樓市上演超級大逆轉(zhuǎn)幾乎不可能

    近日，媒體關于樓市全面回暖的消息刺痛了很多人的神經(jīng)。據(jù)媒體的報道，8月份，30個城市中有26個成交面積環(huán)比上漲，其中11個城市上漲幅度超過50%，而作為全國風向標的京滬穗深四地樓市自調(diào)控以來首次集體飆升。

    對于目前房地產(chǎn)市場的“全面回暖”現(xiàn)象，有如下幾個觀點和看法：一是認為在經(jīng)歷半年之久的調(diào)控而房價并未回落的情況下，大量累積的剛性需求不得不出手，樓市的全面回暖是真實的，可持續(xù)的；二是認為，這不過是開發(fā)商等利用所謂的“金九銀十”給低迷中的樓市打氣，數(shù)據(jù)和交易本身的真實性不值得信賴，這種“人造回暖”已經(jīng)在以前的調(diào)控中屢屢上演；三是認為目前成交量的反彈只是一種季節(jié)性表現(xiàn)，樓市整體仍然低迷，價格向下的趨勢明顯。

　　筆者認為，判斷樓市全面回暖的關鍵是數(shù)據(jù)的真實和可信，而恰恰是這種最基本的判斷依據(jù)，其真?zhèn)螌嶋y判斷，成交量的反彈究竟如何，價格究竟是回落抑或上漲，可謂混亂不堪。

　　比如，按照第一創(chuàng)業(yè)證券研究所的數(shù)據(jù)，8月份，上海成交17119套，環(huán)比增長15%；北京成交9211套，環(huán)比增長32%。而中國房產(chǎn)信息集團的最新數(shù)據(jù)卻顯示，8月上海商品住宅市場成交面積環(huán)比上升61%；平均成交價格在持續(xù)3個月下調(diào)后，重回到2萬元以上，達20973元/平方米，環(huán)比漲幅達5.8%。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計表明，8月份北京住宅成交5564套，環(huán)比上漲12.7%，商品住宅成交均價為21008元/平方米，環(huán)比上漲10.6%，創(chuàng)下調(diào)控以來的最大漲幅，也是自調(diào)控以來均價首度回到2萬元以上。

　　在官方數(shù)據(jù)缺乏，民間數(shù)據(jù)打架的情況下，依據(jù)這些數(shù)據(jù)判斷房地產(chǎn)市場是否全面回暖本身就是個謬論。以目前市場上熱炒的京滬兩地的價格“上漲”為例，一個簡單的常識是，由于每月開盤的地段、樓盤本身的品質(zhì)等原因，除了同地段或同一個樓盤之外，比較月份之間的成交均價本身意義并不大，但這些明顯不足以支撐房地產(chǎn)全面回暖的信息經(jīng)過媒體的熱炒，其誘導和誤導的效應卻不容低估，在中國房地產(chǎn)市場信息傳導信號扭曲的情況下，媒體、開發(fā)商和中介等的瘋狂炒作已經(jīng)屢屢制造了“三人成虎”的事實。因此，我們擔心，不管目前的樓市“全面回暖”是真是假，如果在缺乏真實數(shù)據(jù)的情況下，聽任媒體和開發(fā)商熱炒，2009年年初人造的“小陽春”演化成全面瘋狂的悲劇可能再次上演。

    無論是政策因素，還是整個房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，“全面回暖”的基礎并不存在：首先，房地產(chǎn)的調(diào)控政策不僅沒有放松，反而加碼的跡象明顯，無論是高層的多次表態(tài)，還是相關部門的具體舉措，都明確地透露出高層調(diào)控的決心，這和2009年初經(jīng)濟處于最危險時的情況截然不同，對銀行、開發(fā)商和中介機構集體違法，制造繁榮的做法絕不會坐視，金融機構也好，國土管理部門也罷，在政策上毫無松動的跡象；其次，開發(fā)商本身的資金鏈繼續(xù)吃緊。剛剛披露的上市公司中報顯示，上半年房地產(chǎn)上市公司的負債近8000億元，而經(jīng)營活動現(xiàn)金流量為負的837.56億元，去年同期則為418.06億元。四大地產(chǎn)龍頭中，保利、萬科、金地和招商地產(chǎn)的現(xiàn)金流都為負數(shù)，而且，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資貸款繼續(xù)收緊。按照目前的情況，預計到今年年底，整個房地產(chǎn)市場的資金缺口將高達萬億，回到金融危機之前的水平；第三，供需狀況發(fā)生逆轉(zhuǎn)。按照上市公司的半年報，上半年超過九成的房地產(chǎn)企業(yè)未能完成今年銷售目標的五成。上市地產(chǎn)公司截止到6月底的庫存高達7753.80億元，較去年同期的3970億元大增53%。加上2009年開工的很多樓盤在9月份以后將大量上市，預計未來庫存量將高達3億平方米左右，創(chuàng)下歷史新高。

    很顯然，這些基本面預示著，上演超級大逆轉(zhuǎn)的可能幾乎不存在。