時(shí)評(píng)：樓市上演超級(jí)大逆轉(zhuǎn)幾乎不可能

    近日，媒體關(guān)于樓市全面回暖的消息刺痛了很多人的神經(jīng)。據(jù)媒體的報(bào)道，8月份，30個(gè)城市中有26個(gè)成交面積環(huán)比上漲，其中11個(gè)城市上漲幅度超過(guò)50%，而作為全國(guó)風(fēng)向標(biāo)的京滬穗深四地樓市自調(diào)控以來(lái)首次集體飆升。

　　對(duì)于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的“全面回暖”現(xiàn)象，有如下幾個(gè)觀點(diǎn)和看法：一是認(rèn)為在經(jīng)歷半年之久的調(diào)控而房?jī)r(jià)并未回落的情況下，大量累積的剛性需求不得不出手，樓市的全面回暖是真實(shí)的，可持續(xù)的；二是認(rèn)為，這不過(guò)是開發(fā)商等利用所謂的“金九銀十”給低迷中的樓市打氣，數(shù)據(jù)和交易本身的真實(shí)性不值得信賴，這種“人造回暖”已經(jīng)在以前的調(diào)控中屢屢上演；三是認(rèn)為目前成交量的反彈只是一種季節(jié)性表現(xiàn)，樓市整體仍然低迷，價(jià)格向下的趨勢(shì)明顯。

　　筆者認(rèn)為，判斷樓市全面回暖的關(guān)鍵是數(shù)據(jù)的真實(shí)和可信，而恰恰是這種最基本的判斷依據(jù)，其真?zhèn)螌?shí)難判斷，成交量的反彈究竟如何，價(jià)格究竟是回落抑或上漲，可謂混亂不堪。

　　比如，按照第一創(chuàng)業(yè)證券研究所的數(shù)據(jù)，8月份，上海成交17119套，環(huán)比增長(zhǎng)15%；北京成交9211套，環(huán)比增長(zhǎng)32%。而最新數(shù)據(jù)卻顯示，8月上海商品住宅市場(chǎng)成交面積環(huán)比上升61%；平均成交價(jià)格在持續(xù)3個(gè)月下調(diào)后，重回到2萬(wàn)元以上，達(dá)20973元/平方米，環(huán)比漲幅達(dá)5.8%。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)表明，8月份北京住宅成交5564套，環(huán)比上漲12.7%，商品住宅成交均價(jià)為21008元/平方米，環(huán)比上漲10.6%，創(chuàng)下調(diào)控以來(lái)的最大漲幅，也是自調(diào)控以來(lái)均價(jià)首度回到2萬(wàn)元以上。

　　在官方數(shù)據(jù)缺乏，民間數(shù)據(jù)打架的情況下，依據(jù)這些數(shù)據(jù)判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否全面回暖本身就是個(gè)謬論。以目前市場(chǎng)上熱炒的京滬兩地的價(jià)格“上漲”為例，一個(gè)簡(jiǎn)單的常識(shí)是，由于每月開盤的地段、樓盤本身的品質(zhì)等原因，除了同地段或同一個(gè)樓盤之外，比較月份之間的成交均價(jià)本身意義并不大，但這些明顯不足以支撐房地產(chǎn)全面回暖的信息經(jīng)過(guò)媒體的熱炒，其誘導(dǎo)和誤導(dǎo)的效應(yīng)卻不容低估，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息傳導(dǎo)信號(hào)扭曲的情況下，媒體、開發(fā)商和中介等的瘋狂炒作已經(jīng)屢屢制造了“三人成虎”的事實(shí)。因此，我們擔(dān)心，不管目前的樓市“全面回暖”是真是假，如果在缺乏真實(shí)數(shù)據(jù)的情況下，聽任媒體和開發(fā)商熱炒，2009年年初人造的“小陽(yáng)春”演化成全面瘋狂的悲劇可能再次上演。

　　無(wú)論是政策因素，還是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，“全面回暖”的基礎(chǔ)并不存在：首先，房地產(chǎn)的調(diào)控政策不僅沒有放松，反而加碼的跡象明顯，無(wú)論是高層的多次表態(tài)，還是相關(guān)部門的具體舉措，都明確地透露出高層調(diào)控的決心，這和2009年初經(jīng)濟(jì)處于最危險(xiǎn)時(shí)的情況截然不同，對(duì)銀行、開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)集體違法，制造繁榮的做法絕不會(huì)坐視，金融機(jī)構(gòu)也好，國(guó)土管理部門也罷，在政策上毫無(wú)松動(dòng)的跡象；其次，開發(fā)商本身的資金鏈繼續(xù)吃緊。剛剛披露的上市公司中報(bào)顯示，上半年房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債近8000億元，而經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量為負(fù)的837.56億元，去年同期則為418.06億元。四大地產(chǎn)龍頭中，保利、萬(wàn)科、金地和招商地產(chǎn)的現(xiàn)金流都為負(fù)數(shù)，而且，銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資貸款繼續(xù)收緊。按照目前的情況，預(yù)計(jì)到今年年底，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金缺口將高達(dá)萬(wàn)億，回到金融危機(jī)之前的水平；第三，供需狀況發(fā)生逆轉(zhuǎn)。按照上市公司的半年報(bào)，上半年超過(guò)九成的房地產(chǎn)企業(yè)未能完成今年銷售目標(biāo)的五成。上市地產(chǎn)公司截止到6月底的庫(kù)存高達(dá)7753.80億元，較去年同期的3970億元大增53%。加上2009年開工的很多樓盤在9月份以后將大量上市，預(yù)計(jì)未來(lái)庫(kù)存量將高達(dá)3億平方米左右，創(chuàng)下歷史新高。

　　很顯然，這些基本面預(yù)示著，上演超級(jí)大逆轉(zhuǎn)的可能幾乎不存在。