十大城市8月賣地219億 地王重出江湖

　　十大重點(diǎn)城市8月賣地219億

　　近期樓市回暖，土地市場也似乎揚(yáng)眉吐氣，不僅各地成交保持上揚(yáng)，久違的“地王”也重回市場。在調(diào)控政策下，開發(fā)商拿地似乎仍“不差錢”。專家表示，目前土地市場成交指數(shù)在部分地區(qū)很火熱，只要政策沒有松動，短期內(nèi)不會大面積“發(fā)高燒”。

　　土地成交

　　十大城市8月賣地219億

　　隨著“金九銀十”的來臨，全國主要樓市成交明顯回暖，而開發(fā)商拿地?zé)崆橐菜疂q船高。統(tǒng)計顯示，北京上海廣州等十大重點(diǎn)城市8月份土地成交219億元，連續(xù)兩個月走高。市場專家表示，樓市回暖趨勢加速，土地成交活躍也意味著開發(fā)商對未來樓市信心增強(qiáng)。

　　中國指數(shù)研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳等十大重點(diǎn)城市土地市場明顯升溫，累計成交宗數(shù)為268起，成交面積1222萬平方米，賣地款達(dá)219.32億元，環(huán)比上升5億左右。

　　久違的“地王”再度現(xiàn)身。九龍倉（0004.HK）旗下的卓光控股有限公司前日以48.48億元拿下上海黃浦江沿岸E18地塊(9-3)地塊，樓面地價達(dá)35490元/平方米，成為上海新一任純住宅地塊單價新科“地王”。

　　另據(jù)中國指數(shù)研究院的監(jiān)測，8月份，20家重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲備面積達(dá)867.39萬平方米，環(huán)比上漲約16.52%。其中萬科在8月拿地速度猛增，新增十塊土地儲備以及代建4個保障房項(xiàng)目，不包括保障房項(xiàng)目就已擴(kuò)張土地面積390萬平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，土地市場快速升溫來自開發(fā)商對于市場回暖后的心態(tài)變化。上海易居地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭表示，“房市回暖，地市當(dāng)然也會隨之復(fù)蘇了。”　

　市場透視

　　開發(fā)商何以拿地“不差錢”？

　　樓市調(diào)控政策實(shí)施以來，多數(shù)融資渠道被封。但土地市場近期表現(xiàn)火熱，開發(fā)商又為何不差錢？

　　首先，國企背景、實(shí)力雄厚。據(jù)最近統(tǒng)計，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，京滬穗深等一線城市成交總價前十名的地塊中，多數(shù)被國企或者央企收入囊中。如從金地集團(tuán)口中吐出的廣州番禺舊“地王”也加價出讓，最終越秀城建以23.8億元的總價獲得，再次刷新番禺地價，比金地2007年的拿地總價高出7.9億元。

　　其次，銷售資金回籠加快，增加開發(fā)商的資金支配能力。三季度以來，市場銷售“淡季不淡”，成交連續(xù)兩個月大幅上漲，萬科8月的銷售額超過百億，創(chuàng)下國內(nèi)房企銷售新紀(jì)錄。恒大地產(chǎn)憑借廣大二、三線市場的支持，8月銷售也超過44億元。另外，保利、富力、碧桂園等都取得不錯的銷售業(yè)績。“8月份銷售回款，使得我們手中可以支配的資金陡然增加，作為開發(fā)商，有了錢自然就是拿地，擴(kuò)大再生產(chǎn)。”一家開發(fā)商負(fù)責(zé)人對本報記者表示。

　　另外，雖然銀行一直在強(qiáng)調(diào)收緊房地產(chǎn)信貸，但主要收緊的是購房者貸款，對開發(fā)商的貸款依然很“慷慨”。如建設(shè)銀行上半年發(fā)放3786.11億元房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款，比去年同期增加228.73億元。交通銀行上半年房地產(chǎn)企業(yè)貸款達(dá)到1567.2億元，比去年同期凈增長388.03億元，增幅達(dá)到33%。

　　走勢預(yù)判

　　土地市場暫難集體“高燒”

　　不過，記者采訪的多數(shù)專家認(rèn)為，無論是樓市，還是土地市場，只要調(diào)控政策沒有明顯松動，“即使部分地區(qū)或者部分地塊很突出，但整體市場不會立馬好轉(zhuǎn)。”

　　寒桐投資總經(jīng)理韓世同告訴記者，“雖然樓市成交有所回升，但整體還是低迷的，連續(xù)出現(xiàn)地王不正常，部分地區(qū)可能存在人為托市。”開發(fā)商一般不會因?yàn)橐粌稍碌匿N售好轉(zhuǎn)就改變運(yùn)營策略，只要政策沒有松動，開發(fā)商不會輕易涌向土地市場。

　　楊紅旭表示，國內(nèi)的土地市場未來還將以穩(wěn)定為主，“在政策重壓緩解之前，只能算是恢復(fù)性反彈，難以大幅反彈，整體上并無大的起色。”

　　合富置業(yè)首席分析師龍斌在接受記者采訪時也指出，未來市場還談不上“火”，應(yīng)該是逐漸恢復(fù)到正常狀態(tài)。“土地市場還是比較理性的，對于好的地塊，競爭比較激烈，而資源地段一般的地塊，開發(fā)商競投謹(jǐn)慎。大開發(fā)企業(yè)拿地大多數(shù)還是以地段價值和目前市場為參照的；中小企業(yè)由于實(shí)力差距，拿地比較難，土地市場也反映出市場競爭向大型開發(fā)企業(yè)傾斜的格局。”他還認(rèn)為，雖然四季度土地供應(yīng)量會增加，但多數(shù)城市很難完成年初定下的供應(yīng)目標(biāo)。

　　高層聲音

　　央行行長周小川：

　　可適當(dāng)管理利差

　　調(diào)動銀行積極性

　　中國人民銀行行長周小川9月9日在“牛津中國財經(jīng)論壇”發(fā)表午餐演講時指出，央行需要對金融機(jī)構(gòu)提供激勵機(jī)制，具體工具方面，僅用政策性利率可能不夠，適當(dāng)管理利差有利于調(diào)動銀行服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的積極性。

　　金融危機(jī)初期，為刺激經(jīng)濟(jì)，美國、日本等發(fā)達(dá)國家降至零利率，現(xiàn)在很多人批評金融機(jī)構(gòu)在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中發(fā)揮的作用不夠。周小川表示，如果降至零利率，商業(yè)銀行的儲蓄成本為零，是否會導(dǎo)致銀行沒有發(fā)放貸款的壓力，“零利率可能導(dǎo)致銀行對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的服務(wù)減弱”。

　　周小川認(rèn)為，央行在激勵機(jī)制中需要多做一些事情，可做的有，例如銀行貸款利率設(shè)定下限，但大企業(yè)發(fā)行企業(yè)債的利率沒下限，由此可以鼓勵發(fā)展直接融資，調(diào)節(jié)直接融資和間接融資的比例。

    人民網(wǎng)訊 9月9日，據(jù)北京土地整理儲備中心顯示，上海綠地集團(tuán)于8日摘得北京朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村3號地塊，成交價25.8億元。

　　該地塊于9月3日招標(biāo)出讓，招標(biāo)底價24.502億元，有3家企業(yè)投標(biāo)，上海綠地25.8445億元報價最高，折合樓面價7696元/平方米；上海瀛通報價25.353億元；北京建工報價22億元未及底價。

　　該地塊于3日招標(biāo)，只有3家企業(yè)投標(biāo)，現(xiàn)場公布招標(biāo)底價24.502億元，上海綠地報價最高，為25.8445億元，折合樓面價7696元/平方米。上海瀛通報價25.353億元，北京建工報價22億元未及底價。據(jù)悉，該地塊曾在今年3月17日推出，但當(dāng)天因投標(biāo)單位未達(dá)法定數(shù)量而遭遇流標(biāo)。

　　此前在9月7日，綠地集團(tuán)曾以3.26億的成交價格獲得上海城橋31號商務(wù)辦公樓基地地塊。

昨天，經(jīng)過綜合評標(biāo)，上海綠地、萬科和住總聯(lián)合體分別成為“朝陽區(qū)崔各莊大望京3號商業(yè)用地”和“回龍觀1818-28居住用地”的最終買家。其中，“大望京3號商業(yè)用地”總價為25.8億元，創(chuàng)樓市新政出臺后地塊總價最高紀(jì)錄及2010年以來商業(yè)地塊最高成交總價紀(jì)錄。

　　大望京地塊成交價創(chuàng)兩項(xiàng)紀(jì)錄

　　9月3日，上海綠地、上海瀛通及建工集團(tuán)3家企業(yè)參與“大望京3號商業(yè)用地”投標(biāo)。該地底價為24.5020億元，最終只有上海綠地和上海瀛通報價略高于底價，分別為25.8445億元和25.3530億元。昨天，該宗地綜合評標(biāo)結(jié)果結(jié)束，上海綠地購得該地。經(jīng)計算，折合樓面價約7700元/平米，創(chuàng)樓市新政后總價最高紀(jì)錄及2010年以來商業(yè)地塊最高成交總價紀(jì)錄。

　　“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張月認(rèn)為，盡管該地塊摘得雙料冠軍，但此地塊的樓面價與新政前同類地塊相比依然較低。與新政前周邊區(qū)域成交的最高單價相比低約68%，土地市場仍處于平穩(wěn)態(tài)勢。

　　回龍觀地塊奪標(biāo)者非出價最高

　　9月3日招標(biāo)出讓的回龍觀居住用地吸引了多家知名房企，最終北京萬科與北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體以12.8億元的價格購得該地塊，折合樓面價約為6633元/平米，其報價并非最高，如華遠(yuǎn)報價最高達(dá)13.6億元，中國建筑與中建國際聯(lián)合體報價13.3億元。

　　張月說，算上建安成本，該地塊開盤價格只要達(dá)到1.5萬元/平米，開發(fā)商就能獲得可觀收益。目前回龍觀區(qū)域二手商品房均價在1.8萬至2萬元/平米之間。據(jù)了解，去年萬科曾在長陽購得住宅土地，今年該地塊樓盤兩次預(yù)售，價格均比預(yù)期有所降低，市場反應(yīng)則出現(xiàn)日光盤現(xiàn)象。對此，很多購房人表示，價格下調(diào)和萬科的實(shí)力是他們最看重的。

    時隔5個月，面粉再度貴過面包。

　　昨日（9月8日），香港九龍倉旗下的卓光控股有限公司，一舉奪下上海黃浦江沿岸E18地塊?。?-3）。地塊總價48.28億元，折合樓板價35490元/平方米，不僅總價高昂，還創(chuàng)下浦東住宅用地樓板價新高。

　　8月以來，重點(diǎn)城市住宅成交量開始大幅回升，總體增幅在三成左右。土地市場也一反之前的理性態(tài)勢，各地“地王”頻現(xiàn)。對此，業(yè)內(nèi)人士表示，更嚴(yán)厲的二次調(diào)控政策或?qū)⒊雠_?！「鞯剡B出“地王”

　　昨日上海拍出的黃浦江沿岸E18地塊，起始價格為34.16億元，起始樓板價高達(dá)2.5萬元/平方米。該地塊不僅擁有江景資源，還受上海世博輻射，競拍之前就有消息稱，包括九龍倉、新鴻基、綠地等在內(nèi)的五大房企都對該地“志在必得”，網(wǎng)上報價一度達(dá)到35.3746億元。

　　美聯(lián)物業(yè)上海副總經(jīng)理丁偉表示，九龍倉所購得的黃浦江沿岸E18地塊，25113元/平方米的樓板價，就已經(jīng)比周邊二手房價格要高了。

　　不僅是上海，近來，各地的土地拍賣中接連誕生新“地王”。

　　8月31日，廣州城建以樓面價7282元/平方米取得番禺中心南區(qū)4-2地塊，刷新番禺“地王”紀(jì)錄。同一日，萬達(dá)購得武漢東湖中央商務(wù)區(qū)核心地段的兩幅商住用地。地塊47公頃，總價達(dá)76億元，一舉超越華僑城在2009年底所創(chuàng)下的43億元的武漢總價地王。

　　兩天后，上海合生競得上海松江板塊廣富林2-5號地塊，樓面價為16488元/平方米，刷新松江地區(qū)地王紀(jì)錄。

　　數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)調(diào)控近5個月以來，全國的土地價格并沒有出現(xiàn)大規(guī)模的調(diào)整。在大部分中小城市，雖然一些非熱門地塊以底價成交，但熱門地塊依然表現(xiàn)搶手。

　　引來二次調(diào)控？

　　近期住宅市場的成交回暖及銷售回款的增加已令開發(fā)商資金狀況有所好轉(zhuǎn)。以萬科、富力兩家標(biāo)桿房企分析，8月份銷售額較去年同期分別增加了149%和45%。其中萬科單月銷售額過百億元，更是刷新了國內(nèi)房企單月銷售紀(jì)錄。

　　此外，9月5日保監(jiān)會出臺的《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，在融資方面對房企也是利好。

　　“預(yù)計后續(xù)土地將維持放量供應(yīng)，優(yōu)質(zhì)地塊仍將受到各家開發(fā)商爭奪，不排除后續(xù)還會有更多的地王誕生。”中原集團(tuán)研究中心高級經(jīng)理劉淵表示。

　　而丁偉認(rèn)為，“短期內(nèi)樓市成交或?qū)⒋蠓葟?fù)蘇，房價上漲壓力加劇。屆時出現(xiàn)的樓市量價齊升局面，將是對政府調(diào)控的一種挑戰(zhàn)。市場謠傳多時的二次調(diào)控或?qū)⒊烧妗?rdquo;