外資“曲線”攪局樓市調(diào)控

    外資加速布局國內(nèi)房地產(chǎn)隱患多多，須警惕其干擾調(diào)控成效

　　近期，《瞭望》新聞周刊調(diào)研了解到，在歐美樓市前景慘淡的預(yù)期下，國際資本大舉進(jìn)入亞洲房地產(chǎn)市場，借道新加坡、香港等地“曲線”進(jìn)入我國樓市的外資顯現(xiàn)活躍跡象。受訪業(yè)內(nèi)人士指出，現(xiàn)階段，我國對流入樓市的外資監(jiān)管仍存在諸多薄弱環(huán)節(jié)，國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)控也正處于微妙關(guān)鍵時期；因此，對于外資加速布局國內(nèi)房地產(chǎn)，要警惕其市場影響，切實(shí)加強(qiáng)監(jiān)管力度，才能鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果。

　　房地產(chǎn)外資規(guī)模趨大交易活躍

　　業(yè)內(nèi)人士向本刊記者透露，近一段時期，我國房地產(chǎn)外資表現(xiàn)呈現(xiàn)兩大特點(diǎn)：其一，不論資金總量，還是單個基金規(guī)模，都比以往更大；其二，大宗交易又見活躍勢頭。

　　據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計，房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資已有相當(dāng)?shù)臄?shù)量。今年1～7月，外商直接投資房地產(chǎn)開發(fā)及城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)開發(fā)的投資累計總額為248億元，同比上漲10%；前7個月利用外資進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)及城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)開發(fā)的投資累計總額為302億元，同比上漲近11%。去年5月起，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的外資同比增幅一直是負(fù)數(shù)，但從今年6月起，外資同比增幅開始轉(zhuǎn)正，且增長迅速。

　　本刊記者日前在廈門舉行的第二屆中國國際地產(chǎn)交易洽談會上了解到，新加坡國有投資公司淡馬錫控股全資子公司豐樹產(chǎn)業(yè)已確定今年底前推出一個10億美元的中國內(nèi)地房地產(chǎn)基金，這將是內(nèi)地地產(chǎn)領(lǐng)域一只規(guī)模最大的外資基金。豐樹產(chǎn)業(yè)2005年起涉足中國內(nèi)地房地產(chǎn)，至少擁有北京佳程廣場等4處高檔不動產(chǎn)。

　　此前不久，美國私募股權(quán)投資巨頭佰士通集團(tuán)與香港大型地產(chǎn)商鷹君集團(tuán)達(dá)成協(xié)議，至少向鷹君集團(tuán)提供5000萬美元的資金，合作開發(fā)在大連的一處豪華酒店及高檔公寓項目。該消息一度成為外資加速布局中國房地產(chǎn)市場的有力見證。佰士通集團(tuán)早在2008年6月就以約1.5億美元換取了上海長壽商業(yè)廣場九成股權(quán)，完成其在中國內(nèi)地的首個房地產(chǎn)項目投資。

　　“確實(shí)有諸多跡象可以表明，近期，外資在內(nèi)地房地產(chǎn)市場的大宗交易比較活躍。”香港高銀國際有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說，7月，雅居樂地產(chǎn)控股有限公司出售旗下公司冠金公司30%股權(quán)，獲得了摩根士丹利人民幣50多億元的轉(zhuǎn)讓款；也是在7月，摩根士丹利以人民幣12億元將位于上海陸家嘴金融區(qū)附近的瑪莎世紀(jì)公園高檔住宅項目出售給了摩根大通。摩根士丹利買進(jìn)賣出都是一個目的——獲得更豐厚的利潤回報。

　　戴德梁行中國行政總裁張國正曾向本刊記者透露，境外投資機(jī)構(gòu)在中國內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)特別是一線大城市的投資，正呈現(xiàn)普遍回升的勢頭，比較活躍的有和記黃浦、新鴻基、凱德置地等來自香港和新加坡的開發(fā)商，以及佰士通、普洛斯集團(tuán)等歐美開發(fā)商。

　國內(nèi)開發(fā)商海外融資潛藏風(fēng)險

　　受訪業(yè)內(nèi)人士分析，外資近期在我國房地產(chǎn)時常頻繁活動，除了外資預(yù)期人民幣升值和看好中國房地產(chǎn)業(yè)投資前景，追求高額利潤回報以外，還有一個重要原因是，由于銀根收緊及房地產(chǎn)調(diào)控政策，國內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，缺乏資金的房地產(chǎn)商通過多渠道面向海外融資，從而對外資流入房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了推波助瀾作用。這也是一條外資“曲線”入境的新路徑。

　　國內(nèi)開發(fā)商主要通過發(fā)行股權(quán)投資基金和債券的形式，吸引外資進(jìn)入中國樓市。位列國內(nèi)10大房地產(chǎn)開發(fā)商的金地集團(tuán)今年4月與瑞士銀行環(huán)球資產(chǎn)管理集團(tuán)合作發(fā)起房地產(chǎn)基金，首期募集簽約金額約1億美元；恒大地產(chǎn)6月通過私募股權(quán)的方式得到了5億多美元融資，主要的投資者為香港新世界發(fā)展有限公司、德意志銀行、美林銀行等多家境外機(jī)構(gòu)；8月，碧桂園發(fā)布公告，將針對海外市場發(fā)行4億美元的5年期優(yōu)先票據(jù)；早在今年4月，碧桂園就已針對海外市場進(jìn)行過一次5.5億美元的融資計劃。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，在今年前8個月，金地集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等30多家國內(nèi)大型房地產(chǎn)開發(fā)商相繼推出了海外融資計劃，融資總規(guī)模預(yù)計將達(dá)到100多億美元。僅僅在今年4月份一個單月，恒大地產(chǎn)、碧桂園等７家國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商宣布在香港發(fā)行優(yōu)先票據(jù)融資。

　　麥格里銀行集團(tuán)中國區(qū)一位分析人員告訴《瞭望》新聞周刊，2008年是中國房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向海外融資的重要一年；近兩年，中國房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得貸款的不確定性受政策影響很大，因此，許多開發(fā)商急著構(gòu)建一條穩(wěn)定的海外融資渠道，使其開發(fā)資金來源更為多元化。

　　這位分析人員同時也指出，雖然中國房地產(chǎn)企業(yè)海外融資是應(yīng)對國內(nèi)銀行收緊貸款的好辦法，但其代價十分高昂，以發(fā)行5～7年期的海外債券為例，利率達(dá)10%以上。發(fā)行高息債券籌得了資金，但高額利息支付比率卻吞噬了企業(yè)的部分利潤，潛藏的債務(wù)風(fēng)險不容忽視。

　　加強(qiáng)外資監(jiān)管鞏固調(diào)控成效

　　浙江大學(xué)江萬齡國際經(jīng)濟(jì)與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)告訴本刊記者，對于外資基金來說，中國內(nèi)地正在進(jìn)行的宏觀調(diào)控以及房地產(chǎn)成交的萎縮或許并非完全是壞事，這種調(diào)整背后可能醞釀著新機(jī)會。外資正在中國房地產(chǎn)市場坐收漁利，或者購置物業(yè)，享受日后房地產(chǎn)回暖后的溢價；或者以假股權(quán)真?zhèn)鶛?quán)方式向內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)輸血，獲得高額債息。

　　“外資在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)日趨活躍，對于國內(nèi)房地產(chǎn)價格的推高作用也顯而易見。同時將導(dǎo)致國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展模式扭曲的態(tài)勢進(jìn)一步惡化，也會造成國內(nèi)財富分配不公現(xiàn)象加劇。”景乃權(quán)認(rèn)為，當(dāng)前，只有切實(shí)加強(qiáng)對外資的監(jiān)管力度，才能有效鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果。

　　首先，對外資投資房地產(chǎn)的政策進(jìn)行梳理和督促落實(shí)，對地方政府吸引外資進(jìn)入房地產(chǎn)還要有特別規(guī)定。今年4月，國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步做好利用外資工作的若干意見》發(fā)布，明確了除《政府核準(zhǔn)的投資項目目錄》規(guī)定需由國務(wù)院有關(guān)部門核準(zhǔn)之外，其他由地方政府有關(guān)部門核準(zhǔn)。商務(wù)部也于6月份發(fā)布《關(guān)于下放外商投資審批權(quán)限有關(guān)問題的通知》，再次對該審批權(quán)下放進(jìn)一步說明。但是，審批權(quán)的下放，可能在一定程度上便利外資涌入房地產(chǎn)。

    其次，加強(qiáng)對外資投資房地產(chǎn)的外匯管理。國家外匯管理局、住建部曾聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》，對境外購房主體購買境內(nèi)商品房的外匯管理加以規(guī)范。目前仍需嚴(yán)格按照“商業(yè)存在、實(shí)需自用和先結(jié)匯后入賬”的原則，加強(qiáng)對外資投資房地產(chǎn)的外匯管理，以進(jìn)一步規(guī)范外資投資房地產(chǎn)市場秩序。

　　其三，綜合運(yùn)用稅收、信貸等手段調(diào)控外資在房地產(chǎn)市場的投資。特別是針對外資產(chǎn)業(yè)基金大量進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)及時制定針對外資進(jìn)入商業(yè)物業(yè)的調(diào)控政策，提高營業(yè)稅和收入所得稅的比例。同時，加強(qiáng)對房地產(chǎn)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，提高境外投資者購房按揭貸款比例，禁止境內(nèi)銀行為境外非居民個人和機(jī)構(gòu)在境內(nèi)購買商品房提供按揭購房貸款及外匯抵押人民幣購房貸款。

　　其四，盡快建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系。當(dāng)前，我國對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測和管理手段仍相當(dāng)落后，為防止外資大量流入房地產(chǎn)而引發(fā)各種風(fēng)險，亟待加強(qiáng)對外資流入房地產(chǎn)市場的監(jiān)測和預(yù)警。針對目前外資流入房地產(chǎn)市場底數(shù)不清等問題，要加強(qiáng)統(tǒng)計分析，建立外資購買房地產(chǎn)的登記體系，全程跟蹤資金的流動，防止外資對房地產(chǎn)進(jìn)行炒作；充分發(fā)揮專業(yè)統(tǒng)計部門的信息主渠道作用，根據(jù)外資流動和房地產(chǎn)交易的有關(guān)數(shù)據(jù)設(shè)計一套科學(xué)的、可操作性和定量化的風(fēng)險評價指標(biāo)體系，以便及時掌握市場運(yùn)行態(tài)勢，制定有效的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和措施。