“空手套白狼”的地產(chǎn)開發(fā)模式當休矣

    百大集團的商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路無疑是當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流行的“以小博大”、“空手套白狼”發(fā)展模式的一個典型案例。

　　2009年10月，百大集團子公司浙江百大置業(yè)有限公司與綠城房地產(chǎn)集團有限公司聯(lián)合競拍獲得總價達26.5億元的慶春廣場商業(yè)地產(chǎn)項目土地，百大集團方面占70%的股權(quán)，承擔其中18.55億元的資金。

　　據(jù)百大集團2009年三季報，當時百大集團總資產(chǎn)僅有10.03億元，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅為1.93億元，這也是百大集團轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)時擁有的全部初始資金。也就是說，從未從事過商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的百大集團以僅僅1.93億元的資金就撬動了一個土地出讓金就高達26.5億元的商業(yè)地產(chǎn)項目。初始資金的投入只要足夠支付參加土地競拍的保證金即可。

　　這是房地產(chǎn)開發(fā)商“以小博大”的普遍邏輯——只要有了土地就可以通過土地從銀行獲取后續(xù)資金。

　　拍得土地之后百大集團急劇增長的巨額債務(wù)印證了這一點。2009年9月30日，百大集團的全部負債僅1.63億元，資產(chǎn)負債率約為16.3%，隨著土地出讓金的分期逐筆支付，截至今年6月30日，百大集團的負債總額達已經(jīng)到15.8億元，資產(chǎn)負債率提高到62.74%。很明顯，百大集團用于支付土地出讓金的資金幾乎全部來自于銀行借款，并且其中10億元為短期借款。

　　熟悉地產(chǎn)商資本運作的人士判斷，當今年11月份取得土地使用權(quán)證之后，百大集團將很快以土地為抵押向銀行申請長期抵押貸款，將短期借款轉(zhuǎn)為長期借款。因為以現(xiàn)有的財務(wù)狀況，百大集團根本無力償還上述貸款。如此一來，百大集團不僅以極小的自有資金就獲得了價值高達26.5億元的土地，而且將全部的風險轉(zhuǎn)嫁給了銀行。

　　該人士表示，利用銀行的資金獲得土地只是“空手套白狼”的第一步。第二步就是以開發(fā)項目為名拋出增發(fā)方案從證券市場“圈錢”，然后再以此為資本向銀行繼續(xù)增加貸款。

　　不過，在當前嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策之下，百大集團從資本市場“圈錢”的可能性已經(jīng)微乎其微。利用財務(wù)杠桿實現(xiàn)“以小博大”的計劃也已基本破產(chǎn)。因為如果無法從資本市場獲得資金，那么也就無法繼續(xù)從銀行獲得借貸資金。慶春廣場商業(yè)地產(chǎn)項目的后續(xù)資金也就沒有著落。

　　更嚴重的是，如果不能很好的解決后續(xù)建設(shè)資金問題，百大集團還面臨喪失該商業(yè)地產(chǎn)項目的風險。

　　百大集團當前的境遇表明，在嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策面前，采用極高的財務(wù)杠桿實現(xiàn)“空手套白狼”的地產(chǎn)發(fā)展模式已經(jīng)風險極大，應(yīng)當休矣。