調(diào)控大幕下樓市量?jī)r(jià)齊升能否持續(xù)？

    隨著“金九銀十”日程向前推進(jìn)，樓市成交也“漸入佳境”。逐周攀升的成交量似乎表明，樓市比各方預(yù)期中還要火熱，使得房?jī)r(jià)走勢(shì)以及買賣雙方博弈更加復(fù)雜和亂象叢生。

　　據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月6日至12日，北京商品房一周總成交期房為4191套，環(huán)比前一周上漲了75.9%。深圳新房成交量這一周也突破1000套，創(chuàng)下近5個(gè)月成交量新高。

　　伴隨著一線城市成交量的上升，房?jī)r(jià)水漲船高同時(shí)出現(xiàn)小幅上漲。13日北京市統(tǒng)計(jì)局、國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月份北京市新建住宅銷售價(jià)格同比上漲18.6%。

　　樓市調(diào)控近5個(gè)月后房?jī)r(jià)仍未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降，這讓購房者的情緒越來越躁動(dòng)不安。一些選擇觀望的購房者甚至陷入了迷惑：房?jī)r(jià)是否又要反彈？

業(yè)界人士分析，當(dāng)前這一輪樓市的反彈主要是由于剛性需求的集中釋放，但這種短期的供求逆轉(zhuǎn)沒有持久性。因?yàn)樽宰⌒托枨蟮膬r(jià)格彈性較大，如果房?jī)r(jià)反彈超過一定幅度會(huì)使購房者再次陷入觀望。

　　從開發(fā)商角度來看，開發(fā)商在6、7月份祭起的促銷大旗已經(jīng)取得了效果，許多低價(jià)入市的項(xiàng)目出現(xiàn)熱銷，探明了購房人的心理價(jià)位后，在需求趨于恢復(fù)能保證購買量的情況下，當(dāng)前折扣力度有所減弱也符合預(yù)期。

　　按照住房開發(fā)進(jìn)度，樓市未來很長一段時(shí)間內(nèi)都有著充足的房源。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，1月至8月，我國房屋新開工面積10.48億平方米，同比增長66.1%；房屋竣工面積3.23億平方米，同比增長10.7%。但全國商品房銷售面積5.27億平方米，僅同比增長6.7%。隨著竣工面積的增加和眾多新盤即將入市，年底和明年初都將迎來供應(yīng)的高峰期。

　　以北京為例，由于上半年銷售量低迷，截至9月13日，北京新建商品房可售房屋套數(shù)已達(dá)到112312套，創(chuàng)造了年內(nèi)最高。而9月份大量新盤的入市表明開發(fā)商推盤力度正在加大，加上臨近年底突擊全年業(yè)績(jī)的需要，住房供應(yīng)量仍會(huì)比較充足。

　　值得強(qiáng)調(diào)的是，盡管一線城市成交量回升，但只是在前幾個(gè)月成交量低迷基數(shù)上的溫和反彈，與過去幾年樓市在傳統(tǒng)旺季的異?；鸨圆豢赏斩Z。在資金壓力下加速出貨仍是多數(shù)開發(fā)商的首選。因此中金公司地產(chǎn)分析師白宏煒判斷，隨著下半年推盤量的增加，預(yù)計(jì)未來成交量仍將維持小幅回暖趨勢(shì)，而價(jià)格難以出現(xiàn)明顯上漲。

　　不過，當(dāng)前樓市亂象頻現(xiàn)以及購房者的焦躁也在提醒，買賣雙方的博弈已經(jīng)到了一個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻。在購房需求集中性釋放的時(shí)候，一些樓盤熱銷的景象和信息極易刺激購房者的心理，比如上海的金地格林世界項(xiàng)目甚至上演了“三分鐘定房”。這也讓二手房業(yè)主以及投資者的預(yù)期有所改變，投資性需求又有蠢蠢欲動(dòng)的趨勢(shì)。

　　從8月份開始，杭州的豪宅市場(chǎng)就開始逐漸升溫。“近期確有投資性購房者蠢蠢欲動(dòng)，溫州炒家的身影已重現(xiàn)個(gè)別樓盤，長期性投資購房需求也在上海多個(gè)熱銷樓盤中出現(xiàn)。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為。

　　投資者的預(yù)期是，經(jīng)過這波最嚴(yán)厲的調(diào)控，房?jī)r(jià)仍然沒有明顯的降幅，打折只是個(gè)別項(xiàng)目和開發(fā)商的促銷策略，在剛性需求積壓釋放的時(shí)刻，仍然認(rèn)為房?jī)r(jià)有上漲的空間。但這只是投資者在旺季暫時(shí)性的入市，如果政府抑制投資性需求的措施不放松，旺季過后成交量下降，投資性需求自然會(huì)消退。

　　由于二手房的買賣雙方都是散戶，不像商品房信息嚴(yán)重不對(duì)稱，因此二手房比商品房更能反映市場(chǎng)的走勢(shì)和預(yù)期。9月上半月，由于看房者逐漸增多，北京部分業(yè)主信心滿滿開始上調(diào)報(bào)價(jià)。盡管調(diào)價(jià)后成交不是很理想，但也反映出一部分二手房業(yè)主對(duì)未來預(yù)期已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，降價(jià)壓力正在轉(zhuǎn)變?yōu)闈q價(jià)預(yù)期。

　　投資者以及二手房業(yè)主的預(yù)期表明房?jī)r(jià)上漲仍具有一定的慣性。要改變這類市場(chǎng)主體的預(yù)期以及減弱它們對(duì)房?jī)r(jià)施加的影響，還需繼續(xù)樓市調(diào)控的基調(diào)。9月13日在第四屆夏季達(dá)沃斯論壇上，國務(wù)院總理溫家寶再次強(qiáng)調(diào)，要完善土地、財(cái)稅、金融政策，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長效機(jī)制。

　　有專家預(yù)計(jì)，如果房?jī)r(jià)明顯反彈很可能會(huì)招來“二次調(diào)控”。據(jù)了解，北京市許多銀行對(duì)二套房的貸款限制越來越嚴(yán)格，甚至一些最后實(shí)行首套房貸七折利率優(yōu)惠的銀行在“十一”以后也將按照八折執(zhí)行。在樓市調(diào)控依然收緊的背景下，樓市的反彈很明顯是短期行為，但也反映出市場(chǎng)仍然存在著很多促使房?jī)r(jià)上漲的力量和因素，樓市調(diào)控仍然任重而道遠(yuǎn)。