專家稱樓市調(diào)控還將釋出 開(kāi)發(fā)商別“笑得太早”

    9月26日，國(guó)土部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》，明確企業(yè)違約開(kāi)發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年以上的，將禁止競(jìng)買資格。記者昨日采訪南京市國(guó)土部門，相關(guān)人士表示對(duì)這一新政策“要學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)”，不過(guò)與土地供應(yīng)及監(jiān)管有關(guān)的新規(guī)定在今年初已經(jīng)“落地”執(zhí)行。

    與南京現(xiàn)行“禁拍令”有所區(qū)別

　　南京市國(guó)土局相關(guān)人士昨天向本報(bào)記者介紹說(shuō)，早在今年3月初，國(guó)土資源部便公布過(guò)一份《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求對(duì)“用地者欠繳土地出讓價(jià)款、閑置土地、囤地炒地、土地開(kāi)發(fā)規(guī)模超過(guò)實(shí)際開(kāi)發(fā)能力以及不履行土地使用合同的，市、縣國(guó)土資源管理部門要禁止其在一定期限內(nèi)參加土地競(jìng)買”。對(duì)于此次兩部委發(fā)出的聯(lián)合通知，該人士表示“要學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)”，不過(guò)他認(rèn)為這并非是新政，而是進(jìn)一步細(xì)化，南京在這份文件公布之時(shí)已經(jīng)就相關(guān)條文逐一落實(shí)。

　　“比如說(shuō)對(duì)于有退地歷史以及違規(guī)操作的開(kāi)發(fā)商，再次拿地時(shí)我們將有所限制。”該人士表示，這就是南京本地所謂的“禁拍令”，具體來(lái)說(shuō)，凡是有違規(guī)記錄的開(kāi)發(fā)商，一年內(nèi)不得再次拿地；另外，同一塊地，無(wú)論是主動(dòng)退出或是被沒(méi)收的，這家開(kāi)發(fā)商都不允許再次競(jìng)買。

　　與此次兩部委出臺(tái)的政策相比，一個(gè)是囤地一年的禁拍，一個(gè)是有違規(guī)操作的一年內(nèi)禁拍，表述不同，涵義也有所區(qū)別。不過(guò)，該人士認(rèn)為其本質(zhì)是要規(guī)范開(kāi)發(fā)商的拿地行為，保證土地能盡快形成有效的商品房供應(yīng)。但是，他也承認(rèn)如果開(kāi)發(fā)商以注冊(cè)子公司的形式出現(xiàn)在土地市場(chǎng)上，目前還沒(méi)有相應(yīng)的對(duì)策。“無(wú)法查實(shí)這家公司的背景，又怎么能限制它呢？”

　　政府原因閑置土地限期查辦

　　記者在采訪中了解到，土地閑置并非全部是由于開(kāi)發(fā)商自身原因造成的，在國(guó)土部日前公布的2815宗閑置土地中，因毛地出讓拆遷難、調(diào)整規(guī)劃等政府原因造成閑置的約占六成以上，其中南京上榜的22幅地塊，也有一大部分并非開(kāi)發(fā)商自身的原因。

　　對(duì)于這些閑置地塊的處理，這次兩部委的《通知》中也做出了明確：“對(duì)政府及部門原因造成土地閑置的，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要積極配合國(guó)土資源主管部門，聯(lián)合限期查辦。”相關(guān)人士表示，這是國(guó)家首次明確了政府原因閑置土地的處理方法，盡管對(duì)于“限期”的具體時(shí)限沒(méi)有做出規(guī)定，但是應(yīng)該看到，對(duì)閑置土地的解決方案將更加靈活多變。“是你開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，一查到底，是我政府的原因，也積極應(yīng)對(duì)，這也是一種實(shí)事求是的態(tài)度。”

　　高房?jī)r(jià)地區(qū)增加限價(jià)房供應(yīng)

　　記者另外還注意到，兩部委的新規(guī)中還明確要求在房?jī)r(jià)高的地區(qū)，應(yīng)當(dāng)增加中小套型限價(jià)住房建設(shè)供地?cái)?shù)量。而在此前公布的國(guó)土部新規(guī)中，明確要確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。

　　南京市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，這一新提法與當(dāng)年的“9070”(即90平方米以下戶型的建設(shè)面積須占市場(chǎng)供應(yīng)總量的70%)頗為相似，也是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的積極手段。由于保障性住房牽涉到國(guó)土、規(guī)劃、房產(chǎn)、城建等多個(gè)部門，政府需要統(tǒng)籌考慮，目前南京的中小套型限價(jià)房主要包括經(jīng)濟(jì)適用房與中低價(jià)商品房，購(gòu)買人群均有一定的門檻限制，一旦將來(lái)大規(guī)模開(kāi)建后，購(gòu)買門檻有望進(jìn)一步降低。

　　專家稱調(diào)控政策還將陸續(xù)釋出

　　南京一家地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的資深人士表示，土地供應(yīng)政策的持續(xù)收緊對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)應(yīng)該是一個(gè)信號(hào)，中央的調(diào)控手段還有很多，樓市回暖也許是一個(gè)“假命題”。“先通過(guò)信貸政策調(diào)控需求，現(xiàn)在又是限制違規(guī)開(kāi)發(fā)商拿地抑制企業(yè)‘囤糧’，這一頭一尾都‘掐死’的話，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)會(huì)很難受。”該人士認(rèn)為，新的調(diào)控政策有可能還將陸續(xù)釋出，開(kāi)發(fā)商千萬(wàn)別“笑得太早”。

　　新浪樂(lè)居主編王小軍則表示，今年中秋節(jié)前后銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)陸續(xù)在各主要城市嚴(yán)查違規(guī)放貸的情況，目前南京不少銀行都收到了檢查通知，一旦查實(shí)，將嚴(yán)格處理。他認(rèn)為，這一全國(guó)性的檢查意味著，前期出臺(tái)的樓市新政并未放松，如果出現(xiàn)的違規(guī)放貸較多，不排除信貸政策繼續(xù)收緊，二套房首付比例以及貸款利率的上浮比例將繼續(xù)提高。