京滬穗深樓市首次全線回暖 調控政策走向引猜測

京滬穗深樓市首次全線回暖

　　將導致房價進一步上漲還是刺激下一波調控政策到來引發(fā)爭議

　　文/記者林琳、張忠安、趙琳琳、李媛、賀涵甫

　　本報記者深入一線城市調查發(fā)現(xiàn)，樓市已經全面回暖。為迎接“金九銀十”的到來，開發(fā)商積極“以量補價”，據(jù)統(tǒng)計，30個城市中有26個成交面積環(huán)比上漲，其中11個城市上漲幅度超過50%。而作為全國風向標的京滬穗深四地樓市自調控以來首次集體飆升。成交量的大幅上漲，引發(fā)市場對下一波房價走勢的猜測：房價將報復性上漲還是迎來第二波調控政策？

　　北京

　　二手價格普漲

　　一手仍有折扣

　　北京市房地產交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計表明，8月北京樓市普通住宅與別墅等高檔住宅市場成交量全面回暖，新建住宅期房網(wǎng)簽總成交量超過9200套，其中住宅5564套，環(huán)比上漲12.7%。商品住宅成交均價為21008元/平方米，環(huán)比上漲10.6%，創(chuàng)下調控以來的最大漲幅，也是自調控以來房價首度回到2萬元以上。

　　位于北京東南三環(huán)附近的一處中高檔住宅樓盤，二手房價格已達每平方米約4萬元，據(jù)銷售員小許介紹，房地產新政出臺后，該樓盤D區(qū)二手房房價一度降到35000至38000元/平方米，但近兩月二手房均價又有回暖。

　　北京二手房房價回升勢頭也非常明顯。北京一家著名二手房中介立水橋店的銷售人員小付告訴本報記者，北京城北著名的大型社區(qū)天通苑在房地產新政出臺后，房價大約回落至16000元左右的水平，但最近兩個月，天通苑的二手房房價開始逐步回升，目前這一社區(qū)80至100平方米的中小戶型房二手房均價大約為17000元左右。

　　值得注意的是，部分一手樓仍在打折促銷。如位于北京東北四環(huán)外望京區(qū)域的樓盤近日開盤，均價約為30000元/平方米，目前購買所有戶型均可享受9折優(yōu)惠。

上海

　　成交價重回

　　2萬元以上

　　雖然剛出臺《關于進一步加強本市房地產市場監(jiān)管規(guī)范商品住房預銷售行為的通知》（簡稱“滬五條”），8月上海樓市依然量價齊升，平均成交價格在持續(xù)3個月下調后重回2萬元以上。

　　據(jù)中國房產信息集團最新數(shù)據(jù)，8月上海商品住宅市場成交面積環(huán)比上升61%；平均成交價格在持續(xù)3個月下調后，重回到2萬元以上，達20973元/平方米，環(huán)比漲幅達5.8%。

　　在中高端人群聚居的建國西路附近，中介推出了一套剛掛牌不久的房源“新加坡美樹館”，110平方米的兩室一廳總價接近360萬元。從去年年底至今，這一樓盤單價漲幅高達萬元以上。

　　中國房產信息集團分析師薛建雄表示，他更愿意將此次出臺的“滬五條”看作是樓市部分回暖的前奏。“受調控影響樓市低迷，已經積壓了大量的供應量和購買力。一旦市場走熱，投資炒作就會重新抬頭，所以政府提前對市場加強監(jiān)管，這是以往每一輪樓市回暖前必做的工作。”

　　廣州

　　8月網(wǎng)簽創(chuàng)調控以來新高

　　廣州目前成交量反彈的幅度更大。根據(jù)地產對陽光家緣數(shù)據(jù)監(jiān)測，8月廣州網(wǎng)簽接近7000套，環(huán)比增幅超過六成，創(chuàng)下4·17新政實施以來的新高。而成交均價也回升6.39%。

　　二手房數(shù)據(jù)也不甘示弱。據(jù)滿堂紅最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，9月1～5日經滿堂紅促成的二手住宅買賣宗數(shù)比8月同期增加18%，二手住宅租賃宗數(shù)比8月同期減少7%，二手買賣和租賃比約為1：2.1。在8月廣州樓市價量雙升后，目前廣州樓市買賣市場仍舊保持暢旺。根據(jù)中原地產數(shù)據(jù)，2010年8月，二手住宅成交連續(xù)第三個月上升，并且幅度加大，8月成交大幅增長了46%，達到今年的最高水平，成交均價環(huán)比也小升3%，達12743元/平方米。

深圳

　　六成買房者

　　在35歲以下

　　中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，8月深圳商品住宅成交面積環(huán)比大幅上漲84%，成交價格環(huán)比上漲7%。

　　剛在深圳買房的林小姐表示，雖然近期樓價不斷上漲，但要買房和換房的朋友還是意志堅定。林小姐的朋友在6月份時看中福田景田片區(qū)一套20000元/平方米的房子，沒有下手，現(xiàn)在同小區(qū)的單價至少23000元/平方米。

　　據(jù)中原領先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，深圳8月二手住宅成交量已經接近2009年的月均水平。中原研究人員表示，市場成交量的快速回升，主要是由首次置業(yè)所拉動，以深圳為例，8月份中原成交案例中，約有60%以上為年齡在26~35歲之間的首次置業(yè)者。

　　而據(jù)光大銀行和鏈家地產聯(lián)合發(fā)布的報告，北京首套房貸者平均年齡為27歲。在過去三年中，英國首次購房者平均年齡為37歲，日本和德國為42歲，美國也達到30歲以上。

　　后市焦點

　　價格：是否引發(fā)報復性反彈？

　　“購買力積壓得這么厲害，后期肯定會有所釋放。”薛建雄表示，“隨著成交量的大幅回升，房價盤整也會加劇。一些前期高價滯銷的樓盤會降價，而本身就熱銷的樓盤價格會有所上調。”

　　但在一片看漲聲中，中國指數(shù)研究院副院長陳晟卻表示：“今年的金九銀十相對于2009年，只能算是鍍金、鍍銀。”陳晟告訴記者，今年與去年相比，同比多半是下降的。但從環(huán)比看，“最壞的時候已經過去”。不過，他重點指出，這只是指交易量會有所回升，但價格恐怕還將繼續(xù)下調。“我認為，10月份之后，甚至就在‘金九銀十’期間，上海房價就會開始進入下行趨勢，至少是持平。”

　　對于下調空間，陳晟預測，最極端的情況是房價有可能會下調至2009年7、8月份的價格。

　　中原地產項目部黃韜表示，市場的確出現(xiàn)回暖跡象，改善型買家和投資者都有可能入場，但不能認為樓市已進入上升通道。他分析，自7月開始至8月，廣州樓市價格穩(wěn)定，成交量上升，但實際價格上漲幅度不大，價格上漲的主要是位于市區(qū)中心的高檔新樓盤，而舊樓盤價格相對平穩(wěn)，個別供貨量較大的價格甚至出現(xiàn)5%~10%左右的回跌。但如果成交量增加到一定程度，價格將全面上漲。

   新政：是否再次出臺？

　　8月樓市提前爆發(fā)，房地產中介擔心會引來有關部門的關注，新的樓市調控政策可能出臺。黃韜表示，新的調控手段一旦在黃金周前出臺，“黃金周”將變“灰色周”。

　　也有市場人士認為，樓市在“黃金周”很可能獲得較為寬容的政策環(huán)境，一手開發(fā)商將獲得“喘口氣”的時機，但“黃金周”后調控將隨后而至。黃韜也認為，如果黃金周前無新政出臺，其后也將會有相關政策出臺。研究人員周峰預測新一輪政策會在12月才出臺，而加息可能會隨時發(fā)生，只是幅度不會太大而已。

　　而黃韜認為全面加息可能性較小，可能會采取“差異化加息”，即只提高貸款利率，不改變存款利率。除此之外，還有多種手段可能被用于新的調控，比如稅收政策、土地政策，遏制投資性的增值稅、房產稅、豪宅稅等。