房地產(chǎn)難現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升 金九銀十或成“泡影”

    2010年第三季度，地產(chǎn)行業(yè)新盤(pán)推出量較上半年出現(xiàn)巨幅增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，北京9月計(jì)劃開(kāi)盤(pán)的普宅項(xiàng)目共46個(gè)。相比新政后的5至8月四個(gè)月的21個(gè)、27個(gè)、27個(gè)、18個(gè)預(yù)售入市項(xiàng)目數(shù)量，均有非常明顯的上漲。預(yù)計(jì)9月、10月兩個(gè)月將有大約80個(gè)新盤(pán)入市。隨著新盤(pán)推出的增長(zhǎng)，8月最后一周，地產(chǎn)成交量與價(jià)格出現(xiàn)雙雙上漲。市場(chǎng)預(yù)期突然轉(zhuǎn)好，普遍認(rèn)為隨著金九銀十傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季的到來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)將走出低谷，迎來(lái)新一輪的增長(zhǎng)。

    我們分析認(rèn)為，隨著大量新盤(pán)推出，政策又處于相對(duì)平靜期，消費(fèi)者購(gòu)房欲望將有所回暖，使得9月成交量有望回升。另外，由于調(diào)控因素，地產(chǎn)行業(yè)成交量已經(jīng)處于歷史低位，基數(shù)較小，相同的絕對(duì)數(shù)值，其環(huán)比增幅也會(huì)出現(xiàn)放大作用。因此從環(huán)比的角度看，增幅將有所放大。但其絕對(duì)數(shù)值，較2009年同期，還有相當(dāng)?shù)牟罹唷?/p>

　　預(yù)期9月住宅成交量有所回暖

　　從重點(diǎn)城市的成交面積變化情況，成交量環(huán)比上升的時(shí)間只出現(xiàn)一周，時(shí)間較短。另外，由于周度數(shù)據(jù)變化較快，其波動(dòng)性較大，因此還不能判斷趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)。另外，從絕對(duì)數(shù)量上來(lái)看，成交量較2009年還有一定的差距。尤其2009年下半年，地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)成交高峰，基數(shù)較高。因此2010年同期，環(huán)比雖然有所變化，但同比卻出現(xiàn)放緩甚至下跌的態(tài)勢(shì)。因此，就算9月、10月成交量有所回升，全年的成交情況與去年相比，也并不十分樂(lè)觀。

　　從成交均價(jià)來(lái)看，依然維持高位震蕩的格局。但值得指出的是，9月、10月隨著新開(kāi)盤(pán)數(shù)量的大幅增加，相當(dāng)數(shù)量的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤(pán)價(jià)方面給出一定優(yōu)惠，比預(yù)期開(kāi)盤(pán)價(jià)要有所降低。隨著成交量的逐步回暖，新盤(pán)價(jià)格有可能向預(yù)期開(kāi)盤(pán)價(jià)回歸，而價(jià)格指數(shù)是以實(shí)際開(kāi)盤(pán)價(jià)格計(jì)入指數(shù)的，所以從指數(shù)上來(lái)看，新盤(pán)的價(jià)格是在上升的。但是由于我國(guó)庫(kù)存樓盤(pán)占有量還比較大，這部分開(kāi)盤(pán)價(jià)格已經(jīng)確定，其在指數(shù)上的表現(xiàn)有可能下行。所以從總體來(lái)看，價(jià)格指數(shù)的快速上揚(yáng)很難出現(xiàn)，預(yù)計(jì)9月、10月價(jià)格保持高位震蕩的可能性較大。

　　金九銀十難獲數(shù)據(jù)支撐

　　地產(chǎn)竣工面積在每年6月為較高峰，而每年的9、10、11月達(dá)到全年的最高峰。而新開(kāi)工面積在上半年處于最旺季節(jié)。我國(guó)樓盤(pán)多為預(yù)售，根據(jù)我國(guó)總體預(yù)售制度，以樓盤(pán)建設(shè)三層為標(biāo)準(zhǔn)，從開(kāi)工到預(yù)售的時(shí)間周期約為3個(gè)月算，新盤(pán)銷(xiāo)售金額會(huì)在下半年有所放量。另外，有部分樓盤(pán)是在竣工后才進(jìn)入實(shí)際銷(xiāo)售，因此地產(chǎn)行業(yè)整體的銷(xiāo)售特點(diǎn)是前低后高。但下半年銷(xiāo)售量與上半年銷(xiāo)售量的實(shí)際差距，以及9月、10月是否會(huì)有集中釋放的特點(diǎn)，還要從具體的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，以及占比情況來(lái)分析。

　　通過(guò)對(duì)十年平均數(shù)據(jù)的對(duì)比，我們可以看出：8、9、10月住宅成交面積占全年比重為12%、11%和11%，與6、7、11月基本持平，與2-5月相差2個(gè)百分點(diǎn)左右，差距并不是很大。銷(xiāo)售量在下半年也較為平均，并沒(méi)有在9、10月集中釋放。另外，10年來(lái)，我國(guó)經(jīng)歷兩次地產(chǎn)調(diào)控，在這兩個(gè)特殊年份里，也基本維持了前低后高的銷(xiāo)售特點(diǎn)。另外，通過(guò)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的對(duì)比，發(fā)現(xiàn)在調(diào)控的年份里，下半年銷(xiāo)售量環(huán)比有所上升(或保持較高水平)的同時(shí)，往往伴隨著銷(xiāo)售金額的增速放緩(或逐步下降)。因此，傳統(tǒng)意義上的金九銀十，在數(shù)據(jù)上得不到支撐，其銷(xiāo)售量并沒(méi)有集中釋放的現(xiàn)象出現(xiàn)，群體理解上存有誤區(qū)。另外，即使在2010年第三季度新盤(pán)推出量大幅增加，兩個(gè)月的銷(xiāo)售旺季，也無(wú)法改變?nèi)赇N(xiāo)售總量同比增速放緩甚至下降的事實(shí)。

　　量?jī)r(jià)齊升趨勢(shì)很難出現(xiàn)

　　從前幾次地產(chǎn)調(diào)控與我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的對(duì)比來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大調(diào)控均與宏觀政策的變動(dòng)高度相關(guān)，而引起政策變化的因素往往與宏觀經(jīng)濟(jì)有緊密關(guān)系。也就是說(shuō)，政策通過(guò)調(diào)控樓市，間接調(diào)控了投資與消費(fèi)的總量，從而實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定的目標(biāo)。反過(guò)來(lái)說(shuō)，因?yàn)槠湎嚓P(guān)的行業(yè)較多，且處于投資和消費(fèi)兩大領(lǐng)域之間，每當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化時(shí)，房地產(chǎn)又是最先反應(yīng)的。從宏觀經(jīng)濟(jì)的情況來(lái)看，2010年-2011年，我國(guó)貨幣政策都以適度收縮為主要方向。在這個(gè)大前提下，地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控不會(huì)出現(xiàn)突然的轉(zhuǎn)向。

　　由于地產(chǎn)調(diào)控政策壓力巨大，成交量持續(xù)回升的前提是房?jī)r(jià)依然震蕩，或者出現(xiàn)適度下跌。假如房?jī)r(jià)出現(xiàn)普遍上漲，預(yù)期調(diào)控不會(huì)出現(xiàn)新的政策，但是執(zhí)行力度將更加嚴(yán)格，從而使得成交量再次萎縮，房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲動(dòng)力。開(kāi)發(fā)商資金壓力進(jìn)一步緊張，地產(chǎn)行業(yè)價(jià)漲量跌的局面將更加難以維系。因此在政策壓力面前，地產(chǎn)行業(yè)量?jī)r(jià)持續(xù)雙升的局面很難出現(xiàn)。