“金十”臨近政府再次釋放調(diào)控樓市信號

    9月26日晚,國土部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》,通知明確,企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的,在結(jié)案和問題查處整改到位前將禁止競買資格。“力推保障房建設(shè)落實、嚴格土地出讓管理”成為通知的亮點,官方繼續(xù)抑制房價上漲、促進房價地價合理調(diào)整的目的更加明確。

    專家分析認為,從剛剛過去的中秋假日各地樓市傳出的成交數(shù)據(jù)看來,樓市出現(xiàn)了加速回暖跡象,在即將到來的國慶黃金周假日之前,兩部委聯(lián)合發(fā)文整頓土地市場,是明顯的有意向市場釋放“繼續(xù)嚴厲調(diào)控樓市”的信號。透露出本輪樓市調(diào)控并未結(jié)束,并且有可能隨時加碼的信息。

　　閑置地優(yōu)先供給保障房

　　根據(jù)通知的要求,在房價高的地區(qū),應(yīng)增加中小套型限價住房建設(shè)供地數(shù)量。同時,對依法收回的閑置土地和具備“凈地”供應(yīng)的儲備土地,以及農(nóng)轉(zhuǎn)用計劃指標,應(yīng)優(yōu)先確保以保障性住房為主的上述各類住房用地的供應(yīng)。對于沒有完成上述住房供地計劃的地方,不得向大戶型高檔住房建設(shè)供地。

　　另外,通知要求,市、縣國土和建設(shè)部門,要共同建立保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、公共租房、中小套型商品住房行政審批快速通道。規(guī)劃部門在受理后10天內(nèi)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證,國土資源主管部門要在受理后10天內(nèi)核發(fā)國有土地使用證,規(guī)劃主管部門要在受理后60天內(nèi)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

　　出讓地塊需“沒有糾紛”

　　在國土部日前公布的2815宗閑置土地中,因毛地出讓拆遷難、調(diào)整規(guī)劃等政府原因造成閑置的約占六成以上。

　　為了規(guī)范政府的供地行為,防止出現(xiàn)超大地塊供地,通知中再次強調(diào),土地出讓必須以宗地為單位提供規(guī)劃條件、建設(shè)條件和土地使用標準,嚴格執(zhí)行商品住房用地單宗出讓面積規(guī)定,不得將兩宗以上地塊捆綁出讓,不得“毛地”出讓。擬出讓地塊要依法進行土地調(diào)查和確權(quán)登記,確保地類清楚、面積準確、權(quán)屬合法,沒有糾紛。

　　如果市、縣發(fā)布的公告中存在捆綁出讓、超用地規(guī)模、“毛地”出讓、超三年開發(fā)周期出讓土地的,要責令立即撤銷公告,調(diào)整出讓方案重新出讓而土地出讓后,任何單位和個人無權(quán)擅自更改規(guī)劃和建設(shè)條件。由開發(fā)建設(shè)單位提出申請,調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件而不按期開工的,必須收回土地使用權(quán),重新按招標拍賣掛牌方式出讓土地。

　　閑地達一年不得再買地

　　通知透露,在土地競買過程中,國土部門將采取更為嚴格的土地競買資格審查。

　　如果競買人存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地等犯罪行為、存在非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等違法行為、甚至是因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上；開發(fā)建設(shè)企業(yè)違背出讓合同約定條件開發(fā)利用土地的,在結(jié)案和問題查處整改到位前,該企業(yè)將不得參與土地競買。

　　對無故拖延開竣工時間、違反預銷售時限和方式等要求的開發(fā)商不僅要處罰,還要將名單及時向國土、價格、金融等部門通報。

　　-政策要點

　　1.高房價地區(qū)增加限價房供應(yīng),政策房、中小套型供地計劃未完成,不得供地大戶型。

　　2.主管部門應(yīng)明確限價房售價,開發(fā)商申請改規(guī)劃導致未按期開工,必須收回土地使用權(quán)。

　　3.“囤地”一年不得再競買土地,開發(fā)商違背出讓合同約定條件開發(fā)土地,整改前也不得買地。

　　4.政府原因閑置土地限期查辦,對違規(guī)違法辦理相關(guān)用地手續(xù)的部門和人員,要追究責任。

　　-禁拿行為

　　根據(jù)國發(fā)10號文件規(guī)定,對發(fā)現(xiàn)并核實競買人存在下列違法違規(guī)違約行為的,在結(jié)案和問題查處整改到位前,國土資源主管部門必須禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動:

　　1.存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地等犯罪行為的。

　　2.存在非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等違法行為的。

　　3.因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的。

　　4.開發(fā)建設(shè)企業(yè)違背出讓合同約定條件開發(fā)利用土地的。

    -分析

　　樓市回暖超預計倒逼宏觀調(diào)控

　　自4月17日“新國十條”出臺,迄今已有5個多月。但是,到目前為止,號稱“史上最嚴厲”的樓市調(diào)控新政效果卻依然不明顯。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示,8月中國70個大中城市房價同比上漲9.3%,漲幅比7月份縮小1個百分點,其中普通住宅銷售價格上漲12.5%,高檔住宅銷售價格上漲15.1%。

　　與此同時,調(diào)控的輿論壓力也在日漸增強。8月下旬以來,中央媒體連續(xù)發(fā)文預警樓市調(diào)控,敦促開發(fā)商盡快降價銷售。人民日報六發(fā)“二次調(diào)控預警”,新華社七駁“樓市即將回暖”,語氣強硬,意味深長。而人民日報近日開展的“2010年網(wǎng)上萬人房價問卷大調(diào)查”結(jié)果顯示,超過九成網(wǎng)友對房價不滿意,認為房價非常高,有65.4%的調(diào)查對象呼吁繼續(xù)調(diào)控樓市,而對樓市調(diào)控的執(zhí)行落實、監(jiān)管處罰、房地產(chǎn)信息披露和保障性住房建設(shè)推進力度等表示不滿的網(wǎng)友更是高達80%以上。

有業(yè)內(nèi)人士猜測,房地產(chǎn)開發(fā)商之所以敢于繼續(xù)堅挺房價,是看到新政執(zhí)行的不徹底性。而眼下樓市回暖跡象明顯,或許將倒逼中央二次調(diào)控政策的出臺。

　　樓市回暖 大鱷再次橫行土地市場

　　中秋假期,全國各地樓市成交量回升迅速,超過了許多人的預計。中秋節(jié)三天小長假期間,北京市二手住宅網(wǎng)簽總量為312套,與上個小長假端午節(jié)三天的113套相比,上漲了76.1%。商品房期房更是達到了618套,相比端午節(jié)三天的168套上漲了2.7倍。

　　在廣州,9月26日亞運城項目幾個銷售點剛開門迎賓,隨即便傳來項目“售罄”的消息。富力盈信大廈和花園酒店兩個開盤點昨日銷售高達2000余套,其中在盈信大廈的易居代理點銷售約800套,而合富輝煌代理的1500套也基本搶購一空。如果數(shù)字確證無誤,那么亞運城不僅是“中國第一拍”,其銷售業(yè)績也將創(chuàng)下中國房地產(chǎn)銷售紀錄。

　　事實上,調(diào)控多月之后,不僅是樓市回暖,土地市場也正在發(fā)生著某種微妙的轉(zhuǎn)變,房企大鱷們已經(jīng)開始重啟新一輪的土地儲備步伐。梳理8月份以來的土地市場成交情況可以發(fā)現(xiàn),萬科、保利、綠地、龍湖、越秀城建、萬達、九龍倉等龍頭房企成為了土地市場上的絕對贏家。根據(jù)中原的一份最新研究報告統(tǒng)計,僅萬科一家,8月份里就在深圳、長沙、福州、沈陽等地購入商品住宅用地166.5公頃,購地金額高達78億元。而保利、綠地、龍湖、越秀城建、萬達、九龍倉也是近期多個地王項目的主角。就連半年以來都未在內(nèi)地土地市場拿地的中海也在西安低調(diào)出手,悄然圈下了44.7萬平方米的土地。

　　對于這些房企而言,動輒數(shù)十億元的土地出讓金,顯然并不成為問題。上半年盡管調(diào)控風緊,銀根緊縮,但這幾大房企的現(xiàn)金流情況從報表上看起來仍不足為慮。它們更需要考慮的是,在下一個行業(yè)高峰期到來時,能保證自己手頭上有足夠的房子在賣。但不少實力稍弱的中小房企,甚至包括華遠這樣的地方性國企在內(nèi),在土地出讓改革和房地產(chǎn)市場調(diào)控的雙重影響下,已經(jīng)被逼游離于土地市場的邊緣。

　　樓市調(diào)控信號 第二波調(diào)控或看市場而動

　　“可能標志著繼去年12月、今年4月之后的第二波調(diào)控或者展開,或者是先聲。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,僅從該通知的標題就可看出,相關(guān)內(nèi)容涉及土地和建設(shè)管理,實際上包括了房地產(chǎn)業(yè)的大部分領(lǐng)域,涉及面甚大,“說是落實‘國十條’,但半年后才落實,也太不盡責了吧。所以其傳遞出以信號,更像是開啟第二波調(diào)控。”

　　楊紅旭分析稱,除了發(fā)改委這一負責調(diào)控的部門之外,與房地產(chǎn)業(yè)最直接的是四個條塊的部門:國土部、住建部、銀監(jiān)會和央行、財政稅和國稅總局。近日住建部和銀監(jiān)會在調(diào)研和督戰(zhàn)個人房貸,而國土部與住建部此時又出臺這一通知。三大部門全都動手了,只差一個傳言試點開征房產(chǎn)稅的財稅部門,可見調(diào)控風聲之緊。

　　楊紅旭表示,第二波調(diào)控的形式有兩種選擇,一種是像“國四條”和“國十條”那樣,由國務(wù)院發(fā)文,動作很大,是一攬子政策；另一種是幾大關(guān)鍵部門出臺幾個通知,在重點領(lǐng)域加強調(diào)控。由于現(xiàn)在只是房價跌不動了,還沒到全面上漲的階段,所以國務(wù)院發(fā)文的時間窗口未到。因此暫且讓兩部委出政策,以試探市場反應(yīng)。

　　此前,就有媒體報道,從9月中旬開始,住建部、銀監(jiān)會組成聯(lián)合檢查組,對主要一線城市第二套住房貸款政策的執(zhí)行落實情況進行檢查。而據(jù)消息人士透露,國慶節(jié)前可能還有一個八部委聯(lián)合下發(fā)的房地產(chǎn)調(diào)控文件出來。“如果真是這樣,中央調(diào)控房價的決心之大,真的超出了大部分業(yè)內(nèi)人士的估計。”楊紅旭說。