長江實業(yè)被指變相囤地坐享土地升值

    沒有哪家房地產(chǎn)商愿意承認(rèn)囤地的事實。然而，長江實業(yè)(集團)有限公司(下稱“長江實業(yè)”，0001.HK)2009年年報中的一段話卻透露著玄機：“由于現(xiàn)有土地的平均成本較低，集團有信心所持土地將帶來良好回報，現(xiàn)時土儲水平足夠未來五、六年發(fā)展之用。”長江實業(yè)年報如此表述。

　　與之可以相呼應(yīng)的，是近日國土資源部公布了全國房地產(chǎn)用地的閑置情況，根據(jù)此前媒體曝光的一份1457宗閑置土地黑名單，李嘉誠的長和系共有兩宗土地上榜，分別是和記黃埔地產(chǎn)(北京朝陽)有限公司持有的逸翠園2H1、2H2地塊以及位于廣東珠海的一宗住宅地塊?！吨袊?jīng)濟周刊》記者致電和記黃埔地產(chǎn)(北京朝陽)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人確認(rèn)此事，該負(fù)責(zé)人表示，是由于政府原因造成的閑置，詳情不便透露。

　　“譽天下”坐等10年

　　“長江實業(yè)進(jìn)入內(nèi)地進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點，就是通過緩慢開發(fā)、變相囤地，坐享土地升值。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示。

　　從這個角度來看，更能體現(xiàn)長江實業(yè)這種操作手法的北京項目并非是最近熱炒的朝陽區(qū)逸翠園項目，而是位于溫榆河沿岸的順義天竺薛大人莊村的“譽天下”項目。

　　2009年11月，當(dāng)業(yè)界眼中中央別墅區(qū)的最后一塊別墅用地天竺22號地被大龍地產(chǎn)、百仕達(dá)、龍湖地產(chǎn)等炒至近3萬元/平方米時，最值得高興的恐怕不是最后的買家大龍地產(chǎn)，不是已在中央別墅區(qū)開發(fā)了大面積別墅產(chǎn)品的龍湖地產(chǎn)、周大福集團，也不是早先在這一區(qū)域購置了房產(chǎn)的大小業(yè)主，而是長江實業(yè)。

　　因為此時此刻“譽天下”才登場不久，長江實業(yè)在這一地段擁有遠(yuǎn)多于其他開發(fā)商的優(yōu)質(zhì)土地儲備。同樣面臨土地升值，長江實業(yè)顯然獲益最多。

　　據(jù)長江實業(yè)年報顯示，早在1997年，長江實業(yè)和周大福集團已經(jīng)取得了占地127萬平方米的整個麗來花園的開發(fā)權(quán)。后來兩家地產(chǎn)大鱷分道揚鑣，瓜分了這一幅地塊，長江實業(yè)拿下了一半多土地的開發(fā)權(quán)，即為譽天下項目。但是到10年之后，2008年下半年，譽天下一期第一組團才開始入市。同時進(jìn)入的周大福集團在2007年即大規(guī)模推出別墅產(chǎn)品，而2006年才在這一區(qū)域摘得一宗地塊的龍湖地產(chǎn)于次年就推出大量別墅上市。

　　陳國強表示，通過這10年的坐等，中央別墅區(qū)的交通配套和區(qū)域環(huán)境都有了明顯改善，這大大提升了項目的土地價值。這10年之中，機場高速順利通車，新國展以及榮祥廣場等周邊商務(wù)區(qū)投入使用，溫榆河改造之后風(fēng)景更加宜人。此外，分析人士指出，經(jīng)過10年開發(fā)，中央別墅區(qū)可供開發(fā)的土地越來越稀缺，而且在房價不斷上漲的推動下，該區(qū)域地塊進(jìn)一步提升了價值。

　　事實上，對于長江實業(yè)旗下的該地塊來說，這10年過得極具戲劇性。公開資料顯示，該地塊先是發(fā)生了土地糾紛，之后在2005年取得北京市住建委施工證，但剛施工不久就因工程問題停了下來，這一停就是3年。

　　如今，譽天下項目正通過分期開發(fā)模式緩慢開發(fā)。據(jù)北京市住建委資料顯示，該項目新一批產(chǎn)品在今年6月份取得施工證，但開工時間和竣工時間均未定。

　　上海易居研究院綜合研究部部長楊紅旭分析認(rèn)為，像這種時間跨度較大的分期開發(fā)就屬于變相囤地，因為其大部分地塊長期處于閑置。

　　曾收“最大”囤地罰單

　　譽天下僅僅是長和系“先囤地坐等升值，再相機開發(fā)入市”策略的一個縮影，即使是被曝光閑置的北京逸翠園和廣東珠海住宅項目也只是其中的冰山一角。

　　公開資料顯示，逸翠園于2004年8月31日簽訂合同，約定開工時間為2005年2月27日，約定竣工時間為2006年10月31日。但根據(jù)和記黃埔2006年至2009年的年報，逸翠園項目預(yù)計完工時間一直在調(diào)整，分別為2008年、2010年、2012年、2011年，逐年改動。如果按照合同約定的竣工時間，逸翠園項目實則已經(jīng)捂地近4年。就此，和記黃埔地產(chǎn)(北京朝陽)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時表示，是由于政府原因造成的閑置，但不愿透露更多情況。

　　2006年，東莞市開出了最大一筆土地閑置罰單，罰金高達(dá)近8000萬元，涉事房企正是長江實業(yè)旗下的東莞冠亞環(huán)崗湖商住區(qū)建造有限公司，該企業(yè)項目“海逸豪庭”面積達(dá)1938.3畝的土地閑置了8年。而據(jù)長江實業(yè)年報顯示，該地塊竣工時間一再調(diào)整，從最初的2001年一度拖至2017年，2009年年報中表示該地塊開工正在“計劃中”，竣工時間未定。

　　公開報道顯示，2006年底，長江實業(yè)以22億元的掛牌底價摘得上海普陀區(qū)真如副中心商業(yè)項目，該地塊占地面積17.72萬平方米，地上和地下總建筑面積合計達(dá)114萬平方米。但近3年的時間內(nèi)該項目一直停滯不動，而3年后隨著區(qū)域地價上漲，至2009年，其區(qū)域商業(yè)地塊樓面價被炒至9000元/平方米。以此計算，僅僅3年之間，該項目土地價值已達(dá)102.6億元，升值高達(dá)80億元。該項目的開工時間和竣工時間也是不斷改變，竣工時間一度延長至2018年。

　　據(jù)長江實業(yè)2009年年報稱，“由于現(xiàn)有土地的平均成本較低，集團有信心所持土地將帶來良好回報。”這幾乎是長江實業(yè)唯一一次公開承認(rèn)旗下的土地成本較低。

　　然而，在2009年，全國土地市場價格一直在高位運行，絕少出現(xiàn)“成本較低”的土地；更重要的是，在整個2009年，長江實業(yè)在其越來越倚重的內(nèi)地土地市場上，沒有斬獲一塊土地。

　　對此，湘財證券地產(chǎn)研究員張化東分析認(rèn)為，長江實業(yè)的土地儲備主要集中于內(nèi)地，這些地塊中絕大部分是在2007年以前取得的。正是由于拿地時間較長，中間采取捂地手段，長江實業(yè)的土地儲備均價才處于較低水平，這樣就保證了將一個地塊的價值充分挖掘，從而實現(xiàn)項目利潤最大化。

　　據(jù)和記黃埔最近兩年的年報顯示，地產(chǎn)及酒店部門的EBIT(息稅前利潤)幾乎占到50%的比例，而在2009年和記黃埔能源、電訊等業(yè)務(wù)行情不好的局面下，地產(chǎn)業(yè)對整年業(yè)績的貢獻(xiàn)較為突出。

    “土地生財”花樣翻新

　　張化東表示，在香港及新加坡等地，長江實業(yè)很少采用時間跨度這么大的開發(fā)模式，但進(jìn)入內(nèi)地之后，由于目前監(jiān)管尚不成熟，變相囤地有了生存空間。

　　陳國強認(rèn)為，由于香港資本市場比較看中土地儲備的數(shù)量及質(zhì)量，儲備豐厚、地段優(yōu)越的房企自然受到資本市場的青睞，加上近年來不少內(nèi)地房企去香港上市，由于港派開發(fā)商的示范作用，囤積土地漸漸成了行業(yè)不少房企的共識。

　　不過，在楊紅旭看來，從國土部門公布的信息可見，政府原因是造成土地閑置的重要原因，另外土地的稀缺造成的競爭加劇也迫使一些開發(fā)商囤積土地。

　　事實上，分期延長開發(fā)時間僅僅是分享土地升值的一種手段，從長和系操作手法來看，圍繞土地生財顯然大有文章可做。

　　以譽天下為例，該項目銷售人員介紹，其建筑面積高達(dá)78萬平方米，這與長江實業(yè)1997年年報中顯示僅占22.7萬平方米的權(quán)益明顯不符，其是否主動修改規(guī)劃成疑，且中間停工3年也十分蹊蹺。9月9日，記者就此撥通了長江實業(yè)地產(chǎn)投資有限公司董事、譽天下項目負(fù)責(zé)人郭子威的電話，但無人接聽。

　　今年3月11日，國土部網(wǎng)站公布了對全國18宗閑置土地的處置結(jié)果，這其中就有李嘉誠之子李澤楷旗下的電訊盈科。據(jù)公開資料顯示，2006年，電訊盈科旗下盈大地產(chǎn)以5.1億元的價格獲得北京工體北路4號地，此后該地塊一直拖延開工。直到2009年8月，香港上市公司瑞安建業(yè)向盈大地產(chǎn)作價約1.18億美元購入該項目，借此李澤楷稅前大賺近3億元。盡管隨后盈大地產(chǎn)被北京市國土局按地價的1%罰款，即510萬元，但與囤地3年創(chuàng)造的3億元利潤相比，罰金就顯得微不足道。

　　拿什么打擊房企違規(guī)囤地？楊紅旭表示，其實只要能嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有法規(guī)就能對打擊囤地起到相當(dāng)大的作用。

　　早在1999年，有關(guān)部門發(fā)布了《閑置土地處置辦法》，明確規(guī)定，“對超過出讓合同約定動工開發(fā)日期滿1年而尚未開發(fā)的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，將無償收回土地使用權(quán)”。2005年，國務(wù)院重申此辦法，“對已經(jīng)批準(zhǔn)但長期閑置的住宅建設(shè)用地，要嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定收回土地使用權(quán)或采取其他措施進(jìn)行處置。”2008年1月7日，國務(wù)院再次強調(diào)土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費，閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價。

　　有意思的是，記者發(fā)現(xiàn)，隨著國家在2005年和2008年兩次嚴(yán)厲打擊囤地，譽天下項目剛好在2005年一度開工，隨后在2008年大規(guī)模復(fù)工。

　　同時，楊紅旭表示，從以往的經(jīng)驗看，地方政府不宜再實行毛地出讓，留下動拆遷的難題，也不能隨意修改用地規(guī)劃；另外，完善土地增值稅，并嚴(yán)格執(zhí)行，限制土地炒買炒賣，將有效打擊開發(fā)商囤積土地。