閑置地調(diào)控棒喝房企 "金九銀十"或現(xiàn)天花板效應(yīng)

   9月26日晚間，國土部聯(lián)合住建部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》(以下簡稱《通知》)，規(guī)定土地閑置一年以上的企業(yè)禁止拿地。

　　“之前三令五申都在強(qiáng)調(diào)禁止囤地的問題，此次政策則更為明確，口氣也更嚴(yán)厲了。”近日，華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示。

　　“這次政策主要還是‘國十條’相關(guān)政策的細(xì)化，主要目的則是為了進(jìn)一步細(xì)化和落實(shí)，促使執(zhí)行的灰度空間越來越少，從而保證保障性住房的供給。”中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院副院長陳晟表示。

　　新規(guī)將促進(jìn)企業(yè)計(jì)劃管理

《通知》中對(duì)企業(yè)閑置土地的年限有了嚴(yán)格的規(guī)定。因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的企業(yè)，在結(jié)案和問題查處整改到位前，禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動(dòng)。

　　“說實(shí)話，一年的周期在執(zhí)行起來有一定的難度。一個(gè)項(xiàng)目從拿地到定位規(guī)劃，再到設(shè)計(jì)、開工，會(huì)受到多方面因素的影響，譬如審批、定位、招投標(biāo)等等，而整個(gè)工作全部下來再到最后的開工建設(shè)基本都會(huì)達(dá)到一年的時(shí)間。”陽光壹佰置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)作為一個(gè)投資大，周期長的產(chǎn)業(yè)，此次政策的出臺(tái)也是為了給開發(fā)商一個(gè)時(shí)間上的壓力。

　　“這樣一個(gè)期限會(huì)促使開發(fā)商在拿到一個(gè)項(xiàng)目時(shí)抓緊開發(fā)，否則就會(huì)有政策風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)于公司內(nèi)部的計(jì)劃管理會(huì)起到積極的促進(jìn)作用。”他說。

　　陳晟告訴記者，目前中國開發(fā)商的周轉(zhuǎn)率指標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這一政策的出臺(tái)一方面符合國家調(diào)控的統(tǒng)一步調(diào)，另一方面也意在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出有質(zhì)量的發(fā)展要求。“從開發(fā)商的角度來說，加強(qiáng)周轉(zhuǎn)率以及存貨的周轉(zhuǎn)周期是此次政策調(diào)控的目的之一。”陳晟說。

    開發(fā)商“價(jià)格策略”更謹(jǐn)慎

　　上海富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售策劃部總經(jīng)理李文廷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》：“土地供應(yīng)量放開之后，價(jià)格相對(duì)會(huì)更合適一些，但這一政策對(duì)于房價(jià)調(diào)控來說也許并不能起到有效的作用。”

　　進(jìn)入8月中旬以來，全國不少地區(qū)樓市回暖苗頭初現(xiàn)。但成交量的大幅攀升也讓正處于傳統(tǒng)銷售旺季的開發(fā)商們多了一絲謹(jǐn)慎。

　　“從開發(fā)商的角度來說，已經(jīng)明顯感覺到政策沒有松動(dòng)的可能，而此次關(guān)于閑置用地的重申也同時(shí)表明調(diào)控并非短期行為，而是長期的政策。但今年的‘金九銀十’是以大量自住型需求入市，加之開發(fā)商積極調(diào)整價(jià)格，相信接下來的10月會(huì)有比較好的銷售情況。”陳云峰告訴記者。

在范小沖看來，在今年的調(diào)控中，已經(jīng)借助銀行杠桿將投機(jī)客清理出場，現(xiàn)在真正購買的多為剛需，通過近6個(gè)月的持幣待購，剛性需求的大量聚集成就了目前的成交量，所以并不是說銷量一回暖就判斷宏觀調(diào)控失效了。目前的市場應(yīng)該說是一個(gè)健康，有活力的市場。

　　對(duì)此，陳晟表示，成交量回到一個(gè)正常的狀態(tài)也是政府希望看到的，而價(jià)格方面不管是因?yàn)楣?yīng)量而導(dǎo)致的下行或平穩(wěn)，還是通過調(diào)整預(yù)售結(jié)構(gòu)及高價(jià)房適度控制，都是為了抑制房價(jià)快速上漲的態(tài)勢。

　　剛性需求的大量入市對(duì)于今年的“金九銀十”起到了價(jià)格限制的作用，范小沖告訴記者，正是因?yàn)橛写?ldquo;天花板”效應(yīng)，所以開發(fā)商會(huì)比較自覺，不敢輕易盲目漲價(jià)。

　　“究竟是過冬還是觀望，或是為了下一輪的發(fā)展，現(xiàn)在都不是真正要漲價(jià)的時(shí)候。”范小沖表示。