有錢買地“沒錢”建樓 央企冷對(duì)保障房

    “與央企合作的保障房項(xiàng)目一直沒有什么進(jìn)展。”9月21日,合肥市的一位地方官員向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露。而此時(shí),合肥市長(zhǎng)邀央企參與保障房建設(shè)的座談會(huì)已經(jīng)過去兩個(gè)多月了。

    本報(bào)記者多方采訪獲知,目前投入保障房建設(shè)的央企僅有中冶集團(tuán)一家,由央企在建的保障性住房面積不到全國(guó)的10%。而與之形成鮮明對(duì)比的是,央企今年以來(lái)在土地市場(chǎng)上斬獲頗豐,拿地資金超過了700億元。

    資金實(shí)力雄厚的央企,有錢能拿高價(jià)地,卻似乎“沒有了錢”來(lái)建保障房。其背后原因,不僅是保障房建設(shè)利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品房,更重要的是,國(guó)資委對(duì)央企的業(yè)績(jī)考核指標(biāo)也束縛著央企建保障房的積極性。

    “沒錢”建保障房

    7月份,安徽省與央企在合肥召開了一次合作發(fā)展座談會(huì),合肥市市長(zhǎng)吳存榮力邀央企參與保障房建設(shè)。但數(shù)月過去了,保障房項(xiàng)目的合作卻遲遲沒有進(jìn)展。而南京市日前公布的“保障性住房建設(shè)主體名錄庫(kù)”中,16家入選的開發(fā)單位中,也僅有中冶置業(yè)集團(tuán)有限公司這一家央企旗下的公司涉足。

    這并不偶然。根據(jù)國(guó)資委的官方說(shuō)法,今年由央企負(fù)責(zé)的規(guī)劃和在建的保障性住房面積超過2000萬(wàn)平方米。而2010年全國(guó)保障房建設(shè)面積預(yù)計(jì)將達(dá)到1.68億平方米,也就是說(shuō),央企負(fù)責(zé)的保障房建設(shè)面積僅為全國(guó)總面積的12%。

    “目前保障房主要還是地方政府在操作,國(guó)企和央企并沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用,16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企中,很少有愿意涉足保障房建設(shè)的。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)的一位專家對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。

    據(jù)了解,目前正在投入保障房建設(shè)的央企僅有一家,就是進(jìn)軍房地產(chǎn)時(shí)間不長(zhǎng)、土地儲(chǔ)備談不上豐厚的中冶集團(tuán),而其他15家央企幾乎都沒有加入保障房建設(shè)的行列。另外,央企在建的保障房建筑面積僅為1600萬(wàn)平方米,并沒有官方說(shuō)的那么多。業(yè)內(nèi)人士建議,有豐厚資金優(yōu)勢(shì)、擔(dān)負(fù)民生責(zé)任的央企應(yīng)該把更多精力集中在保障房建設(shè)上來(lái)。

    一位地產(chǎn)央企的負(fù)責(zé)人坦言,因?yàn)楸Ｕ戏拷ㄔO(shè)屬于代建性質(zhì),所以建設(shè)單位必須扮演墊款者的角色,需要大量資金做后盾。

    然而事實(shí)上,大多數(shù)央企今年以來(lái)寧愿花數(shù)量不菲的錢拿地,卻對(duì)保障房建設(shè)無(wú)動(dòng)于衷。尤其一些央企拿地的速度之快、數(shù)量之多,與保障房建設(shè)進(jìn)度緩慢形成鮮明的反差。

    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),截至目前,16家地產(chǎn)央企拿地總金額已經(jīng)超過700億元。9月19日,保利地產(chǎn)用18億元拿下廣州的兩塊地。同一天,南京兩塊位于下關(guān)濱江的地塊以200億元的天價(jià)出讓給了南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司,據(jù)南京地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露,該公司是央企中冶集團(tuán)為拍賣臨時(shí)組建的。

     利潤(rùn)不及商品房的1/5

    央企寧花大筆錢買地,不愿投入金錢和時(shí)間建設(shè)保障房,最重要的一個(gè)原因是保障房建設(shè)的利潤(rùn)非常低。

    負(fù)責(zé)天津保障房建設(shè)的天津住宅建設(shè)發(fā)展集團(tuán)總經(jīng)理劉慶年接受本報(bào)采訪時(shí)表示,作為公益性的責(zé)任工程,保障房建設(shè)的利潤(rùn)必須要比商品房低。中冶集團(tuán)總裁沈鶴庭說(shuō),保障房一般只有3%-4%的利潤(rùn)。

    而根據(jù)《南京保障房建設(shè)主體名錄庫(kù)管理辦法》的規(guī)定,承建保障房的開發(fā)商,利潤(rùn)被要求控制在3%以內(nèi),另可獲得1%-2%的管理費(fèi)。

    “即使加上管理費(fèi),保障房的利潤(rùn)也不過5%,如果算上開發(fā)商貸款的利息支出,實(shí)際利潤(rùn)要更少,而商品房的開發(fā)利潤(rùn)要比保障房多四五倍。”上述中房協(xié)人士稱。

    一位不愿具名的央企負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者坦言:盡管央企也要承擔(dān)社會(huì)責(zé)任,但是國(guó)資委的考核標(biāo)準(zhǔn)在那擺著呢,在沒有更有利的稅收和政策優(yōu)惠的前提下,保障房建設(shè)無(wú)疑是在拖后腿。

    剛被中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)有限公司重組的中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)（簡(jiǎn)稱中房集團(tuán)）就是很好的例證。資料顯示,中房集團(tuán)成立于1981年,是國(guó)家最早的房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)企業(yè),是國(guó)資委直屬企業(yè)中唯一一家純房地產(chǎn)的公司,穩(wěn)坐國(guó)字號(hào)地產(chǎn)集團(tuán)頭把交椅,但其業(yè)績(jī)一直處于百余家央企的末流。

    中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇坦言,該公司一直在開發(fā)政策性住房,利潤(rùn)比較低,所以“一度是苦不堪言”。

    事實(shí)也確實(shí)如此,即使在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高企的年份,各大地產(chǎn)商都賺得盆滿缽滿,中房集團(tuán)卻一直業(yè)績(jī)平平,其在A股的上市平臺(tái)ST中房也一直沒有摘掉虧損的帽子。前車之鑒,又有幾家央企想步其后塵？

    更重要的是,國(guó)資委對(duì)央企的業(yè)績(jī)考核也是央企頭上的“緊箍咒”。作為其考核的一項(xiàng)重要指標(biāo),經(jīng)濟(jì)增加值（EVA）已經(jīng)付諸實(shí)施。EVA代表一定時(shí)期內(nèi)企業(yè)為股東創(chuàng)造的價(jià)值,是企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)在扣除全部資本（包括債務(wù)資本和權(quán)益資本）成本之后的剩余。其核心理念是,股東投資有機(jī)會(huì)成本,企業(yè)只有利潤(rùn)高于資本成本才能為股東創(chuàng)造價(jià)值。

    顯然,按照EVA指標(biāo),央企還是愿意跟進(jìn)利潤(rùn)更加豐厚的商品房建設(shè),而不是保障房,這也能解釋央企有錢拿地“沒錢”建保障房的緣由。