囤地盈利模式走向末路 地產(chǎn)“大鱷”加急推盤(pán)

    在“囤地一年不得競(jìng)買(mǎi)土地”的懲罰性政策下，2009年下半年涌現(xiàn)出的“地王”無(wú)疑面臨著巨大的生存考驗(yàn)。然而與以往“囤地待漲”的模式不同，此次身陷調(diào)整的部分“地王”并未沉寂，而是被地產(chǎn)商迅速開(kāi)發(fā)并包裝上市。

    顯然，隨著調(diào)控政策的深入和資金鏈的壓力，加快周轉(zhuǎn)已成為地產(chǎn)“大鱷”的追求目標(biāo)，從拿地到上市的開(kāi)發(fā)周期被盡可能縮短，土地開(kāi)發(fā)已經(jīng)提速。業(yè)內(nèi)人士指出，開(kāi)發(fā)商縮短開(kāi)發(fā)時(shí)間將有利于短期內(nèi)增加樓市的供應(yīng)量，并在被調(diào)控打壓的環(huán)境中部分恢復(fù)開(kāi)發(fā)商的盈利能力。

　　開(kāi)發(fā)節(jié)奏加快跡象明顯

　　2009年，北京曾上演多起土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)，尤其是房山、大興等周邊的新興區(qū)域，吸引了大批地產(chǎn)商的熱捧。在經(jīng)過(guò)不到一年的準(zhǔn)備后，部分地王項(xiàng)目在今年開(kāi)始陸續(xù)入市，土地開(kāi)發(fā)節(jié)奏較上一輪地產(chǎn)調(diào)控期有了飛速提高。

　　其中最為典型的無(wú)疑要數(shù)中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目。作為長(zhǎng)陽(yáng)地區(qū)最早成交并第一個(gè)形成產(chǎn)品面世的項(xiàng)目，長(zhǎng)陽(yáng)半島從2009年9月拿地到2010年7月入市僅用了約10個(gè)月的時(shí)間。而且相比長(zhǎng)陽(yáng)地區(qū)此后推出的多宗地塊，長(zhǎng)陽(yáng)半島所處的1號(hào)地是當(dāng)時(shí)樓面地價(jià)最高的一幅，達(dá)到了6450元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)263%。

　　2009年另一個(gè)開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪的熱點(diǎn)區(qū)域——大興區(qū)也開(kāi)始有項(xiàng)目陸續(xù)上市。2009年7月，綠地集團(tuán)以30.25億元成功競(jìng)得大興區(qū)黃村地塊，成為當(dāng)時(shí)大興區(qū)的總價(jià)“地王”。根據(jù)計(jì)劃，綠地集團(tuán)要在該地塊上建設(shè)集中高檔社區(qū)、商業(yè)、辦公、休閑購(gòu)物中心等于一體的大型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合項(xiàng)目。經(jīng)過(guò)不到10個(gè)月的籌備后，今年4月底，綠地集團(tuán)在該地塊上興建的西斯萊公館項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)。憑借一期近800套房源的熱銷(xiāo)，西斯萊公館還拿下了北京5月份的銷(xiāo)售冠軍。

　　實(shí)際上，就在2009年綠地拿下大興地王后的半個(gè)小時(shí)內(nèi)，保利地產(chǎn)也以16.3億元競(jìng)得大興區(qū)黃村新城北區(qū)2號(hào)地，并且憑借7248.2元/平方米的樓面地價(jià)成為了當(dāng)時(shí)大興區(qū)域的單價(jià)“地王”。今年6月，保利地產(chǎn)將該地塊以茉莉公館為名上市，迅速獲得熱賣(mài)。

　　除了去年誕生的房山和大興“地王”外，今年3月中信地產(chǎn)以52.4億元競(jìng)得的大興亦莊地塊也計(jì)劃于明年初入市，而該地塊曾經(jīng)刷新北京總價(jià)地王紀(jì)錄。根據(jù)中信地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，位于該地塊的綜合體項(xiàng)目中信新城已完成前期開(kāi)發(fā)。就此計(jì)算，如果中信新城能夠在明年初順利推出，那么該項(xiàng)目從拿地到開(kāi)發(fā)入市的周期也維持在一年之內(nèi)。

　　“雖然經(jīng)歷了地產(chǎn)調(diào)控，本輪調(diào)整期的開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有推遲土地開(kāi)發(fā)的進(jìn)程。一些地王項(xiàng)目甚至在一年內(nèi)就完成了從拿地到包裝上市的運(yùn)作，這相比上一輪地產(chǎn)調(diào)控時(shí)期的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期有很大提高。”一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直言。

　　以位于北京東三環(huán)毗鄰CBD的某熱銷(xiāo)樓盤(pán)為例，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商于2006年11月拿地，經(jīng)歷了近兩年的籌備，才于2008年11月推出首期。整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作周期將近兩年。另一宗位于西二環(huán)的熱銷(xiāo)項(xiàng)目也是在2006年底拿地，經(jīng)歷了兩年的運(yùn)作周期才正式上市。顯然，同樣是跨越了調(diào)控周期，本輪調(diào)整并沒(méi)有使一些開(kāi)發(fā)商推遲開(kāi)發(fā)，反而是加快了項(xiàng)目的運(yùn)作上市。

　　土地政策助推

　　此輪調(diào)控以來(lái)，開(kāi)發(fā)商囤地是被嚴(yán)厲調(diào)控的內(nèi)容之一，如收回?zé)o法按期交納出讓金的地王、防止信貸用于開(kāi)發(fā)商囤地，公布囤地“黑名單”等。

　　9月26日，國(guó)土資源部與城鄉(xiāng)和住房建設(shè)部又聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》，明確要求開(kāi)發(fā)商囤地一年不得再競(jìng)買(mǎi)土地。這就嚴(yán)格限定了地產(chǎn)商的土地開(kāi)發(fā)時(shí)間，進(jìn)一步強(qiáng)化目前開(kāi)發(fā)商加快推盤(pán)的趨勢(shì)。

　　根據(jù)規(guī)定，各類(lèi)住房建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在劃撥決定書(shū)和出讓合同中約定土地交付之日起一年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)，自開(kāi)工之日起三年內(nèi)竣工。因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的，將禁止競(jìng)買(mǎi)人及其控股股東參加土地競(jìng)買(mǎi)活動(dòng)。

　　“以往土地出讓合同對(duì)開(kāi)工、竣工時(shí)間也有規(guī)定，只是沒(méi)有嚴(yán)格地監(jiān)督執(zhí)行，尤其是缺乏類(lèi)似于閑置一年以上禁止拿地的懲罰性措施。”安信證券研究員徐勝利指出，大量企業(yè)擁有可供未來(lái)3、4年甚至7、8年開(kāi)發(fā)的土地。從長(zhǎng)期看，為了未來(lái)拿地，這些企業(yè)勢(shì)必加快開(kāi)工。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2009年北京市共成交77宗住宅用地，總面積達(dá)到1210.8萬(wàn)平方米。如果按照一年內(nèi)開(kāi)工的規(guī)定在執(zhí)行，無(wú)疑將極大增強(qiáng)樓市的供應(yīng)量。

　　“事實(shí)上，除了由于企業(yè)自身原因造成的囤地外，住房建設(shè)項(xiàng)目用地的審批環(huán)節(jié)過(guò)于繁雜也在一定程度上拉長(zhǎng)了土地開(kāi)發(fā)的周期。”北京市某國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人表示，從土地征地拆遷開(kāi)始，涉及到被拆遷人、地方政府和開(kāi)發(fā)商三方。這其中的行政審批、規(guī)劃審批等就要耗費(fèi)大量時(shí)間。“此次兩部委除了對(duì)因企業(yè)原因造成的囤地進(jìn)行了限制，也對(duì)土地的審批環(huán)節(jié)有了新的要求。”

　　根據(jù)國(guó)土部有關(guān)人士的解釋?zhuān)舜伟l(fā)布的通知要求市、縣國(guó)土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn)、規(guī)劃)主管部門(mén)共同建立保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、公共租賃住房、中小套型普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目行政審批快速通道，設(shè)定規(guī)定時(shí)限，加快各項(xiàng)審批的速度，縮短了住房項(xiàng)目供地、建設(shè)和上市的時(shí)間，有利于盡快形成住房的有效供應(yīng)。

　　據(jù)了解，針對(duì)土地行政審批類(lèi)型繁多、程序復(fù)雜的情況，上海市已經(jīng)開(kāi)始加強(qiáng)規(guī)劃和國(guó)土資源行政審批標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，開(kāi)展格式化審批標(biāo)準(zhǔn)制定工作。壓縮審批環(huán)節(jié)，簡(jiǎn)化審批報(bào)件，提高行政審批的效率。沈陽(yáng)市也將基本建設(shè)類(lèi)項(xiàng)目從項(xiàng)目立項(xiàng)到開(kāi)工建設(shè)的總體審批時(shí)限控制在30個(gè)工作日內(nèi)。

　　資金形勢(shì)逼迫

　　由于地產(chǎn)調(diào)控政策不斷深入，政策的后續(xù)效果正在逐步顯現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商資金壓力不斷凸現(xiàn)。這也是開(kāi)發(fā)商加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)的重要原因。

　　今年以來(lái)，地產(chǎn)商在二級(jí)市場(chǎng)上的再融資行為受阻，數(shù)百億再融資計(jì)劃擱淺，再加上銀行對(duì)于開(kāi)發(fā)商的信貸緊縮，房企面臨著資金鏈的壓力。近期部分城市對(duì)預(yù)售款的監(jiān)管使房企現(xiàn)金流雪上加霜。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，預(yù)售款占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源比重約四成左右，預(yù)售款監(jiān)管意味著開(kāi)發(fā)商的資金配置壓力增加，資金流動(dòng)速度放緩。加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)、快速開(kāi)發(fā)推盤(pán)就成為解決問(wèn)題的方式之一。

　　事實(shí)上，今年以來(lái)，不少品牌開(kāi)發(fā)商都紛紛表示，要加快項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度。恒大地產(chǎn)董事會(huì)主席許家印就表示，公司將堅(jiān)決快速周轉(zhuǎn)，絕不囤地。萬(wàn)科和首開(kāi)等公司也表示，要加快項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度。

　　從推盤(pán)力度上看，去年拿地的萬(wàn)科和保利等一線開(kāi)發(fā)商都加快了新老項(xiàng)目的進(jìn)展速度。萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島、保利茉莉公館等熱銷(xiāo)項(xiàng)目都在三四個(gè)月的時(shí)間內(nèi)連續(xù)開(kāi)盤(pán)數(shù)期。

　　安信證券研究員徐勝利指出，在政策影響下，中長(zhǎng)期內(nèi)可能會(huì)對(duì)企業(yè)拿地行為形成抑制，土地市場(chǎng)有望進(jìn)一步降溫。那些開(kāi)發(fā)周轉(zhuǎn)快的企業(yè)有望獲得較好的拿地機(jī)會(huì)和發(fā)展機(jī)遇。