如何構(gòu)建政府主導(dǎo)的保障性住房政策體系

    為了保障中低收入家庭基本住房需要，實(shí)現(xiàn)“住有所居”，要通過協(xié)調(diào)引導(dǎo)普通居民合理住房消費(fèi)，調(diào)控住房市場(chǎng)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)的健康協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)。

　　調(diào)整建立以租賃為主的政府住房保障體系

　　一是合并保障住房類型。針對(duì)保障對(duì)象收入水平不斷變化的實(shí)際情況，可考慮取消現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房政策，合并廉租房和公共租賃房政策，在政府主導(dǎo)的保障房建設(shè)環(huán)節(jié)建立單一的以公共租賃房為主的新的廉租住房保障體系。

　　二是分類確定保障水平。在單一租賃性保障住房范圍內(nèi)，按照“以人定房”、“以人定租”的原則，以家庭總收入、家庭資產(chǎn)、家庭人居住房面積等指標(biāo)，在政府主導(dǎo)的保障房分配環(huán)節(jié)實(shí)施保障家庭的分類保障，確定不同的租金補(bǔ)貼或減免政策標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，通過定期審核，實(shí)現(xiàn)“以人定租”的動(dòng)態(tài)管理。

三是擴(kuò)大保障對(duì)象范圍。要進(jìn)一步加大政府投入力度，建設(shè)收購(gòu)能夠起到保障和調(diào)控作用的一定規(guī)模“新廉租房”房源，只有具有足夠規(guī)模的房源，才能為居民提供更多樣化的選擇，才能影響并引導(dǎo)社會(huì)住房消費(fèi)傾向。

　　四是引導(dǎo)建立租賃市場(chǎng)。新的保障性住房制度要有利于引導(dǎo)建立全社會(huì)的多層次的租賃市場(chǎng)。首先，“新廉租房”標(biāo)準(zhǔn)租金要參考區(qū)域市場(chǎng)租金水平，相互銜接，一般應(yīng)在無政府補(bǔ)貼情況下低于市場(chǎng)租金的20%-30%，以避免過低的租金引發(fā)以公租房謀利等一系列道德風(fēng)險(xiǎn)，也有利于支持商品房市場(chǎng)的健康發(fā)展；其次，政府的“新廉租房”要考慮實(shí)際情況進(jìn)行差異化建設(shè)，在面積、設(shè)施等多方面與市場(chǎng)應(yīng)有所不同，以保持適宜的保障水平；再其次，鼓勵(lì)居民利用閑置住房資源出租獲利，降低商品房空置率；最后引導(dǎo)社會(huì)單位投資集中建設(shè)租賃使用的住房。

　　政府主導(dǎo)下的保障性住房提供模式

　　事實(shí)表明,不同的住房發(fā)展階段會(huì)影響住房保障具體方式的選擇。在住房嚴(yán)重短缺時(shí)期，住房?jī)r(jià)格與城鎮(zhèn)居民家庭平均的住房支付能力差距會(huì)擴(kuò)大,需要政府保障的范圍相對(duì)較大。因此這一階段，政府一方面應(yīng)當(dāng)采用政府直接建房方式在短期內(nèi)增加供給，分流部分市場(chǎng)需求；另一方面應(yīng)采取房租補(bǔ)貼的方式,調(diào)動(dòng)更多社會(huì)資原提供保障住房，房租補(bǔ)貼此方式對(duì)住房困難家庭應(yīng)更具有選擇性,在管理上不但可以有效避免實(shí)物配租形式在退出機(jī)制上的執(zhí)行困難,防止福利固化,而且有利于減輕保障房建設(shè)資金的支出負(fù)擔(dān)。在住房供求關(guān)系相對(duì)緩和時(shí)期,市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)不大，因此政府可以考慮在價(jià)格較低或價(jià)格下降幅度較大的區(qū)域購(gòu)置儲(chǔ)備部分保障性住房，以增強(qiáng)保障能力。

    政府保障性住房的運(yùn)行管理模式

　　由于住房功能的多樣性和保障人群的復(fù)雜性，需要較為完善的保障性住房管理機(jī)制以保障保障房政策的有效實(shí)施。

　　一是建立信息共享稽核機(jī)制。要進(jìn)一步建立健全嚴(yán)格的“三級(jí)審核兩級(jí)公示”制度，建立與社保信息共享稽核機(jī)制，提高甄別申請(qǐng)家庭的真實(shí)收入水平，整合建立購(gòu)房、投資(股票)、境外旅游等投資消費(fèi)信息，以及其他社會(huì)保障項(xiàng)目信息的稽核制度。整合社會(huì)住房信息，建立商品房與各類政策性住房間相互聯(lián)系、互動(dòng)和制衡的管理體系。對(duì)購(gòu)買商品房的承租“新廉租房”家庭，形成“購(gòu)房需退租，不退不辦證，租金乘系數(shù)”的管理機(jī)制，確保“新廉租房”對(duì)中低收入家庭的保障方向不變。

　　二是建立公開公平的分配機(jī)制。對(duì)實(shí)物配租房屋的分配，要研究在現(xiàn)行公開搖號(hào)的基礎(chǔ)上，建立健全政府管理部門內(nèi)部管理制度，進(jìn)一步公開工作流程和標(biāo)準(zhǔn)，主動(dòng)接受社會(huì)監(jiān)督。

三是建立動(dòng)態(tài)管理機(jī)制。一方面,城市中低收入家庭的構(gòu)成是不斷變化的,政府應(yīng)根據(jù)收入水平的變化,調(diào)整中等偏低及最低收入家庭的標(biāo)準(zhǔn),并定期向社會(huì)公布,接受全社會(huì)的監(jiān)督。另一方面,建立復(fù)審制度,定期對(duì)原保障對(duì)象進(jìn)行重新認(rèn)定,只有符合條件的方可繼續(xù)享受住房保障政策。

　　四是建立規(guī)范的“新廉租房”出售機(jī)制。政府機(jī)構(gòu)管理的“新廉租房”在保證社會(huì)整體住房保障水平的前提下，應(yīng)按照市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)律，建立起完善的資產(chǎn)管理制度，形成有效的資產(chǎn)處置機(jī)制，即“新廉租房”出售機(jī)制。按照“新廉租房”可能的出售對(duì)象和資產(chǎn)處置本身所承載的功能，“新廉租房”出售可以劃分為三類情況：一、對(duì)長(zhǎng)期租住無補(bǔ)貼“新廉租房”家庭的出售機(jī)制。要真正實(shí)現(xiàn)調(diào)控住房市場(chǎng)需求，使中低收入家庭能安心租住“新廉租房”，避免在房?jī)r(jià)高漲過程成為“房奴”，因此應(yīng)建立對(duì)長(zhǎng)期租住(例如15年以上)無補(bǔ)貼政府“新廉租房”家庭的“平價(jià)”出售機(jī)制，從市場(chǎng)需求角度拉伸需求波動(dòng)的波長(zhǎng)，以實(shí)現(xiàn)抑制振幅，控制住房需求的陡升陡降，起到對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格釜底抽薪的調(diào)控作用。二、對(duì)棚戶區(qū)老舊居民區(qū)拆遷安置戶的出售機(jī)制。發(fā)揮政府“新廉租房”投資管理機(jī)構(gòu)的投融資作用，配合政府的棚戶區(qū)改造、老舊危房居民區(qū)建設(shè)，提供拆遷安置房，并從具體建設(shè)項(xiàng)目收回投資補(bǔ)充保障房建設(shè)，所需投資列入具體項(xiàng)目成本。三、對(duì)平抑市場(chǎng)及資金周轉(zhuǎn)性出售機(jī)制。在保障性住房達(dá)到一定規(guī)模的情況下，政府應(yīng)以保障性住房的購(gòu)建和處置為手段，調(diào)控整體或特定區(qū)域的住房市場(chǎng)價(jià)格；從政府資產(chǎn)管理的角度考慮，為保障特殊階段銀行還款的需要，建立規(guī)范的向市場(chǎng)出售部分住房的制度。此類出售情況，應(yīng)按照市場(chǎng)規(guī)則，按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行運(yùn)作，但其規(guī)模和時(shí)間應(yīng)經(jīng)過科學(xué)合理的測(cè)算，決策過程應(yīng)規(guī)范、公開、透明。

　　發(fā)展租賃型保障性住房的配套措施

　　一是建立地方保障性住房法律體系。要進(jìn)一步建立健全住房保障的地方性配套法規(guī)，如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理法規(guī)、住房保障基金的管理法規(guī)、個(gè)人收入和信用管理法規(guī)等，逐步形成了一個(gè)較為完備的法律法規(guī)體系，保障住房制度的順利實(shí)施。此外由保障房的公益性屬性，確立保障房管理的強(qiáng)制性，建立健全保障房的退出機(jī)制，以及附帶的個(gè)人信息公開和后期使用的限制條件，明確政府、出租人、承租戶的權(quán)利義務(wù)，使法院對(duì)于涉及保障房的行為可審、可判、可執(zhí)行。

　　二是建立政府財(cái)政長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金投入機(jī)制。要在充分認(rèn)識(shí)到政府在保障性住房建設(shè)中的責(zé)任的基礎(chǔ)上，利用政府土地出讓收益、一般預(yù)算安排等資金來源，建立起長(zhǎng)期穩(wěn)定的保障性住房建設(shè)財(cái)政資金投入機(jī)制。

　　三是搭建保障性住房建設(shè)投融資平臺(tái)。政府保障性住房的建設(shè)和管理，存在前期投資量大、形成資產(chǎn)多、管理長(zhǎng)期性、資產(chǎn)分布廣泛的特點(diǎn)，僅靠政府財(cái)政投資難以在初期滿足建設(shè)資金的需要，因此需要建立一個(gè)以政府財(cái)政持續(xù)投資為依托，以資本運(yùn)作為手段的投融資機(jī)制，設(shè)立政府保障性住房建設(shè)投資管理機(jī)構(gòu)，發(fā)揮投融資平臺(tái)作用，統(tǒng)籌地區(qū)資源，統(tǒng)一保障標(biāo)準(zhǔn)，為中低收入住房困難家庭提供更優(yōu)質(zhì)的保障服務(wù)。