié)奏逐步加快。“未來房地產(chǎn)行業(yè)將比拼資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。”萬科總裁郁亮認為,調(diào)控之后,投資性需求將基本淡出,市場回歸到自住購房者主導(dǎo)的狀態(tài)。萬科將繼續(xù)執(zhí)行積極而靈活的銷售策略,同時加大中小套型商品房的開發(fā)建設(shè)。

　　進軍保障房領(lǐng)域

　　郁亮認為,未來中國的住宅體系包括政策性住房和商品房兩大部分,而且政策性住房會有一個可觀的比例,因此發(fā)展商必須主動參與這兩大塊的建設(shè)中來。

　　萬科正在考慮保障房領(lǐng)域的“代建制”模式,即資金等均由政府投入,房企只輸出技術(shù)與管理,以此來收取管理費用。代建制意味著開發(fā)商幾乎毫無風險,雖然利潤不高,卻是穩(wěn)定的一筆大生意。

　　業(yè)內(nèi)人士分析,保障房建安成本較低,宣傳和銷售費用不高;需求穩(wěn)定,資金周轉(zhuǎn)速度快。另外,保障房更容易獲得銀行貸款,自有資金比例甚至可以低到20%以下。如果成本控制得好,以自有資金來算回報率,保障房利潤率十分可觀。

　　截至9月底,今年以來保障性安居工程已完成投資4700億元,占全年計劃的60%。據(jù)此估算,全年保障性安居工程的總投資或?qū)⒔咏?000億元,行業(yè)投資規(guī)模巨大。

　　不過,也有業(yè)內(nèi)人士提出不同觀點。在日前舉行的“樓市新論與'綠領(lǐng)’投資”論壇上,萬通地產(chǎn)董事長馮侖指出,政府試圖通過加大保障房建設(shè)以平抑房價的持續(xù)高漲,但保障房主要解決民生問題,而商品房更多為改善性需求服務(wù),兩者應(yīng)當嚴格區(qū)分,否則不利于行業(yè)的健康成長。

　　馮侖還強調(diào),房地產(chǎn)公共政策應(yīng)當獨立,保障房和商品房應(yīng)分軌。市場歸市場,保障歸保障;政府鼓勵開發(fā)商介入保障房建設(shè),不等于讓市場解決保障的問題,也不能讓保障承受市場的價格。