“金九銀十”開(kāi)發(fā)商集中推貨 房?jī)r(jià)博弈仍在持續(xù)

    2天后,就是“史上最長(zhǎng)最復(fù)雜的長(zhǎng)假”了。19天內(nèi),雖然長(zhǎng)達(dá)12天的假期被7個(gè)工作日分割成三段,但仍給了購(gòu)房者充足的時(shí)間踩盤。而處于“金九銀十”的這個(gè)空前的長(zhǎng)假,更是開(kāi)發(fā)商下半年推貨的最佳時(shí)機(jī)。統(tǒng)計(jì)顯示,今年9—10月,廣州將有2萬(wàn)套新貨集中上市。僅9月,廣州推出新盤新貨的項(xiàng)目總量為47個(gè),其中全新盤多達(dá)24個(gè)。新盤入市促使部分剛性需求釋放。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō),這個(gè)長(zhǎng)假是否真的適合出手,又有哪些新盤可供選擇呢?

    開(kāi)發(fā)商集中推貨

　　合富輝煌統(tǒng)計(jì)顯示,下半年廣州將有近3.7萬(wàn)套新貨,較上半年增加三成以上。而僅9—10月,廣州就將有2萬(wàn)套新貨集中上市。在9月,廣州推出新盤新貨的項(xiàng)目總量為47個(gè),其中全新盤多達(dá)24個(gè),占比高達(dá)50%,不少項(xiàng)目更集中在越秀、天河、海珠等中心城區(qū)。

　　其實(shí),大量新貨入市并不是廣州特有的現(xiàn)象。在全國(guó)各地,無(wú)論是一線、二線還是三線及更小些的城市里,新增商品房都趕在“金九銀十”放量入市、開(kāi)閘供應(yīng)。因此不少業(yè)內(nèi)人士均分析,“金九銀十”樓市供應(yīng)量放大,供求關(guān)系自然逆轉(zhuǎn),購(gòu)房者將有足夠的挑選空間博弈房?jī)r(jià),而在政策調(diào)控不松動(dòng)的現(xiàn)狀下,房企面臨高負(fù)債和大存貨雙重壓力,加之融資渠道不暢,房?jī)r(jià)將開(kāi)始進(jìn)入下行周期。

　　不過(guò)房?jī)r(jià)下行的趨勢(shì)在廣州似乎并不明顯。8月,廣州市一手住宅均價(jià)為11946元/平方米,同比上升28.35%,環(huán)比甚至上升1%。一手房成交面積也出現(xiàn)小幅反彈,達(dá)到41.39萬(wàn)平方米,比7月份上升超過(guò)一成。

　　還有網(wǎng)站以8月2日—8月8日和9月6日—9月12日兩周的成交均價(jià)為參考基數(shù),在廣州全市抽查了100個(gè)樓盤的成交均價(jià)進(jìn)行對(duì)比。調(diào)查參考正常的浮動(dòng)情況,假設(shè)浮動(dòng)正負(fù)2%以內(nèi)的樓盤為價(jià)格沒(méi)有變動(dòng),漲幅超過(guò)2%的樓盤為升價(jià),跌幅超過(guò)2%的樓盤為降價(jià)。結(jié)果調(diào)查發(fā)現(xiàn),廣州有61%的樓盤出現(xiàn)漲價(jià)的趨勢(shì),22%的樓盤價(jià)格沒(méi)有大變化,17%的樓盤價(jià)格小幅下滑。另外,16%的樓盤成交均價(jià)的漲幅超過(guò)了2000元/平方米。也就是說(shuō),雖然不少新盤入市,但房?jī)r(jià)處于穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。

    房?jī)r(jià)博弈仍在持續(xù)

　　不過(guò)合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為,新盤開(kāi)盤時(shí),別看叫價(jià)很高,但是實(shí)際成交價(jià)一般低于叫價(jià),會(huì)有討價(jià)還價(jià)的空間。廣州經(jīng)緯行研究中心經(jīng)理朱欣苑也表示:“從我們近年代理一手房的情況來(lái)看,今年折扣比去年同期多一點(diǎn),去年正是提價(jià)的時(shí)候,環(huán)比差不多上升10%左右。今年的情況則有所不同,一方面郊區(qū)大盤以及一些資金緊張的企業(yè),會(huì)有一些優(yōu)惠措施。”

　　目前在售樓盤中,市中心五區(qū)不少樓盤均打出了9.7—9.8折的優(yōu)惠,部分一次性付款更可享受9.5折優(yōu)惠。而在郊區(qū),打折幅度更為大一些,甚至有樓盤低至9折。如番禺錦繡銀灣打出復(fù)式1.8萬(wàn)/平方米的均價(jià),但購(gòu)房可享9折優(yōu)惠,一次性付款更可折上再打9.9折。

　　其實(shí)對(duì)廣州來(lái)說(shuō),不僅是新增貨量之大,潛在的更是各房企巨大的土地存量。中原地產(chǎn)報(bào)告分析,一線城市中,由于房企總體在廣州土地儲(chǔ)備較高,有4家標(biāo)桿房企可售量分別在200萬(wàn)平方米以上,勢(shì)必將會(huì)引發(fā)競(jìng)爭(zhēng)。“進(jìn)入的標(biāo)桿房企數(shù)量較多、各房企土地儲(chǔ)備量大的城市,下半年潛在供應(yīng)量則較大,競(jìng)爭(zhēng)也將更為激烈,降價(jià)可能性較其他城市大。”

而在日前開(kāi)幕的2010年廣州房地產(chǎn)交易博覽會(huì)上,富力、萬(wàn)科、恒大、新世界、保利、城建、奧園等房地產(chǎn)企業(yè)展出了超過(guò)150個(gè)全新樓盤。但不少開(kāi)發(fā)商均未公布黃金周的報(bào)價(jià)。有業(yè)內(nèi)人士指出,不少開(kāi)發(fā)商目前其實(shí)還在博弈房?jī)r(jià),一方面期待“金九銀十”成交量能夠大幅增加支撐房?jī)r(jià),另一方面又害怕調(diào)控繼續(xù)收緊。

　　一位房產(chǎn)中介對(duì)記者表示,隨著供貨量的加大,長(zhǎng)假期間開(kāi)發(fā)商的各種促銷力度會(huì)很大,但預(yù)計(jì)售價(jià)仍將處于比較平穩(wěn)的狀態(tài),真正的降價(jià)不會(huì)在這個(gè)長(zhǎng)假就馬上啟動(dòng)。因此購(gòu)房者可以利用假期多踩一些新盤,但卻未必著急出手,購(gòu)房還是要視自己的實(shí)際需求和資金實(shí)力而定。