房產(chǎn)調(diào)控遇市場博弈 豪宅入市引發(fā)房價表面回暖

    風(fēng)風(fēng)火火的房地產(chǎn)新政在4個月后遭遇了市場的強烈反彈，政策與市場的博弈向著更為深遠(yuǎn)的方向發(fā)展。面對以北京、上海、廣州、深圳等一線城市為首本輪出現(xiàn)的量價齊升局面，業(yè)內(nèi)對于后期的政策調(diào)控風(fēng)向也出現(xiàn)了分歧，是出臺更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施，還是繼續(xù)深化落實“國十條”的細(xì)則，成為了時下社會各界最為關(guān)心的話題。

    北京樓市“量價齊升”

　　被稱為史上最為嚴(yán)厲的“限購”地產(chǎn)政策，并沒有阻止住北京樓市的交易量和價格的迅速回升。在經(jīng)過了5、6、7三個月的低位徘徊后，北京樓市的交易量和價格出現(xiàn)了迅速回升的態(tài)勢，新房、二手房、豪宅市場均出現(xiàn)了全面反彈。

　　新房價格反彈至3月份水平

　　在剛剛過去的8月份，隨著各種政策細(xì)則的落實，積累了4個多月的觀望型客戶被逐步釋放出來，市場交易量和價格出現(xiàn)了大幅度上漲。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年8月住宅期房成交量為5565套，較7月的4960套增加12.42%，而現(xiàn)房全月成交套數(shù)更是達(dá)到了1023套，相對于7月的776套大幅增加31.83%。

　　在成交量大幅上漲的帶動下，北京市商品住宅的價格也出現(xiàn)了大幅回升。8月北京市商品住宅成交均價達(dá)到21008元/平方米，環(huán)比大漲11.29%，在政策出臺4個月后，成交均價已快速回升至今年3月的水平，與房價最高的4月份只有一步之遙。

　　二手房“量漲價跌”

　　和新房市場強勢回暖不同的是，在今年8月份，北京市二手房市場表現(xiàn)出了量漲價跌的態(tài)勢。

　　中國不動產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月二手住宅成交12813套，環(huán)比上升23.59%，但同比仍大幅下降46.16%。二手住宅成交量逐日上升，日均成交413套，到月末日成交量達(dá)近千套，回暖跡象明顯。二手房簽約總面積為1428776平方米，其中二手住宅簽約1199362平方米，環(huán)比上升18.67%，同比下降46.17%。

　　8月，北京二手住宅成交均價為17693元/平方米，環(huán)比7月的17852元/平方米小幅下降0.89%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，短期內(nèi)二手房成交量可能會有小幅上升，而成交價格則不會有太大變化。隨著新政實施時間的推移，房源供給增加，新房的低價促銷使需求松動，消費者開始入市，成交回暖。盡管房價有下行壓力，但是購房者在供求雙方的微妙博弈局面中所處的弱勢地位促使房價難有較大幅度的下降。

　　豪宅市場走出低谷

　　“4月份進(jìn)行調(diào)控，5月份的市場一下子就冷了起來，成交只有一套，接下來六七月份市場也不是很好，而進(jìn)入8月份，明顯感覺到了市場的回暖，我們一共成交了4套。”盤古大觀的銷售總監(jiān)韓樂向記者講述了項目在新政實施的4個多月內(nèi)的銷售經(jīng)歷。

　　正如其所言，進(jìn)入8月份后，北京市的豪宅市場正逐步走出低谷。搜房網(wǎng)發(fā)布的一份數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京別墅市場總體成交較7月份出現(xiàn)大幅上漲，成交套數(shù)、成交面積和成交金額全面上揚，是4月份實施房地產(chǎn)新政后，月銷售金額首次突破20億元。統(tǒng)計顯示，8月份，北京別墅市場總成交290套，環(huán)比上漲118.04%，銷售金額為22.99億元，比7月份增加了11.29億元，環(huán)比上漲96.5%。

　　樓市回暖背后

　　在北京樓市強烈反彈的同時，是全國樓市的強勢回暖。北京國際發(fā)展投資有限公司CEO杜猛將其歸納為報復(fù)性反彈，并指出，在這輪報復(fù)性回暖背后，其實是因為近期有大量高價盤入市。

　　他舉例說，在這輪調(diào)控中已經(jīng)出現(xiàn)了霞公府、PARK北京、保利隴上、紅璽臺等高端項目。

　　記者搜集的各地8月份樓市成交量顯示，廣州網(wǎng)簽接近7000套，環(huán)比增幅超過六成，創(chuàng)下新政實施以來的新高；深圳商品住宅成交面積環(huán)比大幅上漲84%，成交價格環(huán)比上漲7%；上海商品住宅市場成交面積環(huán)比上升61%，價格達(dá)20973元/平方米，環(huán)比漲幅達(dá)5.8%。但這些暴漲背后原因均為諸多高端樓盤入市。

　　面對這一現(xiàn)象，浙江商會副會長陳俊表示，這印證了樓市半年一調(diào)整的規(guī)律。中國近年來的樓市一直沿襲著調(diào)控、回暖、暴漲的脈絡(luò)，但是預(yù)計從9月份到春節(jié)前后，北京樓市的上漲節(jié)奏不會太猛。

　　記者了解到，今年8月份，北京市的新盤供應(yīng)量達(dá)到了59個，是目前供應(yīng)最多的一個月份。特別是一些知名項目，如萬科長陽半島、保利茉莉等性價比較高的項目繼續(xù)放量，對于樓市整體成交回暖起到了至關(guān)重要的作用。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，北京8月樓市之所以出現(xiàn)回暖，是因為少數(shù)幾個低價大盤做出部分讓利從而使得成交量出現(xiàn)短暫反彈。而房價之所以出現(xiàn)暫時上升，則是因為大量別墅項目以及超級豪宅入市，從而出現(xiàn)整體開盤價甚至成交價上升。