樓市“暗流涌動(dòng)”：調(diào)控能否再出“政策利器”？

     新華網(wǎng)北京９月１９日電（“新華視點(diǎn)”記者 陳芳、葉鋒）局地房價(jià)“抬頭”，成交“回暖”初顯，“地王”再次登場，房企“見好就漲”……當(dāng)下房地產(chǎn)市場在“金九銀十”的預(yù)期之下“暗流涌動(dòng)”，房地產(chǎn)調(diào)控面臨新的挑戰(zhàn)。

    “新華視點(diǎn)”記者近日采訪發(fā)現(xiàn)，與此前有所不同，近期一些政府部門對(duì)樓市表態(tài)不約而同：堅(jiān)決將調(diào)控進(jìn)行到底。部分人士甚至表示：寧不要“金九銀十”，也要將房價(jià)穩(wěn)住。人們關(guān)注的是，調(diào)控能否再出“政策利器”？

目前“回暖”屬于什么性質(zhì)？

    “北京樓市成交量暴漲”、“廣州驚現(xiàn)‘日光盤’”、“福州又有人通宵排隊(duì)”……近段時(shí)間，蟄伏的樓市又開始躁動(dòng)，真假難辨的消息層出不窮，不斷刺激著市場的神經(jīng)。

    如何看待當(dāng)前樓市的“回暖”？是曇花一現(xiàn)，還是重回升勢？

    一個(gè)顯而易見的事實(shí)是，經(jīng)歷了半年調(diào)控，樓市累積的剛性需求，如臨近開學(xué)、結(jié)婚集中期等，有些確實(shí)開始釋放，部分熱點(diǎn)城市樓盤的成交量開始上升。

    ８月，廣州市十區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價(jià)為１２０５６元／平方米，同比上升１６％。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，全國商品房8月銷售面積６８８６萬平方米，雖然同比下降１０．１％，但環(huán)比７月上升了６．５％。

    中原地產(chǎn)的高級(jí)分析師認(rèn)為，市場近來有所活躍，與政策的短暫“靜默”、部分樓盤的促銷，以及需求“試探性入市”有關(guān)。當(dāng)然，其中也不乏開發(fā)商等利用即將到來的“金九銀十”，給低迷的樓市打氣，“人造回暖”也曾在以前的調(diào)控中反復(fù)上演。

     以上海為例，中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，８月份該市新建住房銷售面積為１３.９６萬平方米，環(huán)比７月份增加了３０.９％，但同比下降４１.９％。

    多年研究內(nèi)地樓市的房地產(chǎn)專家蔡為民統(tǒng)計(jì)了一熱點(diǎn)城市，“目前在售的樓盤約有６５０個(gè)，其中降價(jià)的約有１１０個(gè)，漲價(jià)的有１０－２０個(gè)，其余價(jià)格大致不變，一小部分是‘試探性漲價(jià)’。”

    少數(shù)高檔樓盤市場活躍的背后，是嗅覺靈敏的投資客的回潮。僅有剛性需求，房價(jià)保持穩(wěn)定；若涌進(jìn)過量投資投機(jī)性需求，房價(jià)將會(huì)受到?jīng)_擊，這是基本的市場邏輯。

    中央黨校研究員曾業(yè)松提醒，“回暖是指一種長期向好態(tài)勢的開端，而目前少數(shù)成交量的反彈，只是季節(jié)性表現(xiàn)，樓市依然敏感而脆弱。在前期調(diào)控壓力下，從投機(jī)者到房地產(chǎn)商，‘寒噤’已過，有的又開始豪賭未來升值預(yù)期，暗流涌動(dòng)。樓市回歸理性，顯然仍需加大調(diào)控，強(qiáng)化執(zhí)行力。”

    后市“漲跌”還會(huì)有何變數(shù)？

    房價(jià)是跌是漲？目前兩派觀點(diǎn)分明。“看跌”方認(rèn)為，隨著調(diào)控持續(xù)，下半年的供應(yīng)量將明顯增加，而房企資金壓力也將加劇，此二者將強(qiáng)化房價(jià)下調(diào)的預(yù)期。

    中原地產(chǎn)研究董事程澐分析，今年第二季度全國商品住宅新開工面積達(dá)到３.７７億平方米，新開工面積和銷售面積的差值達(dá)１４０８３萬平方米，兩者均為近年來最高。由此可見，未來半年將迎來住宅供應(yīng)的高潮。

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，今年１至８月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源４４３６３億元，增幅連續(xù)８個(gè)月回落。從資金結(jié)構(gòu)看，來自國內(nèi)貸款、定金及預(yù)售款等增幅明顯減少，而企業(yè)自籌資金比例大增，上市房企負(fù)債率也迅速提高，房企的資金鏈明顯正在收緊。

    但另一方面，“看漲”方則認(rèn)為，房價(jià)上漲的“暗火”已經(jīng)點(diǎn)燃。９月份，廣州番禺、上海黃浦江等地塊紛紛創(chuàng)出當(dāng)?shù)刈≌玫貎r(jià)格新高。

    “２００９年，資本、土地和住宅三市場互推互漲，造成房價(jià)飆升；這次調(diào)控對(duì)房企的融資渠道已經(jīng)卡緊，但必須提防‘面粉’上漲提升‘面包’漲價(jià)預(yù)期。”永慶房屋公司總經(jīng)理陳史翎說。

    此外，樓市供應(yīng)“結(jié)構(gòu)性失衡”問題還未得到解決，有多個(gè)省區(qū)市１至７月份的保障性住房和棚戶區(qū)改造開工率低于全國平均水平，個(gè)別地區(qū)開工率只有３８％。

    華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)認(rèn)為，如果保障房任務(wù)能夠完成，至少可以分流２０％以上的商品房購買人群，如果保障房看不見，“他們會(huì)認(rèn)為等下去沒有希望，就會(huì)重新尋找市場，這樣醞釀的反彈力量是存在的”。

    “目前市場調(diào)整的程度，無論離調(diào)控政策本身追求的目標(biāo)，還是老百姓對(duì)調(diào)控效果的預(yù)期都還有距離。”中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一說。

    專家指出，熱點(diǎn)城市房價(jià)依然高企的數(shù)據(jù)表明，調(diào)控政策在短期內(nèi)雖初見成效，但房地產(chǎn)市場能否健康發(fā)展，仍面臨一定的不確定性，如何穩(wěn)定市場預(yù)期，是考驗(yàn)新一輪調(diào)控是否見成效的重要內(nèi)容。

    防報(bào)復(fù)性上漲應(yīng)否再出“政策利器”？

    眼下，樓市已經(jīng)迎來傳統(tǒng)意義上的銷售旺季，往年的“金九銀十”能否重現(xiàn)？對(duì)此，有開發(fā)商宣稱：“下次開盤，至少漲１０％。”而一些熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)管理部門人士則表態(tài)：“我們有足夠的政策‘子彈’，寧愿不要‘金九銀十’，也不能讓房價(jià)報(bào)復(fù)性上漲！”

    上海近日實(shí)施相關(guān)規(guī)定，對(duì)高價(jià)位樓盤的入市進(jìn)行更嚴(yán)的行政監(jiān)管：對(duì)高價(jià)位樓盤的銷售方案進(jìn)行“重點(diǎn)復(fù)核”，禁止“坐地起價(jià)”。

    “不希望地價(jià)和房價(jià)過高，也不希望二者漲幅過大。”上海市房管局副局長龐元說。國內(nèi)一些知名銷售策劃機(jī)構(gòu)近日也在釋放信號(hào)：高價(jià)位樓盤此時(shí)入市，“不合時(shí)宜”。

    控制高價(jià)樓盤入市，畢竟只是“權(quán)宜之計(jì)”。中國房價(jià)連漲幾年，其間還經(jīng)歷了兩輪嚴(yán)厲調(diào)控，但房價(jià)如皮球一般“越拍越高”，殷鑒不遠(yuǎn)，此輪樓市調(diào)控如何從根本上打破“屢調(diào)屢漲”怪圈？

    首先，繼續(xù)從嚴(yán)管住“銀根”。在購買端，要保持抑制投資投機(jī)性需求的高壓態(tài)勢。記者了解到，近期房價(jià)一度暴漲的京津冀市郊房貸政策進(jìn)一步收緊，部分“虛漲”的房價(jià)隨即下跌。在開發(fā)端，除對(duì)銀行貸款、資本市場融資等渠道要繼續(xù)嚴(yán)控之外，對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管也亟待加強(qiáng)。

    其次，確保“面粉”和“面包”的充足供應(yīng)。９月上旬，上海市房管局下發(fā)通知，重申“３萬平方米以下樓盤必須一次性上市預(yù)售”等規(guī)定。土地方面，上半年完成情況不容樂觀，一些地區(qū)推地量不過三四成。三季度以后的土地供應(yīng)壓力加大，對(duì)市場影響殊為關(guān)鍵。

    第三，“問責(zé)”程序必須有實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)。今年４月出臺(tái)的“國十條”明確提出，“建立考核問責(zé)機(jī)制”。近期有關(guān)部門更已就土地閑置處置不力、保障房建設(shè)滯后等問題明確了問責(zé)的“時(shí)間表”，對(duì)此能否“動(dòng)真格”？當(dāng)拭目以待。

    樓市健康不僅事關(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，更是關(guān)乎民生的大問題。中國指數(shù)研究院副院長陳晟等多位專家表示，面臨各方角力的博弈，近期房產(chǎn)稅等二次調(diào)控話題再次引起高度關(guān)注。新添政策利器，鞏固既有調(diào)控成果，反映了市場對(duì)樓市調(diào)控的更多期待。