“低溢價(jià)”成交頻現(xiàn)土地市場(chǎng) 政府被指變相抬價(jià)

    “現(xiàn)在，各地舊城改造和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的投入主要依靠熟地的土地出讓金來(lái)填補(bǔ)，土地出讓收入在部分城市的財(cái)政收入中占比很高；土地市場(chǎng)一旦趨冷，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響將不言而喻；而房?jī)r(jià)回升使開(kāi)發(fā)商對(duì)調(diào)控加碼的預(yù)期日益強(qiáng)烈，拿地節(jié)奏可能進(jìn)一步放緩。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示。

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，在目前的財(cái)稅制度下，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)很難改變，其通過(guò)低價(jià)供地增加商品房供給的內(nèi)在動(dòng)力本身就不足。因此，今后的調(diào)控應(yīng)當(dāng)著力于調(diào)整土地利益關(guān)系，完善房地產(chǎn)稅制，讓土地供應(yīng)落到實(shí)處。

　　增加供地“應(yīng)者稀少”

　　“在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中，中央一方面收縮銀根擠壓需求，另一方面督促地方擴(kuò)大供地增加供給，以期有效平抑房?jī)r(jià)。但是，受土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的高成本約束，新增用地的底價(jià)普遍較高；而在調(diào)控可能繼續(xù)收緊的預(yù)期下，多數(shù)開(kāi)發(fā)商不敢貿(mào)然拿地；因此，樓市新政以來(lái)，雖然重點(diǎn)城市紛紛推出規(guī)模巨大的供地計(jì)劃，但實(shí)際出讓的土地卻不多。”亞豪機(jī)構(gòu)副總裁任啟鑫指出。

　　9月3日上午，大望京村3號(hào)地以及昌平、延慶兩塊居住用地在北京市土地整理儲(chǔ)備中心開(kāi)標(biāo)。其中，備受關(guān)注的大望京村3號(hào)地僅引來(lái)3家企業(yè)投標(biāo)。其中，最高投標(biāo)價(jià)為25.8445億元，折合樓面價(jià)為7400元/平方米。

　　與今年3月份大望京村拍出的2塊高價(jià)地的激烈爭(zhēng)奪不同，此次投標(biāo)企業(yè)謹(jǐn)慎了很多。報(bào)價(jià)最高的綠地集團(tuán)僅比標(biāo)底價(jià)格高出1.3425億元，折合樓面價(jià)僅高出標(biāo)底價(jià)每平米100元。

　　而今年3月15日，經(jīng)過(guò)84輪競(jìng)價(jià)后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)子公司遠(yuǎn)豪置業(yè)以40.8億元將大望京一地塊收入囊中。折合樓面價(jià)約2.75萬(wàn)元/平米。3月17日，保利經(jīng)過(guò)82輪的激烈爭(zhēng)奪以50.4億的總價(jià)拍得崔各莊鄉(xiāng)大望京村環(huán)境整治土地儲(chǔ)備項(xiàng)目4號(hào)、5號(hào)地，折合樓面地價(jià)17949元/平米。

　　無(wú)獨(dú)有偶，7月至今，上海共成交31幅住宅及商業(yè)辦公地塊，其中14幅地塊以底價(jià)成交，幾乎占了出讓土地的一半。統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，上海地塊出讓的平均溢價(jià)率為90%，7月以來(lái)已降為30%，而去年土地市場(chǎng)的溢價(jià)率一般為150%-200%。

　　8月13日，上海土地市場(chǎng)5地塊接連拍賣(mài)，其中奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)一住宅地塊以底價(jià)成交，樓板價(jià)僅1005元/平方米，創(chuàng)下上海土地市場(chǎng)公開(kāi)拍賣(mài)以來(lái)樓板價(jià)歷史新低。五幅地塊中，有三幅以底價(jià)成交，其中包括SOHO中國(guó)以15.6172億元“底價(jià)囊收”的上海虹橋交通樞紐臨空15號(hào)地塊。9月1日，上海商住用地影佳路一號(hào)地塊再次以底價(jià)出讓。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉指出，最近預(yù)售資金監(jiān)管已經(jīng)在全國(guó)多個(gè)城市執(zhí)行，這將加劇開(kāi)發(fā)商的資金緊張，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)在9月以后將進(jìn)一步趨冷。

　　政府被指變相抬價(jià)

　　“目前，一線(xiàn)城市推出的地塊中，雖然有相當(dāng)一部分以底價(jià)成交，但實(shí)際的成交價(jià)并不低，而且往往設(shè)定諸多苛刻的條件，這給今后的開(kāi)發(fā)帶來(lái)不少風(fēng)險(xiǎn)。因此，不被開(kāi)發(fā)商所看好。”北京一地產(chǎn)商坦言。

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹以北京大望京村3號(hào)地為例分析，該地塊靠近東五環(huán)，為住宅、商業(yè)和綜合用地，建筑規(guī)模超過(guò)30萬(wàn)平方米，其中商業(yè)部分根據(jù)規(guī)劃要求須自持；另外中標(biāo)企業(yè)必須在7日內(nèi)一次性交清土地出讓金，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金壓力很大。“更重要的是，該地塊所處位置商業(yè)環(huán)境還沒(méi)有成熟，商業(yè)如果不在繁華的區(qū)域，就很可能沒(méi)人去辦公和購(gòu)物，該物業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也就很大。”潘石屹坦言。

　　在上海，很多地塊也設(shè)置了“高門(mén)檻”。“新江灣城地塊原先被很多開(kāi)發(fā)商看好，但了解出讓規(guī)則后，他們就打了退堂鼓。”知情人指出，該地塊的附加條件極其苛刻，其中包括節(jié)能環(huán)保高于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)65%，環(huán)保節(jié)能方面的投資不能低于1000元/平方米。另外，競(jìng)得地塊之后30天內(nèi)付清全部土地出讓價(jià)款，4個(gè)月內(nèi)開(kāi)工，3年內(nèi)竣工。其中，人才公寓地下設(shè)施及其產(chǎn)權(quán)要無(wú)償移交區(qū)政府。該地塊出讓現(xiàn)場(chǎng)僅有兩家企業(yè)，最終被具有政府背景的上海城投以11.08億元的底價(jià)獲得。

　　其實(shí)，以底價(jià)拿到地塊的開(kāi)發(fā)商，并不意味著撿到了便宜貨。一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商介紹，有的價(jià)格低，是因?yàn)橛行┯刑囟ǖ囊螅热缬械囊獮檎赓M(fèi)代建配套項(xiàng)目，比如幼兒園、公園等。9月3日招標(biāo)出讓的北京昌平區(qū)回龍觀(guān)一地塊，規(guī)劃建筑面積為19.3萬(wàn)平方米，其中10萬(wàn)平方米為配建限價(jià)房，其銷(xiāo)售限價(jià)為7800元/平方米。

　　受此影響，8月以來(lái)，主要城市供地量明顯上升，但成交量卻不斷萎縮。9月第一周，中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的20個(gè)主要城市共推出土地115宗，推出土地面積477萬(wàn)平方米，環(huán)比顯著上升；而成交土地56宗，環(huán)比下降18%，成交面積為336.3萬(wàn)平方米，環(huán)比減少12%。

　　專(zhuān)家：完善房地產(chǎn)稅制

　　“在目前的地方財(cái)稅體制下，地方政府主要依賴(lài)土地收入，這是造成地方存在控制土地供給進(jìn)而推高地價(jià)的利益驅(qū)動(dòng)。地方政府在擴(kuò)大土地供給之時(shí)，也往往設(shè)定諸多苛刻條件，變相提高土地價(jià)格。因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，土地市場(chǎng)的調(diào)控應(yīng)轉(zhuǎn)向完善房地產(chǎn)稅制，改變目前土地市場(chǎng)的利益格局。”一位房地產(chǎn)資深人士指出。

　　在中國(guó)社科院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)高培勇看來(lái)，涉及地方政府財(cái)政利益的變革，應(yīng)當(dāng)設(shè)立新稅種來(lái)彌補(bǔ)土地出讓收益的減少。

　　“與土地財(cái)政一次性為地方政府帶來(lái)龐大收益不同的是，房產(chǎn)稅是在物業(yè)持有環(huán)節(jié)征稅，為地方政府帶來(lái)的是更持續(xù)穩(wěn)定的稅收收入。”稅收專(zhuān)家認(rèn)為。

　　8月24日，國(guó)家發(fā)改委財(cái)政金融司司長(zhǎng)徐林公開(kāi)證實(shí)，我國(guó)將推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，它的開(kāi)征可以為地方政府帶來(lái)一個(gè)穩(wěn)定的主體稅種。

　　房地產(chǎn)研究人士指出，“以‘稅調(diào)’取代‘政調(diào)’是國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)較為成熟的經(jīng)驗(yàn)，可以從根本上扭轉(zhuǎn)地方政府把GDP當(dāng)成倒賣(mài)土地的扭曲現(xiàn)狀，改一次性的賣(mài)地財(cái)政為稅收的細(xì)水長(zhǎng)流，從根本上增加投機(jī)性住房的投機(jī)成本，從而讓樓市健康發(fā)展。”

　　8月以來(lái)，各地樓市強(qiáng)勁反彈，但主要城市的土地市場(chǎng)并未因此走出沉寂。在調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)企業(yè)整體的拿地意愿持續(xù)低迷；另一方面，在加大供應(yīng)的背景下，一些地方政府往往為受讓方設(shè)置苛刻條件，變相抬高土地價(jià)格。因此，新政以來(lái)，低溢價(jià)成交土地頻現(xiàn)。