樓市第二波調(diào)控全面啟動 破除土地一級開發(fā)壟斷

    繼26日聯(lián)手住建部出臺《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》,加強土地二級市場的管理后,國土部昨日明確表示,為堵住收儲環(huán)節(jié)尋租暗道,將采取相關(guān)措施破解地方土地一級開發(fā)的政府壟斷行為。同是昨日,財政部發(fā)布了《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（以下簡稱《通知》）,將在建設(shè)、經(jīng)營等方面實行免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅及印花稅等優(yōu)惠措施,支持公租房推廣。

　　加上此前銀監(jiān)會調(diào)查二套房貸落實情況,一月之內(nèi),相關(guān)部門已經(jīng)出臺4項樓市調(diào)控政策,讓不少業(yè)內(nèi)人士驚呼,樓市第二波調(diào)控已經(jīng)來臨。但究竟會落下多少“炮彈”？還要看市場的反應(yīng)。

　　破土地一級開發(fā)政府壟斷

　　國土部堵收儲尋租暗道

　　“現(xiàn)在政府土地儲備機構(gòu)涉及的業(yè)務(wù)范圍越來越寬、權(quán)力越來越大,對土地市場的控制權(quán)逐步增加,特別是土地由政府統(tǒng)一供給后,政府對城市土地的壟斷大大加強。”中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云告訴記者,目前部分城市的土地儲備機構(gòu)擁有收購、拆遷、開發(fā)、拍賣的“一條龍”業(yè)務(wù)鏈,一些城市的土地儲備機構(gòu)已經(jīng)成為追逐高額收益的機器。

　　“土地儲備不僅沒有發(fā)揮調(diào)節(jié)土地市場的作用,反而嚴重干擾了市場的正常運行。”在鄒曉云看來,缺乏市場競爭機制導致土地開發(fā)速度和效率低下。

　　按照國土部日前提出的改革進程,“2011年3月底前,土地儲備機構(gòu)必須與其下屬和掛靠的從事土地開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)的機構(gòu)徹底脫鉤,各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位,不得直接從事土地一級市場開發(fā);2011年10月底前完成清理和規(guī)范工作”。對此,地產(chǎn)專家林赟弘建議借鑒“BT”（Build-Transfer,即建設(shè)-轉(zhuǎn)讓）模式,政府在缺乏資金的前提下,通過招投標確定土地一級開發(fā)企業(yè),企業(yè)運用自有或自籌資金進行一級開發(fā),土地投入市場后,政府將地價款按約定收益比例返還企業(yè)。

　　增加租賃市場供給

　　財政部免公租房稅費

　　國土部連續(xù)出擊,財政部也沒閑著,《通知》明確,對公租房建設(shè)用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅,在其他住房項目中配套建設(shè)公租房,依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料,可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅,對公租房經(jīng)營管理單位建造公租房涉及的印花稅予以免征。

　　“如果說銀監(jiān)會徹查二套房貸落實、兩部委收緊土地出讓是在用'打’的方式推進房地產(chǎn)第二波調(diào)控,那么財政部給公租房減稅就是在用'獎’的方式,增加租賃市場供給來給樓市降溫。”鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為,財政部公布對公租房的免稅政策,時機選擇可謂“用心良苦”。“目前北京房屋租賃平均價格已突破3000元/月,房屋售租比已回落到436:1。以租房價格水平和需求來看,未來租金上漲空間較大,大量公租房入市將有力平抑未來北京整體租賃價格,更能穩(wěn)定部分迫切買房消費者的恐慌情緒。”

　　值得注意的是,《通知》實施期限為3年,并會在3年后繼續(xù)改善。“免稅大大降低了開發(fā)商建設(shè)公租房的成本,再加上政府統(tǒng)一回購公租房,那么開發(fā)商虧本的風險大大降低,這樣就基本能夠保證每一塊配有公租房的土地順利成交入市,公租房供應(yīng)有望加速。”張月表示,財政部的這一免稅新政,是本輪樓市調(diào)控以來首次頒布的有具體執(zhí)行期限的政策,且實施時間較長,再度顯示樓市調(diào)控不會放松,也預(yù)示著未來政府的調(diào)控政策可能以中長期為主。

　　還會有多少“炮彈”落下？

　　暫停開發(fā)貸將成“重型武器”

　　“本月內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控或加強落實政策已經(jīng)出臺4個,樓市第二波調(diào)控已經(jīng)來臨。”北京中原三級市場部研究總監(jiān)張大偉認為,相比4月份的系列政策,第二輪政策非常明顯地增加供應(yīng)量。“從26日住建部、國土部加強土地調(diào)控、限制囤積土地開始,到財政部促進公租房建設(shè),無一不是增加供給。”

　　第二波樓市調(diào)控還會有哪些“炮彈”落下？“毫無疑問,如果開發(fā)商還不知趣,第二波調(diào)控肯定是成系列的,且都是'重型武器’。”張大偉認為,住建部后續(xù)很可能繼續(xù)加強對市場供應(yīng)的調(diào)控,特別是針對開發(fā)商變相捂盤或開發(fā)貸。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士則指出,“暫停開發(fā)貸”可能成為第二波調(diào)控的“重型武器”。

　　“現(xiàn)在開發(fā)商特別是大開發(fā)商的資金鏈還不是特別緊,停了開發(fā)貸就不一樣了。”上述業(yè)內(nèi)人士透露,暫停開發(fā)貸事宜已在相關(guān)部門內(nèi)部進行了多次討論。“與房地產(chǎn)稅一樣,這是樓市調(diào)控的'航空母艦’,相應(yīng)政策已經(jīng)有了,只是在等待一個合適的時機。”