"曲線房貸"線路大追蹤 購(gòu)房者鉆空子各種"套貸"

    近期媒體報(bào)道上海出現(xiàn)了通過(guò)抵押貸款曲線貸款買(mǎi)房的情況，　《揚(yáng)子樓市》調(diào)查獲知，其實(shí)還有不少購(gòu)房者通過(guò)其他方式鉆房貸政策的空子，應(yīng)當(dāng)引起有關(guān)部門(mén)的高度重視——

　　虎年樓市遭遇了史上最緊的房貸政策，不但二套房貸收緊，多家銀行暫停三套房貸，現(xiàn)在就連首套房貸的優(yōu)惠也越來(lái)越少，7折利率已基本絕跡，嚴(yán)厲程度可謂十年罕見(jiàn)。不過(guò)，“上有政策，下有對(duì)策”，房貸收緊并不代表無(wú)計(jì)可施，面對(duì)史上最緊房貸，一些購(gòu)房者充分發(fā)揮“聰明才智”，想出了各種各樣的辦法鉆政策的空子來(lái)“套貸”。

　　據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》報(bào)道，最近一段時(shí)間上海核心區(qū)域的一些客戶把自己名下的無(wú)貸款物業(yè)拿到銀行去做持證抵押的消費(fèi)貸款，但大約就在上周，上海的工行、中國(guó)銀行等多家銀行已經(jīng)紛紛叫停通過(guò)抵押貸款“曲線買(mǎi)房”。那么，南京各大銀行對(duì)于抵押貸款是何態(tài)度？除了抵押貸款外，買(mǎi)房人還有哪些套貸的方法？“曲線套貸”都有什么風(fēng)險(xiǎn)？《揚(yáng)子樓市》對(duì)買(mǎi)房人、銀行、開(kāi)發(fā)商、律師以及一些相關(guān)的主管單位進(jìn)行了全面采訪。

　　-本報(bào)地產(chǎn)評(píng)論員　趙曉黎　李匯豐　劉莉　實(shí)習(xí)生　梁穎

    一 用消費(fèi)貸款買(mǎi)房

　　房貸方式：抵押現(xiàn)有物業(yè)，獲得消費(fèi)貸款

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：貸款年限一般低于10年，利率通常都要上浮

　　進(jìn)入金九銀十，一直想買(mǎi)套江北的房子給父母養(yǎng)老的康先生覺(jué)得是時(shí)機(jī)出手了。不過(guò)在房款的支付問(wèn)題上犯了難，康先生目前在市區(qū)有一套住房，手中積蓄不多，江北一套80平方米的房子總價(jià)為65萬(wàn)，按照二套房政策首付得33萬(wàn)，康先生一時(shí)也拿不出這么多，要等兩年存夠錢(qián)吧又怕房?jī)r(jià)漲上去，那就“杯具”了。糾結(jié)中聽(tīng)說(shuō)了銀行的消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)，可以將自己的現(xiàn)房抵押給銀行，銀行按照市價(jià)以及申請(qǐng)人的信用狀況、還款能力做一個(gè)綜合的評(píng)估，最高能發(fā)放房產(chǎn)評(píng)估值七成的貸款，貸款可以用于買(mǎi)房，還款年限一般最長(zhǎng)為10年，利率一般上浮10%—20%。這對(duì)想湊齊首付的康先生來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一大福音，于是他備齊資料向銀行提交了申請(qǐng)。

　　據(jù)悉，南京的絕大多數(shù)銀行都有消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)，工商銀行的相關(guān)工作人員表示，新政出臺(tái)之后，辦理房屋抵押貸款的客戶比例有比較明顯的上升，招行和興業(yè)銀行的工作人員也表示，新政之后來(lái)咨詢辦理抵押貸款買(mǎi)房子的電話非常多。

　　不過(guò)隨著日前上海大部分銀行叫停“抵押消費(fèi)貸款買(mǎi)房”，南京的建設(shè)銀行、南京銀行和中信銀行都停止了消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)。一家銀行房貸部負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)，停辦這種貸款是怕有的客戶鉆空子，銀行以前跟優(yōu)質(zhì)客戶簽訂個(gè)人授信協(xié)議時(shí)，承諾如果客戶辦抵押消費(fèi)貸款，銀行將給予利率優(yōu)惠，但現(xiàn)在銀監(jiān)會(huì)對(duì)銀行房貸政策監(jiān)控嚴(yán)格，如果客戶辦理這個(gè)貸款去買(mǎi)房，銀行再給優(yōu)惠就違規(guī)了，不給又違反了當(dāng)初簽訂的協(xié)議，所以只好停貸。

　　而工商銀行、招商銀行、興業(yè)銀行和光大銀行的相關(guān)人士則表示，他們還是可以用抵押消費(fèi)貸款買(mǎi)房的。

　　-《揚(yáng)子樓市》調(diào)查

　　盡管“房屋抵押貸款”可以用于買(mǎi)房，但由于利率上浮的幅度比較高，買(mǎi)房人若沒(méi)有比較高的收入，每個(gè)月的還貸壓力會(huì)比較大。工行人士表示，對(duì)用房屋抵押消費(fèi)貸款買(mǎi)房的客戶，貸款資金將直接支付給開(kāi)發(fā)商，以免客戶挪作他用，“而且消費(fèi)貸款的利率要上浮20%，最長(zhǎng)貸款年限是10年。”工行人士告訴筆者。

　　興業(yè)銀行人士告訴筆者，客戶在申辦這種貸款時(shí)，貸款的利率與房屋套數(shù)掛鉤，如果是二套房，利率要上浮10%，如果是三套房則更高。不過(guò)，有些客戶本身手頭有不少資金，再用抵押貸款獲取一定的資金湊夠購(gòu)房全款，享受開(kāi)發(fā)商給出的全額付款優(yōu)惠，這樣的話還是比較可行的。

　　筆者在采訪中還發(fā)現(xiàn)，也有購(gòu)房者利用相對(duì)靈活的個(gè)人信用貸款購(gòu)房，不過(guò)，交通銀行、光大銀行、南京銀行等銀行的工作人員都表示這種方式的利率非常高。

　　交通銀行易貸通利率要上浮10%。光大銀行的個(gè)人信用貸款月息達(dá)到2.6%，即1萬(wàn)元一個(gè)月的利息是260元。 南京銀行的個(gè)人信用貸款最高可貸40萬(wàn)現(xiàn)金，還款期限最短3個(gè)月，最長(zhǎng)4年，可每月只還利息，到期還本金，利息在8.9%左右。

    二 讓子女獨(dú)立署名

　　房貸方式：用子女名字買(mǎi)房，甚至開(kāi)具假收入證明套貸

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：實(shí)際上未成年子女獨(dú)立署名貸不到款，成年子女如無(wú)經(jīng)濟(jì)來(lái)源也貸不了

　　家住下關(guān)區(qū)的劉先生夫婦有一個(gè)20歲的獨(dú)子，最近劉先生看中了奧體某品牌樓盤(pán)，在簽約時(shí)，劉先生碰到了一個(gè)問(wèn)題，購(gòu)房人究竟是寫(xiě)孩子的名字，還是寫(xiě)自己的名字？

如果現(xiàn)在以兒子的名義購(gòu)買(mǎi)就是首套房，而以自己的名字購(gòu)買(mǎi)，則是二套房。考慮到現(xiàn)在二套房利率、首付都要上浮，購(gòu)房成本要增加，劉先生決定用兒子的名字獨(dú)立署名。但是，劉先生顧慮的是孩子還在讀大學(xué)，能否順利辦理按揭手續(xù)，要不要辦假收入證明以通過(guò)銀行審核，而未來(lái)，作為實(shí)際購(gòu)房人的自己，是否還有房屋的處置權(quán)，一連串的問(wèn)題讓劉先生覺(jué)得要規(guī)避政策真的不簡(jiǎn)單。

　　筆者在采訪南京多家樓盤(pán)的售樓處后發(fā)現(xiàn)，目前以孩子名義買(mǎi)房的人不少，有的甚至還是“娃娃業(yè)主”。

　　筆者從城南某熱銷(xiāo)的樓盤(pán)了解到，大概有5%的購(gòu)房者是父母用孩子的名字購(gòu)買(mǎi)的，“這些客戶都是用孩子的名義購(gòu)買(mǎi)的，孩子大概都在二十歲上下。”置業(yè)顧問(wèn)介紹說(shuō)，“現(xiàn)在大家對(duì)署名都很慎重，能以孩子署名的，都盡可能用孩子的，畢竟在當(dāng)前政策下，購(gòu)房成本相差很多。”

　　-《揚(yáng)子樓市》調(diào)查

　　“在這個(gè)問(wèn)題上大家有一個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為只要以孩子的名義購(gòu)買(mǎi)，就一定能以首套房標(biāo)準(zhǔn)算，其實(shí)這是錯(cuò)誤的。”中國(guó)銀行相關(guān)工作人員介紹說(shuō)，新政規(guī)定第二套住房認(rèn)定以家庭為單位(包括借款人、配偶及未成年子女)，以未成年子女名義購(gòu)置的房產(chǎn)仍屬于家庭套數(shù)內(nèi)。假如是成年子女，并且名下無(wú)房產(chǎn)，買(mǎi)房可視為首貸。不過(guò)，按照銀行的規(guī)定，只有在孩子年滿18周歲且可以出示收入證明，經(jīng)銀行核實(shí)資料，確認(rèn)孩子是有獨(dú)立還貸能力的情況下，才可以按照首套房辦理按揭；如果孩子未滿18周歲，未參加工作，且無(wú)經(jīng)濟(jì)來(lái)源，那就需要父母雙方都參與還貸，這樣就必須參照二套房標(biāo)準(zhǔn)，即使是孩子獨(dú)立署名，也無(wú)法按首套房辦理。

　　另外，江蘇高的律師事務(wù)所姜茜律師提醒廣大購(gòu)房者，以未成年人名義買(mǎi)房其實(shí)也有很多風(fēng)險(xiǎn)，特別是對(duì)于投資型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在孩子具備完全民事行為能力前，除為孩子的利益外，監(jiān)護(hù)人不得隨意處理其財(cái)產(chǎn)，若要處置則要提供出售房產(chǎn)是為了未成年人利益的保證書(shū)，且保證書(shū)須經(jīng)公證處公證，所得款項(xiàng)必須全部用于撫養(yǎng)未成年人。否則，日后孩子一旦提出異議，認(rèn)為父母侵犯了其合法權(quán)益，父母還要承擔(dān)賠償責(zé)任。如果戶主已經(jīng)年滿18周歲，那么今后即使是父母參與還款，房屋所有權(quán)仍歸孩子所有，父母不能任意處置。

    三 為投資買(mǎi)房假離婚

　　房貸方式：假離婚，未貸款一方占有原房產(chǎn)，另一方再買(mǎi)二套

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：不少銀行要求必須離婚三個(gè)月或半年以上才能申請(qǐng)首套房貸。最嚴(yán)重的后果是偷雞不成蝕把米，假離婚成了真離婚。

　　“我們是瞞著父母去辦離婚的。”最先提出離婚買(mǎi)房的朱先生，坦言自己的策略是在極其秘密的情況下實(shí)施的。“最近看通脹這么厲害，在加上前面基金賺了點(diǎn)錢(qián)。我們就想投資房子。我有過(guò)貸款，但是我愛(ài)人沒(méi)有。我就想，如果離婚，她再買(mǎi)不就是首套住房了嗎。那就可以享受首套貸款的優(yōu)惠，首付少，利率低。”

由于朱先生和妻子喬小姐新投資的這套房子總價(jià)不低，因此，當(dāng)喬小姐房貸按首套來(lái)算后，兩人確實(shí)省下了一筆數(shù)目不小的錢(qián)。“有幾十萬(wàn)吧，反正對(duì)我們來(lái)說(shuō)不是一個(gè)小數(shù)字。”不過(guò)，雖然已經(jīng)復(fù)婚了，喬女士還是覺(jué)得有些不爽，甚至有點(diǎn)擔(dān)心。“錢(qián)是省下了不少，但總感覺(jué)心里不太舒服。怎么好好地自己就成離過(guò)婚的人了呢？如果讓父母知道了，我們估計(jì)都要被罵了，搞不好會(huì)產(chǎn)生家庭矛盾。”

　　“只要是辦下來(lái)了，即使再?gòu)?fù)婚，一般銀行也不會(huì)再去追究的。”對(duì)于假離婚貸款的購(gòu)房行為，一位資深銀行人士表示， “因?yàn)閷?duì)于銀行而言，款已經(jīng)放出去了，再收回來(lái)必然會(huì)有損失。”不過(guò)，這位人士同時(shí)也透露，由于政策趨緊，各家銀行的規(guī)定各不相同。“有的銀行已經(jīng)要求必須離婚三個(gè)月或半年以上，才能申請(qǐng)房貸。當(dāng)然，實(shí)際操作上可能不會(huì)這么嚴(yán)格。”

　　-《揚(yáng)子樓市》調(diào)查

　　對(duì)于假離婚買(mǎi)房，江蘇泓遠(yuǎn)律師事務(wù)所刁前進(jìn)律師提醒說(shuō)，從法律上來(lái)說(shuō)其實(shí)并不存在假離婚的說(shuō)法。“夫妻雙方即使就是為了各種目的而辦理離婚或結(jié)婚手續(xù)，其做法也是真實(shí)存在的，受到法律保護(hù)。”據(jù)此，刁前進(jìn)認(rèn)為，假離婚后引發(fā)新的經(jīng)濟(jì)或感情問(wèn)題，最后假戲真做，就得不償失了。“如果擁有房產(chǎn)的一方不愿意復(fù)婚，那沒(méi)有擁有房產(chǎn)的一方可謂是人財(cái)兩空。”這是最可怕的結(jié)果。

　　刁前進(jìn)認(rèn)為，“假離婚”的現(xiàn)象說(shuō)明：政策還存在不足之處。“有些情況確實(shí)是忽視了每個(gè)家庭的特殊住房情況和要求，誤傷了改善型購(gòu)房者，比如人均居住面積較低的家庭，購(gòu)買(mǎi)第二套改善性住房卻無(wú)法申請(qǐng)優(yōu)惠貸款；而另一些，則讓炒房客有機(jī)可乘。”對(duì)此，刁前進(jìn)建議，應(yīng)該用更細(xì)化、更人性化的政策規(guī)定來(lái)避免這種“假離婚”現(xiàn)象。

　　四 以公司名義貸款買(mǎi)房

　　房貸方式：小企業(yè)主以自己公司的名義貸款買(mǎi)房

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：貸款期限較短，銀行審核更嚴(yán)，對(duì)公貸款多數(shù)不允許買(mǎi)房

　　年近40的張先生經(jīng)過(guò)多年的打拼，目前名下有三套房和一家規(guī)模不小的廣告公司，資產(chǎn)比一般的同齡人要多不少。近期，他打算再買(mǎi)一套房，一方面因?yàn)榻衲陿鞘姓{(diào)整，他看中的品牌樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)比原來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期低了不少，張先生認(rèn)為這是買(mǎi)入的好時(shí)機(jī)，另一方面，買(mǎi)過(guò)多套房子的張先生這幾年來(lái)也對(duì)房子的升值能力深有體會(huì)。但售樓人員問(wèn)過(guò)他的家庭住房情況后告訴他，現(xiàn)在南京有部分銀行已經(jīng)出臺(tái)了三套房停貸政策，即便能夠辦理的銀行，以他的情況貸款的話首付比例和貸款利率都得大幅提高，基本都要承擔(dān)基準(zhǔn)利率的1.2倍—1.5倍。

　　銀行收緊個(gè)人房貸，讓張先生很郁悶。一位相熟的中介朋友提醒他，“你不是自己有家公司嘛，可以用公司的名義貸款買(mǎi)房啊。”張先生趕緊咨詢了幾家銀行，果真發(fā)現(xiàn)有銀行可以操作，工作人員告訴他公司貸款買(mǎi)房的政策是可貸七成、1.15倍的利率，雖然貸款期限只有10年，不過(guò)張先生覺(jué)得相比之下還是可以為他省下不少利息。

　　-《揚(yáng)子樓市》調(diào)查

　　像張先生這樣想以公司名義貸款買(mǎi)房的情況多不多呢？筆者咨詢了南京市多家銀行，得到的答復(fù)大都是不行，一家商業(yè)銀行河西分行的工作人員表示，公司貸款買(mǎi)房的話對(duì)房子的性質(zhì)有要求，只能是寫(xiě)字樓或商住樓，可以貸到五成，利率上浮10%。另一家商業(yè)銀行城中分行的房貸經(jīng)理表示，這種情況他還從沒(méi)有碰到過(guò)，不過(guò)請(qǐng)示過(guò)銀行領(lǐng)導(dǎo)后他表示可以操作，可貸七成，不過(guò)利率要提高1.15倍，年限是10年。

　　中信銀行貴賓理財(cái)中心理財(cái)經(jīng)理顧夕林表示，通常銀行對(duì)于公司貸款的審核要比個(gè)人貸款更嚴(yán)格，對(duì)于公司的總體狀況、未來(lái)成長(zhǎng)性以及購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的用途都有一定的要求，“比如你的注冊(cè)資金只有50萬(wàn)，那么銀行是不可能貸給你100萬(wàn)的”。另一家銀行的客戶經(jīng)理也提醒買(mǎi)房人，大多數(shù)銀行的對(duì)公貸款都是用于支持公司的發(fā)展，是不允許用來(lái)買(mǎi)房的，所以這種貸款方式對(duì)于一般購(gòu)房者來(lái)說(shuō)可操作性不大。

　　五 以親朋好友名義貸款買(mǎi)房

　　房貸方式：與未貸過(guò)款的親朋好友聯(lián)名買(mǎi)房，讓對(duì)方做主貸人，獲得首套房貸款

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：極易產(chǎn)生房產(chǎn)糾紛，最后可能“兩敗俱傷”

　　新政之后，樓盤(pán)的優(yōu)惠幅度日益見(jiàn)漲，手上閑錢(qián)不少的張女士心動(dòng)不已，她看中的城東某樓盤(pán)打完折每平方米優(yōu)惠了近千元，此時(shí)不買(mǎi)更待何時(shí)。不過(guò)，張女士手頭已經(jīng)有兩套住房，再買(mǎi)就是三套房。

　　置業(yè)顧問(wèn)給她出主意，可以與沒(méi)買(mǎi)過(guò)房的親戚聯(lián)名買(mǎi)，讓親戚來(lái)做主貸人。張女士是外地人，在南京也沒(méi)有符合這樣條件的親戚，思來(lái)想去，張女士想到了密友小王，小王是本地人，住在父母家，男友早就買(mǎi)好了婚房，近期也沒(méi)有買(mǎi)房計(jì)劃，即使要買(mǎi)也有公積金。張女士和小王一商量，小王也沒(méi)有過(guò)多猶豫就同意了。大家私下簽訂了一個(gè)協(xié)議，對(duì)房子的真正歸屬做了詳細(xì)約定。不久，貸款也批下來(lái)了，由于小王屬于首次購(gòu)房，不但首付三成，利率還能享受8.5折的優(yōu)惠，張女士開(kāi)心之余給了小王幾千塊的感謝費(fèi)，皆大歡喜。張女士說(shuō)，“等領(lǐng)房產(chǎn)證的時(shí)候，在產(chǎn)權(quán)證上約定自己出資99%，小王出資1%，產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)以后，再把小王的份額過(guò)戶到自己名下，付的稅費(fèi)也很少，有了出資約定萬(wàn)一有變化也不怕的。”

　　-《揚(yáng)子樓市》調(diào)查

　　筆者在采訪中發(fā)現(xiàn)，像張女士這樣聯(lián)名買(mǎi)房的情況確實(shí)存在，“這樣的情況在我們這個(gè)樓盤(pán)也有，不過(guò)兩個(gè)不相干的人合買(mǎi)的比較少，一般是親戚之間合買(mǎi)比較常見(jiàn)，畢竟是一兩百萬(wàn)的房子，萬(wàn)一有糾紛就不好辦了。”城中某高檔樓盤(pán)的售樓顧問(wèn)說(shuō)。南京房管局房管科相關(guān)工作人員表示，最近也發(fā)現(xiàn)有聯(lián)名買(mǎi)房的人來(lái)辦理過(guò)戶。

　　江蘇高的律師事務(wù)所律師宋輝表示，這種借名買(mǎi)房行為對(duì)實(shí)際買(mǎi)房人和名義產(chǎn)權(quán)人來(lái)說(shuō)都存在極大法律風(fēng)險(xiǎn)，在名義產(chǎn)權(quán)人領(lǐng)取房產(chǎn)證，直至房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶至實(shí)際買(mǎi)房人期間，名義產(chǎn)權(quán)人對(duì)外負(fù)有債務(wù)且無(wú)法清償時(shí)，該房屋則有可能被法院依法查封或拍賣(mài)。而對(duì)于名義產(chǎn)權(quán)人來(lái)說(shuō)，一旦實(shí)際買(mǎi)房人還貸不及時(shí)，名義產(chǎn)權(quán)人不但存在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)阢y行征信系統(tǒng)中留有不良記錄，對(duì)其今后購(gòu)房、貸款等均會(huì)產(chǎn)生不利影響。

　　最后，宋律師指出，規(guī)避?chē)?guó)家政策的借名買(mǎi)房合同在履行過(guò)程中，如果發(fā)生糾紛，很有可能會(huì)被法院認(rèn)定為是以“合法形式掩蓋非法目的”，因而被認(rèn)定為無(wú)效合同。房屋產(chǎn)權(quán)仍歸名義產(chǎn)權(quán)人所有，實(shí)際買(mǎi)房人的房屋產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù)，實(shí)際買(mǎi)房人只能請(qǐng)求名義產(chǎn)權(quán)人返還購(gòu)房款，而不能要求繼續(xù)履行合同。