上海拖延高端房上市拉低均價(jià)

    “金九”過半，上海樓市成交量穩(wěn)步攀升。佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，上周(9月6日-9月12日)上海市商品住宅成交面積為25.6萬平方米，環(huán)比上漲6%，連續(xù)兩周維持在20萬平方米以上；而全市商品住宅成交均價(jià)為20011元/平方米，環(huán)比下跌11%，告別了連續(xù)三周的上漲趨勢。

     然而，上海房價(jià)的回落僅是結(jié)構(gòu)性調(diào)整，低端樓盤成交占比增加是主要原因。據(jù)記者了解，為了抑制上海房價(jià)上漲，上海相關(guān)部門不得不拖延部分高端樓盤預(yù)售許可證的下發(fā)。

　　上周上海樓市成交均價(jià)的下滑，主要源自低端樓盤所占比例增加。上周，成交均價(jià)2萬元/平方米以下的低端樓盤占據(jù)總成交量的64%，比前周增加8%，對全市均價(jià)有明顯的拉低作用。顧村板塊依然保持強(qiáng)勢，繼續(xù)穩(wěn)坐板塊成交榜首位。繼前周保利葉都獲得成交榜頭名后，上周同處顧村板塊的綠地公園壹品又在成交榜上獨(dú)占鰲頭，而其1.5萬元/平方米的成交均價(jià)處于整個(gè)顧村相對較低的水平。

　　目前這種成交的結(jié)構(gòu)性調(diào)整或許也是政府調(diào)節(jié)的結(jié)果。記者從業(yè)內(nèi)人士處獲悉，位于靜安區(qū)的高檔住宅項(xiàng)目靜安楓景三期項(xiàng)目就被相關(guān)部門要求，今年年內(nèi)暫時(shí)不要開盤。“目前該項(xiàng)目拿不到預(yù)售許可證，開發(fā)商又急于回籠資金，所以將銷售重點(diǎn)放在南匯的另外一個(gè)項(xiàng)目上。”該人士告訴記者。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為，進(jìn)入9月，成交量和供應(yīng)量都出現(xiàn)了明顯提升。而上周土地市場也依舊活躍，再現(xiàn)“地王”和高價(jià)地，在前期調(diào)控政策效應(yīng)減弱的情況下，本輪的樓市反彈趨勢也逐步明確。

　　“政府拖延高價(jià)樓盤入市，很可能是為了抑制宏觀層面的住房價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，不讓其繼續(xù)瘋漲。”中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄猜測。

　　僅僅依靠控制高端房入市可能只能是權(quán)宜之計(jì)。正如上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍所說，中國房地產(chǎn)市場不可能出現(xiàn)穩(wěn)定的、量升價(jià)跌的局面。無數(shù)市場實(shí)踐已表明，中國商品住房銷售量只要上升，銷售價(jià)格就不可能下跌——除非把經(jīng)濟(jì)適用房和商品住房的價(jià)格進(jìn)行均算。

　　近期，多個(gè)地方政府出臺(tái)了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管的條例，其中商品房預(yù)售監(jiān)管措施也被納入其中。趨嚴(yán)的調(diào)控信號也在頻頻釋放，例如叫停消費(fèi)抵押貸款用于購房等，同時(shí)對空置房的統(tǒng)計(jì)，或許也在為下一步出臺(tái)有效措施做準(zhǔn)備。

　　“其實(shí)，問題的關(guān)鍵還在于調(diào)控政策的落實(shí)。”有分析人士向記者表示。例如9月初出臺(tái)的“滬五條”再度重申“3萬平方米以下樓盤必須一次性上市預(yù)售”。然而從上周數(shù)據(jù)來看，“滬五條”頒布第二周，執(zhí)行情況依然不理想，上周頒發(fā)的13張商品房預(yù)售證中，僅有3張預(yù)售面積超過3萬平方米。