北京房地產(chǎn)市場引領反彈 樓市調(diào)控向何處加碼

    政府可能通過“抓典型”的方式，向市場傳遞深入調(diào)控的信號。屢陷調(diào)控悖論的經(jīng)歷令決策層警醒，樓市調(diào)控已進入長效制度與短期政策的完整規(guī)劃中

　　自8月至9月底，熱點城市樓市量價齊升，成為調(diào)控加碼最合理的注腳。

　　國務院總理溫家寶9月13日在夏季達沃斯論壇上再次強調(diào)穩(wěn)定房價，并表示要“加快建立促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制，抑制投資投機性需求”。

　　《財經(jīng)國家周刊》記者同時獲悉，中央層面針對各部委上報的市場調(diào)研報告也做出批示。大的原則是，首先要抓好政策措施的落實和配套政策的完善；其次要求有關部門能夠深入研究房地產(chǎn)市場的變化情況，做好中長期調(diào)控規(guī)劃，將長效與短期問題綜合研究。

　　屢屢陷入調(diào)控悖論的經(jīng)歷終令決策層警醒——僅憑短期政策的倉促進退，無法撼動高漲的房價，唯有建立長效機制，將其與短期政策結(jié)合，方能使樓市走出屢調(diào)屢漲的怪圈。

　　首都市場引領反彈

　　北京樓市在經(jīng)歷短期震蕩后，重回上升軌道。

　　鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，自進入9月以來，北京市場的成交態(tài)勢活躍。9月上半月，北京整體住宅(含新建住宅及存量住宅)日均網(wǎng)簽套數(shù)達773套，環(huán)比增長約31%。

　　這與8月份的一波“搶房潮”不無關聯(lián)。當月萬科、保利旗下新盤相繼入市，且開盤價格均低于預期，引發(fā)市場連鎖反應。

　　憑借北京房山區(qū)項目，萬科創(chuàng)20年單月銷售紀錄，合同銷售額達115億元。該項目開盤當日，兩個小時內(nèi)便告售罄。萬科沈陽項目，也現(xiàn)哄搶之象。

    “買房人對調(diào)控并不太信任，房價稍有回落就一哄而上，其實還是擔心房價報復性反彈。”北京知名地產(chǎn)評論人楊少鋒說。

　　首開集團一位高層對《財經(jīng)國家周刊》記者透露，根據(jù)他觀察到的網(wǎng)上簽約價格，萬科房山區(qū)項目在隨后開盤中，將售價從14000元/平方米提高到15700/平方米。“這個幅度并不小。”

　　業(yè)內(nèi)人士說，這一舉動被收入了國務院的政策信息監(jiān)測報告之中。在該份報告中，萬科等多家地產(chǎn)商被提及。盡管萬科隨后公開否認，但《財經(jīng)國家周刊》記者在與多部委的交流中發(fā)現(xiàn)，政府可能通過“抓典型”的方式，向市場傳遞深入調(diào)控的信號。

　　北京二手房市場同樣止跌反彈。鏈家地產(chǎn)提供的一份報告顯示，9月上半月，二手房網(wǎng)簽量為7528套，日均網(wǎng)簽約502套，環(huán)比增長約21.5%。“按上半月北京二手房成交量增長趨勢計算，9月北京二手房成交量有機會突破15000套甚至可能將達20000套左右。此值已經(jīng)處于2009年以來二手房成交的較高峰值。”鏈家地產(chǎn)首席分析師張月對《財經(jīng)國家周刊》記者表示。

　　在鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計中，北京二手房成交價格較4月回落約12%。“調(diào)控有效果，但遠未到位。主要原因是當今市場情緒不穩(wěn)，存在報復性反彈的可能。”張月說。

　　短調(diào)控之上加碼長調(diào)控

　　在諸多業(yè)內(nèi)人士眼中，此次調(diào)控從前期的“調(diào)供需”到目前的“抓信貸”，已顯示出一定的力度。

　　遠洋地產(chǎn)行政總裁李明對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，對于調(diào)控，信貸政策依舊是最有力的措施。“往常，只要不動這兩條，調(diào)控不見效，只要動了，調(diào)控就見效。”

　　但調(diào)控效力的持續(xù)期不足2個月，恐慌性入市便再次出現(xiàn)，其背后是信貸政策的明緊暗松。

　　“為什么屢屢重申二套房貸要收緊？因為大部分地區(qū)對二套房信貸政策執(zhí)行不力。”高策地產(chǎn)董事長李國平說。這一輪購房潮中，北京地區(qū)80%為首次購房，而其他地區(qū)的首次購買比例并不高，主要為二套甚至三套房。

    政策到達地方政府，已成強弩之末，這與年度經(jīng)濟增長指標一起，構(gòu)成對決策層的雙重考驗。房地產(chǎn)高級經(jīng)濟師章林曉分析，“高層下一步具體行動如何，主要取決于他們對宏觀經(jīng)濟的判斷。”

　　中央政府的解決辦法之一，是首次將調(diào)控置于一個長期規(guī)劃中，提出長效制度與短期政策的結(jié)合。這一決策的關鍵在于，何謂長效制度？

　　住建部政策研究中心副主任王玨林曾對《財經(jīng)國家周刊》記者分析，本輪調(diào)控，有些政策需要長期化。比如加大供給、規(guī)范市場行為、加快保障房建設和完善行業(yè)法律制度等。

　　“所謂短期，就是隨著市場變化調(diào)整，主要是差別化消費政策。根據(jù)市場矛盾大小，來收緊或放寬。主要體現(xiàn)在金融和稅收方面。”王玨林說。

　　從決策層近期表態(tài)來看，此種將政策長短期分類處理的方式，已成為共識。

　　張月分析，接下來政府將從兩方面著手繼續(xù)深化調(diào)控：增大供給以及控制樓市資金的流入和流出。“這兩方面所對應的具體政策可能是出臺房產(chǎn)稅，同時限制其他行業(yè)對房產(chǎn)的資金投入比例，控制房產(chǎn)企業(yè)資金流。”張月說。

　　北京莊凌顧問有限公司告知，他們從國家財稅主管部門間接獲得的信息是，房產(chǎn)稅很可能在調(diào)控初見成效，且二套房限購政策退出時，作為長效政策銜接，在上海、重慶、北京等幾個主要城市試點。起征點有可能定在第三套住房。“同時，正在修訂的房地產(chǎn)法，將有可能成為制定房產(chǎn)長效政策的基礎。其中，可能對市場影響最大的政策包括預售監(jiān)管和招拍掛制度的改革。”

　　另一手段來自清查閑置土地。9月15日，國土部土地利用司司長廖永林在與《財經(jīng)國家周刊》記者的交流中表示，當前土地政策的各項改進工作快速推進，“正在加大已經(jīng)供應土地的開發(fā)監(jiān)管，同時對大量的土地采取措施，比如收回。”

　　“在此之前，企業(yè)可以抓一些漏洞，但游戲規(guī)則修改后，我們會按市場規(guī)則辦事。”廖永林說。

　　SOHO中國董事局主席潘石屹在中期業(yè)績發(fā)布會上曾表示，“囤地黑名單”已經(jīng)釋放出某種嚴厲的訊號，這是土地政策與往年的最大不同之處。

　　前金地副總裁趙漢忠在接受《財經(jīng)國家周刊》記者專訪時也表示，“政府的調(diào)控手段在進步，接下來市場需要自己規(guī)范自己。”

    保障房是加碼的一個核心因素

　　在幾種長效調(diào)控制度中，加速保障房建設正在成為最核心的手段。

　　“長效政策，關鍵要鏟除房奴產(chǎn)生的土壤，對內(nèi)，要加快社會保障體系構(gòu)建，這是急中之急。”章林曉對《財經(jīng)國家周刊》記者表示。

　　但根據(jù)《財經(jīng)國家周刊》記者在調(diào)研中了解到的情況，保障房建設對平抑房價的作用不如預期。“主要是供應速度慢。從供地到供房，都很慢。”趙漢忠說。

　　萬科首席研究員譚華杰對記者表示，據(jù)他自己測算，當國內(nèi)保障房的套數(shù)比例達到50%以上，對房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)來說，才是真正利好。“香港一直以來是這個比例，保障房占50%，對這個行業(yè)是一個保護，讓這個行業(yè)真正按照商業(yè)規(guī)則做你能做的事情。”

　　在不久前結(jié)束的華東10省市保障房建設會議上傳出的消息是，各地建設進度并不樂觀。住建部提出的580萬套保障房年度計劃，頗有些難度。

　　住建部住房保障司司長侯淅珉對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，“580萬套能不能完成，議論是很多，從我個人來看，超額完成沒有問題。”

　　他透露，今年的保障房任務，分解到各個市、縣為600萬套，加上其他形式，今年要完成解決760萬套保障住房任務。“今年到8月份，完成率達到60%，開工率超過70%，完成這個任務我并不擔心。”侯淅珉說。

　　制約保障房建設規(guī)模和速度的，毫無疑問仍是資金問題。

    侯淅珉表示，按照長遠設想，保障房的建設主體不僅僅是政府。“應由社會力量來共同參與，不管是國營、民營，其他的機構(gòu)，都歡迎。對這些對象，從金融辦法、貼息的辦法、發(fā)補貼的辦法，從各項優(yōu)惠政策來體現(xiàn)政府的職責，這樣也能減輕政府的財政壓力。”

　　而最有可能出現(xiàn)問題的依然是公租房。侯淅珉透露，政府正考慮創(chuàng)造一個什么樣的環(huán)境，讓企業(yè)能夠參與進來。“經(jīng)濟適用房和其他的房子沒有區(qū)別，但公共租賃住房一般的主體做不了，上市公司市場直接融資可能是個優(yōu)勢。”

　　保障房供地如何落實是另一不容忽視的問題。國土部土地利用司司長廖永林對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，有兩種情況應引起重視。“一是供應的地，現(xiàn)在拐彎搞商品房去了；還有一個是建設過程中改變性質(zhì)了。如何將保障房供地落實，這個需要加大力度處理。”

　　對保障房寄予厚望的不僅是政府，開發(fā)企業(yè)也已開始調(diào)整思路。

　　遠洋地產(chǎn)行政總裁李明表示，如果政府下決心建立保障房體系，“對商品房市場是絕對有影響”，“等大家的住房消費習慣發(fā)生變化的時候，比如30%的人能住進保障房，這個產(chǎn)業(yè)就完全變化了。”

　　綠地集團董事長張玉良對《財經(jīng)國家周刊》表示，依照現(xiàn)在5%的回報率，企業(yè)做不下去，必須要有政府某些方面的政策或者補貼才能運作。綠地迄今在保障房建設中投資已達百億。“我們覺得這個可能代表未來一種方向，所以才會嘗試。”張玉良說。