人民日報：解析公租房建設(shè)的“重慶模式”

    重慶大手筆建設(shè)公租房，最根本的一條理由是：建立市場供給與政府保障并舉的“雙軌制”住房體系。 資料圖片

　　全國范圍內(nèi)保障性住房的建設(shè)和配套制度完善正悄然加力，“公租房”正由生詞變成“熱詞”。

　　在山城重慶，一個大規(guī)模的公租房建設(shè)計劃已經(jīng)啟動。未來3年，全市將建設(shè)3000萬平方米公租房，解決50多萬戶中低收入群眾住房困難。這其中既有實體的工程建設(shè)，也有完善的制度規(guī)范，有人稱其為公租房建設(shè)的“重慶模式”。目前，全市公租房建設(shè)實際開工已超過1000萬平方米。

　　安其居，才能樂其業(yè)。中共中央政治局委員、重慶市委書記薄熙來說：“住房保障是一個重大的民生工程，要讓城鄉(xiāng)老百姓都有房子住。”

　　“重慶模式”已經(jīng)引發(fā)人們對于解決中國住房問題路徑的諸多思考：其將為公租房建設(shè)與管理提供什么樣的新經(jīng)驗，將為住房制度改革和完善帶來什么樣的新思路，將為民生改善乃至整個經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展探索什么樣的新模式？

　　一項重大的制度創(chuàng)新

　　——建立市場供給與政府保障并舉的“雙軌制”住房體系，被視作新一輪房改的關(guān)鍵步驟，也是推動城鎮(zhèn)化進(jìn)程的積極探索

　　重慶大手筆建設(shè)公租房，最根本的一條理由是：建立市場供給與政府保障并舉的“雙軌制”住房體系。

　　近些年，“蝸居”、“蟻族”、“房奴”……這些熱詞的流行，暴露出我國住房體系一個需要重視的問題：解決居民住房問題，究竟是用“一條腿”還是“兩條腿”走路？

　　新中國成立后，我國城鎮(zhèn)居民實行福利分房制度，由于“僧多粥少”，人們?nèi)淌苤沧訕恰⒋箅s院、幾代同居一室的窘迫。改革開放后，住房制度開始推行市場化改革，1998年后停止住房實物分配，商品住房發(fā)展迅速，人們又享受著住房面積擴(kuò)大、條件改善的欣喜。

　　然而，近些年來部分城市房價過高，而保障性住房這條“腿”又有點短。廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障面不到總?cè)丝诘?%，加上危舊房、棚戶區(qū)、城中村改造安置房等，也量小面窄，只能小范圍“救急”，尚難大面積“保障”。特別是“夾心層”，既買不起商品房，也享受不到保障性住房，處在住房體系“空白區(qū)”。實踐證明，住房供應(yīng)完全由政府保障或完全由市場供給的“單軌制”都難以解決實際需求，用“兩條腿”走路是必然的選擇。

　　更有專家指出，從全世界范圍看，一個國家在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，人口大量向城市流動集中，住房問題就成為一個最核心、也最難處理的問題，解決不好將留下難以愈合的“傷疤”，甚至成為社會一個長期的不穩(wěn)定因素。住房問題事關(guān)全局，其“不可承受之重”將可能變成整個經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的“不可承受之重”。

　　“我們積極探索城市住房供應(yīng)‘雙軌制’，對住房制度進(jìn)行必要完善。”重慶市市長黃奇帆介紹說，重慶的基本思路是：30%—40%的中等偏下收入群體，由政府提供的公共租賃住房和棚戶區(qū)、城中村改造的安置房予以保障；60%—70%的中高收入群體由市場提供的商品房解決，并對高端商品房和投機(jī)性炒房采取相應(yīng)的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的制度體系，逐步實現(xiàn)住房保障的全覆蓋。

　　在重慶設(shè)計的“雙軌制”中，公租房建設(shè)是最關(guān)鍵的一環(huán)。重慶未來若干年將建設(shè)4000萬平方米公租房。從今年起的3年內(nèi)每年建設(shè)1000萬平方米。后幾年視社會需求再建1000萬平方米或更多面積的公租房。今年2月28日，中國傳統(tǒng)農(nóng)歷元宵節(jié)，重慶首片公租房正式開工，拉開大規(guī)模公租房建設(shè)序幕。

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，重慶大規(guī)模推出公租房，實際上可以視為住房體制進(jìn)入新一輪深化改革的關(guān)鍵步驟，也是對我國在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展進(jìn)程中如何推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的一次積極探索。

    一項重要的民生工程

　　——以公租房為主體，城市中30%—40％中低收入群體將由保障房保障，逐步實現(xiàn)全覆蓋

　　幸福生活，住有所居是最重要的一條。居無定所，生活就不穩(wěn)定，也就談不上尊嚴(yán)，談不上幸福。

　　住什么樣的房子才算活得幸福而有尊嚴(yán)？曾經(jīng)，在許多大城市，有這么一個群體，有的本身收入低住房差，還有的或既不能享受廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，也買不起商品房；或剛步出校門，買房一下掏不出那么多錢；或到城里打工，收入離買商品房還差老大一截……很難想象，這些人能在交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、配套齊備的居民社區(qū)安居樂業(yè)。但是，重慶首創(chuàng)的大規(guī)模興建公租房，讓他們看到了希望。

　　“等這房子建好了，我也要申請。”在重慶首個開工建設(shè)的公租房項目“民心佳園”建設(shè)工地，正在檢查鋼筋綁扎情況的施工員黃祥滿臉笑意。23歲的黃祥來自重慶涪陵農(nóng)村，今年剛大學(xué)畢業(yè)，幾個月前，他在較為偏遠(yuǎn)的李家沱租了一套不到40平方米的小房子，每個月租金得600元，要花掉月收入的1/3多。

　　“住上公租房將大大改變我的生活。”黃祥算了一筆賬：一方面，公租房租金只有市場價的60%，可省下一筆錢；另一方面，隨著工齡增加工資會不斷上漲。“一減一增中便有了更多積蓄，我會逐步添置電視機(jī)、冰箱、空調(diào)等‘大件’，把家弄得舒服些。等攢足了錢，我還會買電腦，買房，買車”。

　　重慶將公租房定義為：在住房市場化大背景下，由政府提供政策支持，限定套型面積和提供優(yōu)惠租賃價格，由政府或政府委托的機(jī)構(gòu)持有產(chǎn)權(quán)，面向在本市就業(yè)的無住房人員或住房困難家庭租賃的房屋。根據(jù)調(diào)查與規(guī)劃，以公租房為主體，未來重慶城市中30%—40%的中低收入群體將由保障房保障，既涵蓋了過去申住廉租房等保障性住房的人群，又新增了“夾心層”的保障范圍，逐步實現(xiàn)保障性住房全覆蓋。

　　按照《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》，凡年滿18周歲，在重慶有穩(wěn)定工作和收入來源及租金支付能力，單身人士月收入2000元以下、家庭月收入3000元以下的，就可申請公租房。“重慶公租房在準(zhǔn)入上率先打破城鄉(xiāng)和內(nèi)外差別，不設(shè)戶籍限制”重慶市國土資源和房屋管理局局長張定宇特別介紹。

　　這部分人主要包括“3+1”群體，“3”是指家庭人均住房面積在13平方米以下的城市中低收入群體、進(jìn)城務(wù)工及外地來渝工作的無住房人員、大中專學(xué)校和職校畢業(yè)在渝工作的無住房人員；“1”主要指重慶從國內(nèi)外引進(jìn)的特殊人才以及勞模等各種先進(jìn)人物中的住房困難人員。因為這類特殊人才可能在重慶居住3到5年，安排住公租房比較合適。

    一個科學(xué)的建設(shè)規(guī)劃

　　——公租房與商品房“混建”，使公租房住戶與整個城市和社會有機(jī)融合，避免出現(xiàn)“貧民窟”和人為造成社會割裂

　　大規(guī)模建設(shè)公租房，有兩個難題繞不過去：土地，資金。政府實施多年的土地儲備制度和現(xiàn)代化社會融資方式，就如同“兩翼”，共同支撐重慶公租房建設(shè)順利向前推進(jìn)。

　　先說土地。2002年，重慶就建立了土地整治儲備中心，對土地市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。2003年，又在土地儲備中心的基礎(chǔ)上成立了“重慶地產(chǎn)集團(tuán)”，由市政府注資，建立了政府主導(dǎo)型的土地儲備供應(yīng)機(jī)制。手中有地，建房有底。這次重慶大規(guī)模建設(shè)公租房，其中主城就從儲備地中拿出3萬畝作為劃撥地投入。

　　再說資金。建設(shè)3000萬平方米公租房，約需成本1500億元。由于公租房用地以劃撥方式供應(yīng)，減免土地出讓金，加上免征城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅，免征城市建設(shè)配套費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，可直接減少一半資金投入，實際投資在700多億元。

　　對這700多億資金，大概200億元由政府投入，主要有幾個來源，一是土地全部劃撥，土地成本作為國有資產(chǎn)注入；二是把每年土地出讓收益的5%用于公租房建設(shè)，每年有10多億元；三是中央下?lián)艿膶ｍ椯Y金和市里每年安排的財政預(yù)算資金。另外500多億則通過社會融資渠道籌集。由于公租房具有源源不斷的租金收入，因此對于銀行、保險以及社?；鸬葋碚f，具有相當(dāng)強(qiáng)的吸引力。

　　“在公租房建設(shè)上，我們確保做到規(guī)劃布局均衡、交通出行便利、配套設(shè)施齊全、居住環(huán)境宜居。”張定宇介紹，在重慶內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的上好地段，此前已規(guī)劃好21個大型聚居區(qū)，此次公租房都分布在這21個聚居區(qū)中，與商品房“混建”，“這樣使公租房住戶與整個城市和社會有機(jī)融合，避免出現(xiàn)‘貧民窟’和人為造成社會割裂。”

　　公租房所在地段一般都有軌道交通支撐，周邊城市配套設(shè)施較為完善。綠化率達(dá)35%左右，公建配置的建筑面積達(dá)10%。套型建筑面積在30—80平方米之間，其中60平方米以下的占85%，可滿足不同類型人群和家庭人數(shù)的基本居住需求。

　　在“民心佳園”工地看到，小區(qū)配套有小學(xué)、幼兒園、社區(qū)管理、商業(yè)用房和適量停車位等。2011年將建成的軌道3號線距離小區(qū)西側(cè)不到500米，遠(yuǎn)期規(guī)劃的軌道4號線就位于小區(qū)東側(cè)。四種戶型的樣板間，從31.14平方米的單間配套，到79.35平方米的三室一廳，每種戶型都體現(xiàn)了科學(xué)設(shè)計：起居廳盡量寬大，最大的達(dá)到了17.26平方米；房間盡量考慮采光；每種戶型都有陽臺。樣板間都配備了全套的廚房和衛(wèi)浴設(shè)施。

    一套嚴(yán)密的監(jiān)管機(jī)制

　　——公租房永遠(yuǎn)姓“公”，實施“封閉運(yùn)轉(zhuǎn)”，做到規(guī)范透明，確保資金平衡，實現(xiàn)良性循環(huán)

　　前不久，重慶市公共租賃房管理局正式掛牌成立，該機(jī)構(gòu)專司住房保障的規(guī)劃、分配和監(jiān)管等工作。

　　按照重慶的設(shè)計，公租房的建設(shè)主體是市政府和各區(qū)縣政府，公租房產(chǎn)權(quán)由重慶地產(chǎn)集團(tuán)等國有投資集團(tuán)或區(qū)縣政府性投資公司持有，運(yùn)行、維護(hù)、監(jiān)管等則由政府房屋主管部門和住房保障機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。“這些制度設(shè)計，確保了公租房永遠(yuǎn)姓‘公’，動態(tài)地讓住房困難群體享用。”黃奇帆說。

　　誰“入”誰“出”，同樣是公租房監(jiān)管難題。重慶創(chuàng)新手段和模式，建立房管、民政、社保、工商、稅務(wù)等多部門共享的信息平臺，形成部門聯(lián)動，提高審核準(zhǔn)確度和效率。同時，及時向社會公開保障性住房房源信息，采用公開搖號方式進(jìn)行配租，接受社會各界監(jiān)督。

　　重慶公租房建設(shè)，涵蓋了過去的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，實現(xiàn)公共租賃住房與廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的一體化。此后，重慶將不再單獨(dú)集中新建廉租房，符合廉租房保障對象的家庭可申請租住公租房，租金按廉租房租金標(biāo)準(zhǔn)支付。公租房承租以5年為一租期，其間隨時可退出。租滿5年之后，需要續(xù)租的需提前3個月重新申請；符合條件的，也可按經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)購買，轉(zhuǎn)換成有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房。

　　“當(dāng)然，如果你買了公租房，后來又想把房子賣掉，那么只能賣給公租房管理局，回購價格以購房價加利息計算，然后再作為公租房流轉(zhuǎn)使用。”重慶市國土房管局副局長孫力說，這種“封閉運(yùn)轉(zhuǎn)”，可有效遏制以前經(jīng)濟(jì)適用房監(jiān)管中出現(xiàn)的利益輸送。

　　孫力解釋說，購買經(jīng)濟(jì)適用房的價格是每平方米3000元，而周邊商品房是6000元，5年后轉(zhuǎn)讓，周邊的商品房可能已升值到每平方米1萬元了。那么經(jīng)濟(jì)適用房也按每平方米1萬元的價格賣出去，5年前購買的人就發(fā)了大財。“現(xiàn)在通過明確政府回購與價格，那買房人就發(fā)不了大財。”

　　經(jīng)測算，重慶將公租房租金價格原則上控制在市場租金價的60%以內(nèi)。如果一個月收入2000元單身人士租住30平方米公租房，租金300多元；月收入3000元的兩口或三口之家租住40平方米公租房，租金400多元，租金占月收入比基本都在15%左右，應(yīng)該都可承擔(dān)。

　　“可以說，公租房不會成為政府的負(fù)擔(dān)。”張定宇說，3000萬平方米公租房本身是一筆優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，同時每年租金加上少量配套的商業(yè)開發(fā)，收入將超過30億，可以平衡融資利息和維護(hù)費(fèi)用。當(dāng)然，還要合理綜合運(yùn)作，不僅確保資金平衡，還能擴(kuò)大再生產(chǎn)，最終實現(xiàn)良性循環(huán)。

     一份長遠(yuǎn)的發(fā)展效益

　　——推動形成一個良好的社會生態(tài)，進(jìn)一步改善投資環(huán)境，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展

　　“大規(guī)模建設(shè)公租房，無疑將促進(jìn)整個房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。”張定宇說，近兩年，重慶市年銷售商品房3000萬平方米，現(xiàn)在及今后三年每年開工建設(shè)1000萬平方米公租房，肯定將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，但其影響主要在投資與投機(jī)性購房方面，“這非常符合中央對房地產(chǎn)市場實施調(diào)控的意旨與方向。”

　　而且，公租房建設(shè)還將有力推動形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的調(diào)控體系，低端收入人群的住房由政府提供的大規(guī)模公租房予以保障；中端收入人群的住房由市場調(diào)節(jié)，將房價與“雙職工”家庭年收入比穩(wěn)定在6—7左右；高端住房將征收房產(chǎn)稅。

　　“我們不僅要算當(dāng)前賬，也要算長遠(yuǎn)賬，做到中長期平衡；不僅要算經(jīng)濟(jì)賬，還要算社會賬，做到綜合平衡。要看到，當(dāng)前的投入在未來會產(chǎn)生的巨大效益。”在談到公租房建設(shè)等民生工作時，黃奇帆說。

　　重慶公租房建設(shè)，兩個數(shù)字很關(guān)鍵，一是未來三年將建設(shè)3000萬平方米，勢必將帶動建筑、鋼材、水泥等相關(guān)行業(yè)市場需求，對刺激消費(fèi)絕對“利好”；更重要的是，將解決50多萬戶中低收入群體住房困難，無疑將讓潛在的“房奴”從房貸重壓中解脫出來，拿出原本計劃用于買房的那部分積蓄，改善生活，提高當(dāng)前生活質(zhì)量，從而有力刺激消費(fèi)。

　　一邊是土地財政，一邊是民生幸福，重慶堅定選擇了后者，這體現(xiàn)出一種執(zhí)政智慧：公租房不僅解決廣大中低收入者的居住問題，還能進(jìn)一步改善投資環(huán)境，吸引更多企業(yè)來渝投資，推動經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展。

　　在采訪中，一些從沿海轉(zhuǎn)移到重慶發(fā)展的企業(yè)都不約而同談到這樣一個看法：從沿海來到重慶，不僅是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的整體趨勢使然，重慶良好的生活與投資環(huán)境也是一個重要因素。

　　因為公租房建設(shè)以及其他方面的大力度民生投入，正推動重慶形成一個良好的社會生態(tài)，非常有助于新生代大學(xué)生和外來打工群體等生活上的安頓和工作上的安心。這對許多企業(yè)尤其是那些勞動密集型企業(yè)來說，無疑是一個長期的“利好”消息。

　　張潔是云南人，畢業(yè)于西南政法大學(xué)，本有機(jī)會到北京、昆明、深圳等地工作，但最終選擇留在重慶交通開投集團(tuán)工作。現(xiàn)在，她越來越覺得當(dāng)初的選擇是明智的：這些年，重慶推動內(nèi)陸開放高地和“五個重慶”建設(shè)，今年又推出公租房建設(shè)等“十大民生工程”，不僅這座城市顯示出越來越大的可持續(xù)發(fā)展動力和勃勃生機(jī)，而且市民的生活、工作環(huán)境也越來越好了。“我們對自己和生活的這座城市的未來充滿信心！”