長(zhǎng)江實(shí)業(yè)被指變相囤地坐享土地升值

    沒有哪家房地產(chǎn)商愿意承認(rèn)囤地的事實(shí)。然而，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司(下稱“長(zhǎng)江實(shí)業(yè)”，0001.HK)2009年年報(bào)中的一段話卻透露著玄機(jī)：“由于現(xiàn)有土地的平均成本較低，集團(tuán)有信心所持土地將帶來(lái)良好回報(bào)，現(xiàn)時(shí)土儲(chǔ)水平足夠未來(lái)五、六年發(fā)展之用。”長(zhǎng)江實(shí)業(yè)年報(bào)如此表述。

　　與之可以相呼應(yīng)的，是近日國(guó)土資源部公布了全國(guó)房地產(chǎn)用地的閑置情況，根據(jù)此前媒體曝光的一份1457宗閑置土地黑名單，李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)和系共有兩宗土地上榜，分別是和記黃埔地產(chǎn)(北京朝陽(yáng))有限公司持有的逸翠園2H1、2H2地塊以及位于廣東珠海的一宗住宅地塊?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者致電和記黃埔地產(chǎn)(北京朝陽(yáng))有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人確認(rèn)此事，該負(fù)責(zé)人表示，是由于政府原因造成的閑置，詳情不便透露。

　　“譽(yù)天下”坐等10年

　　“長(zhǎng)江實(shí)業(yè)進(jìn)入內(nèi)地進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，就是通過緩慢開發(fā)、變相囤地，坐享土地升值。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示。

　　從這個(gè)角度來(lái)看，更能體現(xiàn)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)這種操作手法的北京項(xiàng)目并非是最近熱炒的朝陽(yáng)區(qū)逸翠園項(xiàng)目，而是位于溫榆河沿岸的順義天竺薛大人莊村的“譽(yù)天下”項(xiàng)目。

　　2009年11月，當(dāng)業(yè)界眼中中央別墅區(qū)的最后一塊別墅用地天竺22號(hào)地被大龍地產(chǎn)、百仕達(dá)、龍湖地產(chǎn)等炒至近3萬(wàn)元/平方米時(shí)，最值得高興的恐怕不是最后的買家大龍地產(chǎn)，不是已在中央別墅區(qū)開發(fā)了大面積別墅產(chǎn)品的龍湖地產(chǎn)、周大福集團(tuán)，也不是早先在這一區(qū)域購(gòu)置了房產(chǎn)的大小業(yè)主，而是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)。

　　因?yàn)榇藭r(shí)此刻“譽(yù)天下”才登場(chǎng)不久，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在這一地段擁有遠(yuǎn)多于其他開發(fā)商的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。同樣面臨土地升值，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)顯然獲益最多。

　　據(jù)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)年報(bào)顯示，早在1997年，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)和周大福集團(tuán)已經(jīng)取得了占地127萬(wàn)平方米的整個(gè)麗來(lái)花園的開發(fā)權(quán)。后來(lái)兩家地產(chǎn)大鱷分道揚(yáng)鑣，瓜分了這一幅地塊，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)拿下了一半多土地的開發(fā)權(quán)，即為譽(yù)天下項(xiàng)目。但是到10年之后，2008年下半年，譽(yù)天下一期第一組團(tuán)才開始入市。同時(shí)進(jìn)入的周大福集團(tuán)在2007年即大規(guī)模推出別墅產(chǎn)品，而2006年才在這一區(qū)域摘得一宗地塊的龍湖地產(chǎn)于次年就推出大量別墅上市。

　　陳國(guó)強(qiáng)表示，通過這10年的坐等，中央別墅區(qū)的交通配套和區(qū)域環(huán)境都有了明顯改善，這大大提升了項(xiàng)目的土地價(jià)值。這10年之中，機(jī)場(chǎng)高速順利通車，新國(guó)展以及榮祥廣場(chǎng)等周邊商務(wù)區(qū)投入使用，溫榆河改造之后風(fēng)景更加宜人。此外，分析人士指出，經(jīng)過10年開發(fā)，中央別墅區(qū)可供開發(fā)的土地越來(lái)越稀缺，而且在房?jī)r(jià)不斷上漲的推動(dòng)下，該區(qū)域地塊進(jìn)一步提升了價(jià)值。

　　事實(shí)上，對(duì)于長(zhǎng)江實(shí)業(yè)旗下的該地塊來(lái)說，這10年過得極具戲劇性。公開資料顯示，該地塊先是發(fā)生了土地糾紛，之后在2005年取得北京市住建委施工證，但剛施工不久就因工程問題停了下來(lái)，這一停就是3年。

　　如今，譽(yù)天下項(xiàng)目正通過分期開發(fā)模式緩慢開發(fā)。據(jù)北京市住建委資料顯示，該項(xiàng)目新一批產(chǎn)品在今年6月份取得施工證，但開工時(shí)間和竣工時(shí)間均未定。

　　上海易居研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭分析認(rèn)為，像這種時(shí)間跨度較大的分期開發(fā)就屬于變相囤地，因?yàn)槠浯蟛糠值貕K長(zhǎng)期處于閑置。

　　曾收“最大”囤地罰單

　　譽(yù)天下僅僅是長(zhǎng)和系“先囤地坐等升值，再相機(jī)開發(fā)入市”策略的一個(gè)縮影，即使是被曝光閑置的北京逸翠園和廣東珠海住宅項(xiàng)目也只是其中的冰山一角。

　　公開資料顯示，逸翠園于2004年8月31日簽訂合同，約定開工時(shí)間為2005年2月27日，約定竣工時(shí)間為2006年10月31日。但根據(jù)和記黃埔2006年至2009年的年報(bào)，逸翠園項(xiàng)目預(yù)計(jì)完工時(shí)間一直在調(diào)整，分別為2008年、2010年、2012年、2011年，逐年改動(dòng)。如果按照合同約定的竣工時(shí)間，逸翠園項(xiàng)目實(shí)則已經(jīng)捂地近4年。就此，和記黃埔地產(chǎn)(北京朝陽(yáng))有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)表示，是由于政府原因造成的閑置，但不愿透露更多情況。

　　2006年，東莞市開出了最大一筆土地閑置罰單，罰金高達(dá)近8000萬(wàn)元，涉事房企正是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)旗下的東莞冠亞環(huán)崗湖商住區(qū)建造有限公司，該企業(yè)項(xiàng)目“海逸豪庭”面積達(dá)1938.3畝的土地閑置了8年。而據(jù)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)年報(bào)顯示，該地塊竣工時(shí)間一再調(diào)整，從最初的2001年一度拖至2017年，2009年年報(bào)中表示該地塊開工正在“計(jì)劃中”，竣工時(shí)間未定。

　　公開報(bào)道顯示，2006年底，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)以22億元的掛牌底價(jià)摘得上海普陀區(qū)真如副中心商業(yè)項(xiàng)目，該地塊占地面積17.72萬(wàn)平方米，地上和地下總建筑面積合計(jì)達(dá)114萬(wàn)平方米。但近3年的時(shí)間內(nèi)該項(xiàng)目一直停滯不動(dòng)，而3年后隨著區(qū)域地價(jià)上漲，至2009年，其區(qū)域商業(yè)地塊樓面價(jià)被炒至9000元/平方米。以此計(jì)算，僅僅3年之間，該項(xiàng)目土地價(jià)值已達(dá)102.6億元，升值高達(dá)80億元。該項(xiàng)目的開工時(shí)間和竣工時(shí)間也是不斷改變，竣工時(shí)間一度延長(zhǎng)至2018年。

　　據(jù)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2009年年報(bào)稱，“由于現(xiàn)有土地的平均成本較低，集團(tuán)有信心所持土地將帶來(lái)良好回報(bào)。”這幾乎是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)唯一一次公開承認(rèn)旗下的土地成本較低。

　　然而，在2009年，全國(guó)土地市場(chǎng)價(jià)格一直在高位運(yùn)行，絕少出現(xiàn)“成本較低”的土地；更重要的是，在整個(gè)2009年，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在其越來(lái)越倚重的內(nèi)地土地市場(chǎng)上，沒有斬獲一塊土地。

　　對(duì)此，湘財(cái)證券地產(chǎn)研究員張化東分析認(rèn)為，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的土地儲(chǔ)備主要集中于內(nèi)地，這些地塊中絕大部分是在2007年以前取得的。正是由于拿地時(shí)間較長(zhǎng)，中間采取捂地手段，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的土地儲(chǔ)備均價(jià)才處于較低水平，這樣就保證了將一個(gè)地塊的價(jià)值充分挖掘，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。

　　據(jù)和記黃埔最近兩年的年報(bào)顯示，地產(chǎn)及酒店部門的EBIT(息稅前利潤(rùn))幾乎占到50%的比例，而在2009年和記黃埔能源、電訊等業(yè)務(wù)行情不好的局面下，地產(chǎn)業(yè)對(duì)整年業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)較為突出。

    “土地生財(cái)”花樣翻新

　　張化東表示，在香港及新加坡等地，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)很少采用時(shí)間跨度這么大的開發(fā)模式，但進(jìn)入內(nèi)地之后，由于目前監(jiān)管尚不成熟，變相囤地有了生存空間。

　　陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，由于香港資本市場(chǎng)比較看中土地儲(chǔ)備的數(shù)量及質(zhì)量，儲(chǔ)備豐厚、地段優(yōu)越的房企自然受到資本市場(chǎng)的青睞，加上近年來(lái)不少內(nèi)地房企去香港上市，由于港派開發(fā)商的示范作用，囤積土地漸漸成了行業(yè)不少房企的共識(shí)。

　　不過，在楊紅旭看來(lái)，從國(guó)土部門公布的信息可見，政府原因是造成土地閑置的重要原因，另外土地的稀缺造成的競(jìng)爭(zhēng)加劇也迫使一些開發(fā)商囤積土地。

　　事實(shí)上，分期延長(zhǎng)開發(fā)時(shí)間僅僅是分享土地升值的一種手段，從長(zhǎng)和系操作手法來(lái)看，圍繞土地生財(cái)顯然大有文章可做。

　　以譽(yù)天下為例，該項(xiàng)目銷售人員介紹，其建筑面積高達(dá)78萬(wàn)平方米，這與長(zhǎng)江實(shí)業(yè)1997年年報(bào)中顯示僅占22.7萬(wàn)平方米的權(quán)益明顯不符，其是否主動(dòng)修改規(guī)劃成疑，且中間停工3年也十分蹊蹺。9月9日，記者就此撥通了長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)投資有限公司董事、譽(yù)天下項(xiàng)目負(fù)責(zé)人郭子威的電話，但無(wú)人接聽。

　　今年3月11日，國(guó)土部網(wǎng)站公布了對(duì)全國(guó)18宗閑置土地的處置結(jié)果，這其中就有李嘉誠(chéng)之子李澤楷旗下的電訊盈科。據(jù)公開資料顯示，2006年，電訊盈科旗下盈大地產(chǎn)以5.1億元的價(jià)格獲得北京工體北路4號(hào)地，此后該地塊一直拖延開工。直到2009年8月，香港上市公司瑞安建業(yè)向盈大地產(chǎn)作價(jià)約1.18億美元購(gòu)入該項(xiàng)目，借此李澤楷稅前大賺近3億元。盡管隨后盈大地產(chǎn)被北京市國(guó)土局按地價(jià)的1%罰款，即510萬(wàn)元，但與囤地3年創(chuàng)造的3億元利潤(rùn)相比，罰金就顯得微不足道。

　　拿什么打擊房企違規(guī)囤地？楊紅旭表示，其實(shí)只要能嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有法規(guī)就能對(duì)打擊囤地起到相當(dāng)大的作用。

　　早在1999年，有關(guān)部門發(fā)布了《閑置土地處置辦法》，明確規(guī)定，“對(duì)超過出讓合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿1年而尚未開發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，將無(wú)償收回土地使用權(quán)”。2005年，國(guó)務(wù)院重申此辦法，“對(duì)已經(jīng)批準(zhǔn)但長(zhǎng)期閑置的住宅建設(shè)用地，要嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定收回土地使用權(quán)或采取其他措施進(jìn)行處置。”2008年1月7日，國(guó)務(wù)院再次強(qiáng)調(diào)土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)，閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。

　　有意思的是，記者發(fā)現(xiàn)，隨著國(guó)家在2005年和2008年兩次嚴(yán)厲打擊囤地，譽(yù)天下項(xiàng)目剛好在2005年一度開工，隨后在2008年大規(guī)模復(fù)工。

　　同時(shí)，楊紅旭表示，從以往的經(jīng)驗(yàn)看，地方政府不宜再實(shí)行毛地出讓，留下動(dòng)拆遷的難題，也不能隨意修改用地規(guī)劃；另外，完善土地增值稅，并嚴(yán)格執(zhí)行，限制土地炒買炒賣，將有效打擊開發(fā)商囤積土地。