政府不得變身開發(fā)商插手土地拆遷 須退出一級開發(fā)

    從明年4月開始，土地儲備機構(gòu)將不再直接從事土地一級開發(fā)工作。

　　國土資源部近日發(fā)文明確，在2011年3月底前，土地儲備機構(gòu)必須與其下屬和掛靠的從事土地開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)的機構(gòu)徹底脫鉤，各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級市場開發(fā)。

　　按照規(guī)定，土地儲備機構(gòu)具有從事土地一級開發(fā)的權(quán)力，但同時進(jìn)行土地開發(fā)和土地收儲，容易留下腐敗空間，這也被業(yè)界詬病為“左手倒右手”。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，土地儲備機構(gòu)退出一級開發(fā)，有利于一級開發(fā)市場的公開透明運作。

　　“土地一級開發(fā)”還給市場

　　土地儲備機構(gòu)從事土地一級開發(fā)有其制度支持。按照國土部、財政部和央行于2007年聯(lián)合印發(fā)的 《土地儲備管理辦法》規(guī)定，土地儲備機構(gòu)有權(quán)對儲備土地進(jìn)行前期開發(fā)、保護(hù)、管理、臨時利用及為儲備土地、實施前期開發(fā)進(jìn)行融資等活動。

　　事實上，不少地方的土地一級開發(fā)工作正是由土地儲備部門完成。據(jù)了解，除直接從事一級開發(fā)之外，一些土地儲備部門成立“城市建設(shè)開發(fā)投資公司”，進(jìn)行融資和一級開發(fā)，即“政府行為，公司運作”。

　　一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，在很多地方，政府插手一級開發(fā)市場的力度較大，有些地方的土地儲備機構(gòu)甚至壟斷了一級開發(fā)市場，這很容易造成腐敗。

　　他表示，退出一級開發(fā)，意味著土地儲備部門將只能進(jìn)行土地收儲工作，一級開發(fā)將完全由企業(yè)按照市場規(guī)律進(jìn)行操作，相當(dāng)于“切斷了一只手”。

　　中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云向記者表示，土地儲備部門的退出，有利于壓縮腐敗空間，并使一級開發(fā)市場的運作更加公開透明。

　　華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰則認(rèn)為，個別地方政府存在刻意提高一級開發(fā)成本，從而推漲地價的行為。上述規(guī)定將對此有所遏制。

    事實上，與土地買賣相比，一級開發(fā)的利潤非常低。按照北京市的規(guī)定，企業(yè)用自有資金進(jìn)行土地一級開發(fā)的，規(guī)定利潤不超過8%；貸款進(jìn)行一級開發(fā)的，利潤不超過2%。

　　上述業(yè)內(nèi)人士表示，在擁有相關(guān)的法規(guī)支持的情況下，國土部此舉的主要目的不在于壓縮地方利潤，而在于減少行政操作，促進(jìn)市場化運作。

　　政府還須充當(dāng)“組織者”

　　鑒于土地一級開發(fā)的特殊性，政府機構(gòu)并不會完全退出。陳云峰向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，一級開發(fā)最困難的環(huán)節(jié)在于拆遷，在這個過程中，政府的效率顯然高過企業(yè)。

　　一直以來，各地不斷發(fā)生由拆遷帶來的沖突事件，并逐漸演化成一種社會現(xiàn)象。

　　陳云峰表示，拆遷成本占據(jù)了一級開發(fā)成本的主要部分，拆遷補償款是雙方最難達(dá)成一致的地方。同時，在拆遷過程中，企業(yè)經(jīng)常會面對一些“有政府背景的建筑”。

　　他表示，在一級開發(fā)過程中，政府機構(gòu)的作用十分“微妙”。如果政府完全退出，企業(yè)將面臨開發(fā)成本和開發(fā)進(jìn)度的風(fēng)險；如果政府直接操作，則不利于市場公平競爭。

　　在很多業(yè)內(nèi)人士看來，政府機構(gòu)并不會完全退出一級開發(fā)市場，而是采取北京國土局的操作方式，進(jìn)行“主導(dǎo)開發(fā)”。記者還發(fā)現(xiàn)，在國土部的表述中，強調(diào)國土資源部門“不得直接從事”土地一級市場開發(fā)，而非完全退出。

　　去年底，北京市國土局宣布，土地一級開發(fā)將由政府作為開發(fā)主體投資，委托企業(yè)具體實施。北京市國土局局長魏成林曾表示，由政府主導(dǎo)的土地一級開發(fā)，成本將比企業(yè)操作降低1/3。

　　按照北京市的規(guī)定，政府主導(dǎo)的土地一級開發(fā)模式為：政府向銀行爭取授信，獲得的貸款用作拆遷補償款，此后，受到委托的企業(yè)進(jìn)行土地整理，并根據(jù)區(qū)域規(guī)劃和經(jīng)濟發(fā)展確定土地用途，通過市場公開出讓。

　　鄒曉云表示，政府開發(fā)與政府組織開發(fā)是不同的概念，至少在目前的情況下，政府組織的一級開發(fā)更有效率。