住建部"不談"回暖 分析稱京房價仍會上漲

    “調(diào)控到這一步，房價一直都沒有怎么降，未來房價也不會再降了，現(xiàn)在買房正是時候。”為期四天的北京秋季房展會上，售樓經(jīng)理小岳一直把這句話掛在嘴邊。

    在被稱為史上最嚴(yán)格的政策調(diào)控下，突然爆出看似“回暖”行情，這讓像小岳一樣對調(diào)控預(yù)期降低的人越來越多，也似乎讓一直表示“調(diào)控政策不松動”的決策層有些措手不及。住建部一位相關(guān)負(fù)責(zé)人也對記者表示，目前的回暖并不能代表市場整體走勢。9月樓市是否真會引發(fā)持續(xù)性回暖已成了整個市場的大懸念。

    分析稱京房價仍會上漲

    9月19日，2010北京秋季房地產(chǎn)展示交易會落幕，組委會提供的意向成交數(shù)據(jù)顯示，展會中意向成交總套數(shù)達(dá)2208套，成交總金額達(dá)到27.02億元，比夏季展會的14.5億多了近一倍。觀眾數(shù)量達(dá)到了11萬人次，也比夏季展會翻了一番。

    不僅北京樓市成交火爆，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“金九”過半，全國多個城市出現(xiàn)樓市成交放量的跡象。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計顯示，9月6日至12日監(jiān)測的35個城市樓市交易情況顯示，多個重點城市成交量連續(xù)上漲。其中，北京、大連和三亞成交面積環(huán)比漲幅都在70%以上。

    成交的放量增長使得開發(fā)商們都暗暗舒了一口氣。北京一大型房企分管銷售的副總告訴記者，“最近一段時間的銷售情況比我們預(yù)計的還要好，主要是因為8月份成交的上漲，促使更多的觀望人群采取購買行動。”

    與此同時，房價卻依然堅挺不下。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計顯示，截至18日，北京9月成交均價為19897元/平方米，盡管環(huán)比8月同期略降了4個百分點，但比去年同期14002元/平方米的成交價格，上漲幅度超出了四成之多。

    易居研究院北京所副所長牟增彬告訴記者，經(jīng)過此前幾個月的成交量攀升，原有庫存被消耗，部分開發(fā)商則隨即趁勢提價，購房者也不得不被動地隨行就市。

    “從北京目前的情況來看，9、10月份的新盤推盤量也不會太多，如果按300套左右的日成交量，現(xiàn)有的房源仍會被大量消耗，房價或許還會有上漲的空間。”他表示。

    不僅新房如此，二手房也如此。記者從中原地產(chǎn)獲悉，隨著成交量的反彈，業(yè)主對后市信心開始增強，掛牌價格下調(diào)比重下降，議價空間縮小，甚至出現(xiàn)小部分業(yè)主調(diào)高報價的情況。

    但對于目前的市場狀況，住建部一位相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前市場出現(xiàn)的回暖狀況，僅是從8月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)上反映的，并不能代表整體的房地產(chǎn)市場走勢，未來是否會有實質(zhì)性的回暖，還需要更長時間的監(jiān)測。

    源起決策層態(tài)度“曖昧”

    在被稱為史上最嚴(yán)格的政策調(diào)控下，卻在四個月后爆出這一波看似“回暖”的行情，似乎讓一直表示“調(diào)控政策不松動”的決策層有些措手不及。而深究回暖起因，似乎早就有跡可循。事實上，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入7月之后，中央層面決策層的態(tài)度顯得尤為微妙。

    住建部政策研究中心一人士向《華夏時報》記者表示，4月份“新國十條”出臺之后的三個月內(nèi)，住建部等主管部門的一項重要工作就是對政策效果進(jìn)行密切觀察，而監(jiān)測結(jié)果則是直接影響后續(xù)的樓市調(diào)控方向與力度。

    但據(jù)記者了解，政策觀察期內(nèi)，政策執(zhí)行的各個鏈條上并沒有被嚴(yán)格執(zhí)行。而在7月份，住建部的一次表態(tài)讓樓市“調(diào)控松動”有了相對具體的表述。7月11日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部一高層公開表示，對第三套房不放貸、對沒有社保人員限制購房數(shù)量等臨時性政策有可能放松和退出，引發(fā)市場關(guān)注。

    雖然之后該高層立即做了澄清，認(rèn)為該言論屬于誤讀，但似乎也同時給了處在政策執(zhí)行層面的地方政府、銀行等具體操作部門一個猜想空間，一面謹(jǐn)慎揣測政策的細(xì)微變化，一面調(diào)整政策執(zhí)行的力度。

    其中，“新國十條”中曾明確要求“商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)暫停第三套房貸發(fā)放”，但據(jù)記者了解，7月份以后，北上廣深等熱點城市的各銀行在操作第三套房貸時都有“放水”行為，即借道“抵押消費貸款”進(jìn)行第三套房貸，更有部分商業(yè)銀行一直都未執(zhí)行暫停第三套房貸的規(guī)定。

    鏈家置業(yè)一位咨詢經(jīng)理向本報記者回憶，進(jìn)入7月份直到8月份上半月，還有很多銀行可以操作第三套房貸。他表示：“那個時候其實是明緊暗松，大的中介公司都有幾個關(guān)系緊密的銀行，首付比例要高一些，但還是可以做。”

    除了信貸外，土地市場在7月份也表現(xiàn)得十分活躍。按照調(diào)控后的政策要求，國資委要求非房地產(chǎn)主業(yè)央企逐步剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。但是，進(jìn)入6月下旬以后，央企拿地的速度卻明顯開始加快。當(dāng)時，本報記者獲得消息，高層通過約談等方式授意房地產(chǎn)央企下半年在各自專注的領(lǐng)域加速擴(kuò)張。

    盡管中央各部委不停地進(jìn)行著各種“辟謠”與“澄清”，但關(guān)于“房地產(chǎn)調(diào)控松動”的各種聲音便已經(jīng)此起彼伏。

      保障房托底樓市調(diào)控

    對于此次一線城市價量齊升的“回暖”跡像，新華社密集發(fā)文強硬否認(rèn)樓市“回暖”。

    但易居研究院北京所副所長牟增彬告訴《華夏時報》記者，在成交繼續(xù)增長的情況下，部分剛性需求將可能因為擔(dān)心房價報復(fù)性上漲的“恐慌”心理而加快出手，而這樣的恐慌性需求或還將繼續(xù)推高房價。

    據(jù)記者了解，在目前的房地產(chǎn)形勢不甚明朗時期，作為房地產(chǎn)市場的主管部門住建部已經(jīng)開始著手調(diào)研。

    住建部一位相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《華夏時報》記者：“盡管未來不會有新的政策推出，但對已有政策的落實將上升一個高度，地方政府也會繼續(xù)出臺相關(guān)的行政措施。”

    與此同時，住建部對保障房建設(shè)卻更加“上心了”。

    “保障房是為房地產(chǎn)市場調(diào)控托底的。”住建部一位相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。“現(xiàn)在是樓市調(diào)控的關(guān)鍵時期，但調(diào)控背后，商品房投資出現(xiàn)下滑所帶來的投資增速放緩已經(jīng)引起管理層的高度關(guān)注。”

    9月17日召開的加快保障性安居工程座談會上，住建部要求到9月底，今年計劃開工的住房保障建設(shè)項目全部開工，年末建成或基本建成的要達(dá)到60%以上。但據(jù)了解，8月底全國保障性安居工程計劃開工的開工率為75%。對于各地政府來說，要在9月底完成今年全部的開工計劃是一個不小的挑戰(zhàn)。

    據(jù)了解，近幾年，每逢中央出手調(diào)控樓市，“調(diào)控將影響宏觀經(jīng)濟(jì)”的論調(diào)總會隨之出現(xiàn)，在一定程度上使得政府有所顧忌，也讓房地產(chǎn)調(diào)控難以“深調(diào)”下去。

    因此，按照決策層的思路，只要保障房按計劃開工建設(shè)，2010年的保障房建設(shè)達(dá)成預(yù)期目標(biāo)，那么由保障房拉動的房地產(chǎn)投資則可以彌補商品房投資下滑所形成的缺口。