“十字路口”的中國樓市 是否該再出硬招？

    近期，隨著全國70個大中城市房屋銷售價格連續(xù)兩月環(huán)比持平，房價逐漸走成一條先抑后平的曲線。從今年4月樓市持續(xù)博弈陷入“僵局”，到如今深圳、上海等地樓盤成交量有“回暖”之勢，中國房地產(chǎn)市場正走到一個重要的“十字路口”。是該再出硬招，還是強(qiáng)化政策執(zhí)行力？出席第四屆夏季達(dá)沃斯論壇的知名專家和企業(yè)界人士各抒己見。

    “回暖”跡象：調(diào)控政策宜松宜緊？

　　北京南四環(huán)附近一處商品房即將開盤，低密度、小板樓，良好的小區(qū)環(huán)境吸引了不少購房者，然而預(yù)計每平方米3.5萬元的價格卻讓他們望而卻步。

　　今年4月，為遏制部分城市房價過快上漲，國家出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，種種跡象表明，本輪調(diào)控確實(shí)點(diǎn)中了不少投機(jī)者的命門，高溫樓市有了“退熱”跡象，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。但是，部分樓市高房價“堅冰”未除，個別市場出現(xiàn)了“回暖”跡象，樓市政策下一步宜松宜緊？

　　國務(wù)院總理溫家寶在論壇開幕式上明確指出，我們要進(jìn)一步規(guī)范市場秩序，抑制投資、投機(jī)性需求。他強(qiáng)調(diào)，穩(wěn)定房價和提供住房保障是各級政府的重要責(zé)任。

　　不少與會人士認(rèn)為，這相當(dāng)于承諾，中國政府將繼續(xù)致力于調(diào)控房地產(chǎn)市場。由于房地產(chǎn)市場的變化周期要比普遍商品長一些，從出臺調(diào)控政策到政策效果完全顯現(xiàn)需要更長時間。因此，要達(dá)到前期確定的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)，必須堅持當(dāng)前已經(jīng)出臺的各項(xiàng)政策措施。

　　“調(diào)控政策肯定不會松動。”天津住宅集團(tuán)董事長馬駿指出，如果未來一段時間，房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)快速反彈，表明調(diào)控政策沒有達(dá)到預(yù)先的效果。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松告訴記者，今年以來房價較高的幾個城市土地供應(yīng)量僅完成了全年的20%，如果再剔除保障性住房的土地供應(yīng)，就更少了。一些地方趁勢高價推地，對調(diào)控形成了干擾。

　　“下一步，關(guān)鍵是各級地方政府要把已經(jīng)出臺的各項(xiàng)政策措施落實(shí)到位，不要讓房地產(chǎn)市場大起大落。”遠(yuǎn)東控股集團(tuán)有限公司董事局主席蔣錫培說。

　　持續(xù)調(diào)控下，中國房地產(chǎn)價格走勢如何？

　　“中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快的時期可能已經(jīng)過去了，再像過去十年那樣大幅上漲的故事重演的可能性不大。”巴曙松預(yù)計，今年四季度到明年上半年已開工房地產(chǎn)項(xiàng)目將大規(guī)模投放市場，與此同時，需求持續(xù)下滑，觀望氣氛濃厚，房價下跌不可避免。

　　蔣錫培則認(rèn)為，隨著城市化進(jìn)程的繼續(xù)，房地產(chǎn)市場仍將持續(xù)發(fā)展。長遠(yuǎn)看，中國房地產(chǎn)價格仍然會呈現(xiàn)一個波動向上的趨勢。

　　市場“短板”：居住性需求如何釋放？

　　在法國，每1000人擁有69.2套福利性住房，廉租房占到可出租房屋的40%以上；在德國，社會福利住房主要面向低收入群體、多子女家庭等；在新加坡，政府通過建造近100萬套公共住房，解決了全國80%的人口住房問題……針對低收入群體，世界很多國家和地區(qū)政府都根據(jù)各自國情，制定了不同的安居政策，力爭使公民的居住權(quán)得到基本的保障。

　　“要解決中國的房地產(chǎn)問題，需要政府把大部分人的住房管起來，大力推出廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房。”馬駿說，“房地產(chǎn)市場不能過度市場化。消費(fèi)者的住房需求是有差異的，收入不同，能力不同，住房的需求也不同。高收入群體需要高端商品房，中低收入者則適合購買中小戶型的保障性住房，這樣的居住性需求亟待釋放。”

    人們注意到，目前全國各地在保障性住房建設(shè)上進(jìn)展還不平衡，住房保障體系仍不完善，政策支持力度也有待提高。

　　不少與會人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控過程中，保障性住房供應(yīng)盡快跟上，不僅有利于解決低收入群體的住房問題，還有利于加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制，促進(jìn)形成合理的住房供給結(jié)構(gòu)，滿足多層次的住房需求。

　　“現(xiàn)在看，房地產(chǎn)市場的投機(jī)性需求基本被抑制，要盡快引入健康可持續(xù)發(fā)展的軌道。”國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)部研究員張立群指出，下一步要使居住性需求成為房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)力量，通過加快保障性住房建設(shè)，有效增加供給。

　　大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林也認(rèn)為，當(dāng)前在困擾中國房地產(chǎn)的諸多問題中，最容易解決的問題當(dāng)屬保障性住房建設(shè)，“如果政府能夠明確規(guī)定，保障房的建設(shè)能達(dá)到房屋建設(shè)面積的50%，也許高房價的問題就不會是一個社會問題了”。

今年以來，我國保障性安居工程建設(shè)大規(guī)模推進(jìn)。有關(guān)部門與各省級人民政府簽訂了2010年住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書，將全年300萬套保障性住房和280萬戶棚戶區(qū)改造以及120萬戶農(nóng)村危房改造任務(wù)分解落實(shí)到地方，但最終落實(shí)如何尚有待觀察。

　　“未來數(shù)月，保障性住房和廉租房慢慢釋放到市場中來，將把市場平均房價拉低。未來數(shù)年，保障性住房建設(shè)將成為經(jīng)濟(jì)重要增長動力之一。”摩根大通中國區(qū)董事總經(jīng)理李晶說。

　　抑制過熱：“兩難”之間平衡點(diǎn)在哪？

　　在中國，房地產(chǎn)調(diào)控一直面臨“兩難”境地：要抑制過熱投資和高房價，以防止出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)“泡沫”并引發(fā)金融風(fēng)險，同時要讓普通百姓買得起房，就要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行適度調(diào)控；但是，一旦房地產(chǎn)投資大幅萎縮，又會直接影響經(jīng)濟(jì)增長速度。

　　本世紀(jì)初房地產(chǎn)市場的繁榮曾把美國從危機(jī)中拉了出來，然而這次國際金融危機(jī)的爆發(fā)恰恰始于美國房地產(chǎn)市場“泡沫”破裂。美國聯(lián)邦儲備委員會前主席格林斯潘日前表示，如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)惡化，美國經(jīng)濟(jì)可能再次陷入衰退。這將直接影響全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的步伐。

　　中國經(jīng)濟(jì)是否也存在類似隱患？

　　英國傳媒集團(tuán)WPP公司首席執(zhí)行官馬丁·索雷爾說：“轉(zhuǎn)型期的中國經(jīng)濟(jì)，特別是房地產(chǎn)業(yè)將面臨諸多挑戰(zhàn)。”

　　普華永道亞太區(qū)執(zhí)行主席及首席合伙人楊紹信認(rèn)為，近年來中國房地產(chǎn)價格的上漲反映了居民對于改善住房條件的強(qiáng)烈需求和日益增長的消費(fèi)能力，具有一定的客觀必然性。同時，中國對于房地產(chǎn)投資的信貸控制相比美國要嚴(yán)格得多。他相信，中國不會重蹈這次歐美金融危機(jī)的覆轍。

　　但是，隨著政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)投資減少、房價下降對于經(jīng)濟(jì)增長、財政收入，以及就業(yè)的影響不可忽視。顯然，未來中國房地產(chǎn)市場發(fā)展，必須在“兩難”之間尋求一個平衡點(diǎn)。

　　就此間召開的夏季達(dá)沃斯論壇，英國《金融時報》指出，穩(wěn)定房價對中國經(jīng)濟(jì)是極大的考驗(yàn)。“假如打壓房地產(chǎn)市場過猛，則會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增速放緩；假如過快放松對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，則會引發(fā)產(chǎn)生巨大的資產(chǎn)泡沫。”

    “要犧牲一點(diǎn)速度來換取更長期、更健康的增長。”國家發(fā)展改革委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長王一鳴表示，房地產(chǎn)價格回調(diào)是老百姓期望的，我們希望擠壓房地產(chǎn)的泡沫，也需要清理地方融資平臺，這些都是高速增長時期控制風(fēng)險必須做的。天津泰達(dá)集團(tuán)首席執(zhí)行官張軍認(rèn)為，房地產(chǎn)的調(diào)控措施不是要搞垮房地產(chǎn)業(yè)，而是打擊投機(jī)性的購房需求，從長期看，這有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，穩(wěn)定消費(fèi)者的購房預(yù)期。