新物業(yè)法10月實施 7000戶社區(qū)業(yè)主欲自治經(jīng)營

9月26日，柏林愛樂社區(qū)。這里的部分業(yè)主欲尋求自管物業(yè)。本報記者 楊杰 攝

　　柏林愛樂小區(qū)業(yè)主不滿前期物業(yè)，籌備業(yè)委會受阻，下月新《物業(yè)管理辦法》實施將帶來契機

　　擁有7000戶業(yè)主的柏林愛樂小區(qū)，入住7年來，業(yè)主大會一直難以啟動。這在京城很多小區(qū)中存在。但罕見的是，業(yè)主們推選的業(yè)委會籌備組提出一個大膽的設(shè)想：嘗試業(yè)主自管。這個想法在業(yè)主中贏得支持。

　　但因為沒有開發(fā)商的支持，業(yè)委會的成立始終舉步維艱。然而，10月1日起，北京市新的《物業(yè)管理辦法》正式實施，其中多項舉措將破解業(yè)主大會的成立難題。這對于柏林愛樂小區(qū)的業(yè)主來說，將是一次新的契機。

　　業(yè)主不滿物業(yè)服務(wù)

　　柏林愛樂小區(qū)位于朝陽區(qū)常營，從2003年入住，業(yè)主約7000戶，建筑面積61萬平方米，由開發(fā)商指派的前期物業(yè)北京正中方物業(yè)管理有限責(zé)任公司進行管理。

　　多位業(yè)主稱，小區(qū)一直存在管理不嚴的情況。“貼小廣告的、收廢品的、擦油煙機的，小商小販和外來人員、車輛隨便進，業(yè)主被盜現(xiàn)象時有發(fā)生。”

　　近日，記者曾多次進入該小區(qū)，門口保安均未加阻攔，小區(qū)內(nèi)可見到多名房屋中介工作人員。

　　此外，多位業(yè)主對物業(yè)收費也存疑，“物業(yè)費之外，物業(yè)還收取分別為144.9元、35元的兩筆費用。”一業(yè)主稱，物業(yè)解釋35元的為公共照明費，另一項則未給出解釋，“我們認為這些費用應(yīng)包含在物業(yè)費里。”

　　業(yè)主們曾要求物業(yè)公司公開公共部位的收入情況，但遭到拒絕。小區(qū)物業(yè)客服人員王先生給出解釋：對小區(qū)公共部位收益，物業(yè)都有賬目，在業(yè)委會成立后，可向業(yè)主公布。

　　去年7月，該小區(qū)四期14號樓業(yè)主曾以一場“亮燈行動”，用京罵針對“WY(物業(yè))”，以表示對物業(yè)公司的不滿。

　　“被逼”籌備成立業(yè)委會

　　早在入住之初，業(yè)主田振茂等人就籌劃成立業(yè)委會，后因種種原因停滯。

　　2007年，唐憲濤等業(yè)主再次發(fā)起成立業(yè)委會。

　　38歲的唐憲濤現(xiàn)在是北京一家科技公司經(jīng)理，此前，曾在日企任職，目前是小區(qū)籌建業(yè)委會志愿者的負責(zé)人。

　　唐憲濤說，作為企業(yè)管理者，他看不慣小區(qū)管理亂、收費亂的現(xiàn)狀。“以前單位特別注重制度規(guī)則。”在日企的工作經(jīng)歷，又讓他沒有去罵，去發(fā)泄，而是理性地走法制途徑，尋找一個和物業(yè)溝通的平臺，即成立業(yè)委會。

　　目前，小區(qū)業(yè)主已推選出一個4人組成的業(yè)委會籌備組候選人團隊。唐憲濤是其中之一。

　　和他一起進入名單的還有66歲的繩得利，他退休前擔(dān)任過大隊黨支部書記，鄉(xiāng)政府財稅科科長。他說，作為一個40年黨齡的老黨員，他覺得小區(qū)目前存在不公正的現(xiàn)象，損害了群眾利益。因此，他積極推動成立業(yè)委會?，F(xiàn)在，他主要負責(zé)聯(lián)絡(luò)小區(qū)的老年業(yè)主，“老伙計們都比較信任我。”

　　“被逼”，唐憲濤、繩得利兩人都提到了這個詞。“我們?nèi)フ疫^物業(yè)，特別是去要求看公共部位收益賬目時，物業(yè)稱個人無權(quán)查看。那就只有成立業(yè)委會。”

    自管設(shè)想贏廣泛支持

　　目前，業(yè)主們已拿到了常營地區(qū)辦事處關(guān)于小區(qū)成立業(yè)委會的批復(fù)，業(yè)主們正在爭取召開業(yè)主大會，組建籌備組。

　　據(jù)唐憲濤介紹，在推進成立業(yè)委會的過程中，他和其他業(yè)主生出新的擔(dān)憂：業(yè)委會成立后，即使更換物業(yè)，如何保證新選聘的物業(yè)，就一定能提供讓業(yè)主滿意的服務(wù)？

　　為此，唐憲濤等人想到了脫離常規(guī)物業(yè)公司，改由全體業(yè)主組建公司對小區(qū)實施自管。“這樣做有兩點好處，一是實現(xiàn)利益人的唯一性，即全體業(yè)主。二是隸屬關(guān)系的單一性，屬全體業(yè)主管理。可以消除業(yè)主、物業(yè)公司之間產(chǎn)生矛盾的條件。”

　　早在2008年，唐憲濤等人在籌備業(yè)委會過程中就提出了這一想法，并得到業(yè)主代表的支持。

　　據(jù)唐憲濤介紹，業(yè)主們在論壇、QQ群中，以及四五十名業(yè)主代表參加的三次會議中，均進行過討論，代表們都予以認同。繩得利說，開會時業(yè)主都挺支持自治想法。李貴生、儲長友等業(yè)主代表也表示，支持今后自管小區(qū)的想法。

　　下月有望啟動業(yè)主大會

　　“成立不了業(yè)委會，任何設(shè)想都無法實現(xiàn)。”柏林愛樂小區(qū)業(yè)主介紹，成立業(yè)委會成為困擾業(yè)主實現(xiàn)自管想法的一個瓶頸。

　　2008年底，小區(qū)2000余名業(yè)主，自發(fā)簽名向常營地區(qū)辦事處申請成立業(yè)委會。2009年11月，常營地區(qū)辦事處下發(fā)小區(qū)成立業(yè)委會的批復(fù)。但至今仍無任何進展。業(yè)主懷疑，是他們在討論自治想法時，被相關(guān)利益方得知導(dǎo)致遇阻。

　　9月初，小區(qū)業(yè)主代表以告示形式，向全體業(yè)主介紹業(yè)委會籌備的工作情況。但在告示貼出后被物業(yè)保安撕毀，業(yè)主質(zhì)疑物業(yè)意在阻礙成立業(yè)委會。

　　對此，物業(yè)公司前臺工作人員王先生否認了這一說法，稱物業(yè)公司同意并支持成立業(yè)委會。

　　業(yè)主們稱，還遇到了來自開發(fā)商的阻力，常營地區(qū)社區(qū)辦主任曹先生證實，小區(qū)久未召開業(yè)主大會，開發(fā)商不配合是原因之一。目前，開發(fā)商還未提供業(yè)主名冊等資料。26日，小區(qū)開發(fā)商工作人員表示，愿向政府部門提供相關(guān)材料。據(jù)了解，按照新的《物業(yè)管理辦法》，開發(fā)商也有責(zé)任啟動成立業(yè)主大會。

　　常營房管科工作人員稱，十一之后將實施新的《物業(yè)管理辦法》，建議小區(qū)業(yè)主等十一后，再尋求召開業(yè)主大會。（本報記者 張寧 馬力）

　　■ 說法

　　北京市住建委

　　業(yè)主可以自行管理

　　北京市住建委物業(yè)處處長于良說，按照今年10月1日開始實施的《北京市物業(yè)管理辦法》，物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或通過他人對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。因此，業(yè)主自行管理是物業(yè)管理法定方式的一種，業(yè)主是可以自行管理的。

　　他表示，是否自行管理，應(yīng)由全體業(yè)主共同決定。“因為物業(yè)管理涉及一些專業(yè)技能和能力。所以如果希望自行管理，應(yīng)先制定一個很完善的自行管理的方案，把自行管理的優(yōu)點和潛在的風(fēng)險都和業(yè)主說清楚。最后由業(yè)主按照業(yè)主管理規(guī)約和議事規(guī)則來決定。”

　　■ 經(jīng)驗

　　北京兩小型社區(qū)實現(xiàn)自管

　　據(jù)北京首個實現(xiàn)自管的品閣小區(qū)物業(yè)負責(zé)人邵里庭介紹，目前北京就品閣和原宣武區(qū)的馨蓮茗園兩個小區(qū)在實行自管，但有意向的約有100多家。他稱，小區(qū)自管面臨諸多問題，實施起來很困難，讓這些小區(qū)仍停留在“想法”階段。

　　據(jù)了解，品閣和馨蓮茗園都是小型社區(qū)，品閣有約150戶業(yè)主，馨蓮茗園有約400余戶。

　　自管之后，兩個小區(qū)在惠及業(yè)主方面效果明顯。邵里庭稱，目前，小區(qū)物業(yè)費從最初2.7元/平米降到了1.6元/平米；業(yè)主滿意率、物業(yè)費繳費率均從四成上升到九成；小區(qū)綠化從只有4棵松樹發(fā)展到93個品種，四季有花；小區(qū)三年未出治安事故；小區(qū)大修基金一分未動，且業(yè)主家里維修不用花一分錢。

　　馨蓮茗園小區(qū)物業(yè)費從最初的1.9元/平米降至1.6元/平米。不過邵里庭說，馨蓮茗園在遇到問題時，業(yè)主意見比較難統(tǒng)一。

　　對于在大型社區(qū)的自管，邵里庭認為同樣可行。他舉例說，無錫春江花園共48萬平方米，3000多戶，自管已實施兩年半，目前物業(yè)費為5毛錢，且自有資金400多萬，小區(qū)還獲得了國家級綠色社區(qū)、聯(lián)合國2009全球人居環(huán)境獎等獎項。

　　■ 聲音

　　老的《物業(yè)管理條例》并不禁止小區(qū)實施自管，新辦法則明確強調(diào)了可以自管?？隙〞懈嗟男^(qū)進行相關(guān)嘗試。

　　小區(qū)業(yè)主自管，有一個優(yōu)點是降低物業(yè)管理的成本，但小區(qū)的管理不能以此為目的。自管不是今后的發(fā)展方向，根本是要改變目前的物業(yè)管理體制。

　　如果小區(qū)實行自管，物業(yè)管理一定要專業(yè)化，聘請專業(yè)的管理人員。此外，業(yè)委會要保持監(jiān)督者的身份，對管理者進行監(jiān)督。

　　——和諧社區(qū)發(fā)展中心理事長蔡若炎

　　業(yè)主自管步驟

　　1 成立業(yè)委會：按照唐憲濤等業(yè)主的設(shè)想，全體業(yè)主先依法成立業(yè)委會。

　　2 過渡期：其后一年之內(nèi)，并不解聘物業(yè)。在此期間，業(yè)委會將帶領(lǐng)業(yè)主熟悉物業(yè)各部門的運轉(zhuǎn)，了解水電暖等設(shè)備。

　　3 業(yè)主參股物業(yè)公司：最后依據(jù)《公司法》，成立隸屬于全體業(yè)主的股份制物業(yè)公司，業(yè)委會聘用全體業(yè)主參股的物業(yè)公司管理小區(qū)。

　　4 自管實行“自治+經(jīng)營”模式：自治方面，物業(yè)公司由全體業(yè)主投資組建，所涉及住所、資金、股權(quán)等問題，均以法律途徑解決。公司的組成人員可在社會上公開招聘，并優(yōu)先在小區(qū)內(nèi)選聘。“安保制度都想好了，專群結(jié)合，聘請專業(yè)保安，再發(fā)動小區(qū)的老年志愿者。”

　　經(jīng)營方面，“物業(yè)公司可下設(shè)家政分公司，提供家政服務(wù)、還能利用職工食堂，開展外賣餐飲業(yè)務(wù)。”唐憲濤介紹，據(jù)業(yè)主們估算，物業(yè)費、取暖費、電梯廣告費等費用相加，自治物業(yè)公司經(jīng)營的好，可實現(xiàn)盈利，“實現(xiàn)零物業(yè)費，向業(yè)主返利是最終目標(biāo)。”