北京等城市住房成交量回暖 專家稱樓市進(jìn)調(diào)整期

    近日來，多家媒體也都在談?wù)摚痪€城市房地產(chǎn)市場開始回暖。比如北京、上海、廣州、深圳這四地的樓市就出現(xiàn)了自調(diào)控以來首次集體成交量大幅上漲，媒體調(diào)查北京、上海商品住宅成交均價(jià)重回到了兩萬元以上，這引發(fā)市場對下一波房價(jià)走勢的猜測，房價(jià)真的在漲么？回暖是否會引發(fā)房價(jià)報(bào)復(fù)性的反彈呢？如果房價(jià)將繼續(xù)上漲，那么是否會迎來新一輪的調(diào)控政策？CCTV2《今日觀察》9月7日播出節(jié)目《房價(jià)在反彈？》，以下為節(jié)目實(shí)錄：

    央視財(cái)經(jīng)頻道主持人王小丫和特邀評論員北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長助理張輝、劉戈共同評論。

　　熱點(diǎn)城市成交量回暖，房價(jià)有漲有跌，當(dāng)下樓市再現(xiàn)哪些微妙變化？

　　劉戈：用以證明房價(jià)反彈的一些數(shù)據(jù)是不全面的

　　(《今日觀察》評論員)

　　現(xiàn)在的一些數(shù)據(jù)是不全面的，因?yàn)檫@和我最近一段時(shí)間觀察和研究是不相符的。最明顯一個(gè)例子就是北京市的房價(jià)，8月份比7月份有一個(gè)環(huán)比的上升，8月份北京進(jìn)入市場銷售的新盤只有18個(gè)，而且一次開盤的新盤只有8個(gè)，這8個(gè)分布地點(diǎn)有的在城里，有的在郊區(qū)，如果以這8個(gè)新盤和7月份新開盤的樓盤相比，由于它的地理位置不同，樓的質(zhì)量不同，最后就會產(chǎn)生很大的變化，所以這種變化未必就一定能說明房價(jià)漲了。

　　另外，舉個(gè)例子，比如在北京CBD往東到通州之間的一個(gè)新樓盤，在09年的春節(jié)前后的樓價(jià)是兩萬三到兩萬五之間，現(xiàn)在最新一期開盤均價(jià)是一萬七，但地理位置要比原來的差一些?，F(xiàn)在，北京二手房成交量上升了百分之十幾，但是這些成交量朝陽區(qū)占到了一半，相對而言，朝陽區(qū)的炒房投資者比較多一些，那么是不是有一些投資者在這個(gè)時(shí)候開始要離場了，這樣就產(chǎn)生了一些變化。據(jù)一些中介機(jī)構(gòu)的老板們表示，二手房交易量有一定的上升，但是價(jià)格基本上沒有變化。

　　張輝：整個(gè)房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)很微妙的調(diào)整周期

　　(北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長助理 《今日觀察》特邀評論員)

　　現(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個(gè)很微妙的調(diào)整周期，從兩個(gè)觀點(diǎn)來講：第一，整個(gè)市場經(jīng)過幾個(gè)月的嚴(yán)厲調(diào)控，買賣雙方經(jīng)過幾個(gè)月的拉鋸博弈，現(xiàn)在雙方都覺得是要一個(gè)變換周期的狀況了，一個(gè)階段一個(gè)結(jié)點(diǎn)，所以現(xiàn)在某些開發(fā)商或者少數(shù)開發(fā)商先出牌了，他先試探性的一些漲價(jià)，看有沒有跟盤的，如果有跟盤，它就持續(xù)漲價(jià)上去，這樣就出現(xiàn)少數(shù)地區(qū)開始領(lǐng)漲，我認(rèn)為是少數(shù)地點(diǎn)、少數(shù)開發(fā)商在漲，大多數(shù)還處于僵持狀態(tài)。如果對這些少數(shù)的上漲的異動(dòng)樓盤不加強(qiáng)監(jiān)控和管理，那么它們可能會起到標(biāo)桿、示范、引領(lǐng)作用，使整個(gè)市場在這個(gè)微妙的結(jié)點(diǎn)上發(fā)生大的變化，這是我第一個(gè)觀點(diǎn)。第二個(gè)觀點(diǎn)，主要的一線城市，比如北京、上海、廣州的建設(shè)城區(qū)面積更大了，是以前的好幾倍，這種大尺度的區(qū)域差異跟以往是一個(gè)本質(zhì)的區(qū)別，這也是快速城市化的一個(gè)結(jié)果。

　　劉戈：這次樓市的報(bào)復(fù)性反彈不會到來

　　(《今日觀察》評論員)

　　有一種判斷是在“金九銀十”銷售旺季到來的時(shí)候，樓價(jià)會就著這個(gè)旺季有一個(gè)報(bào)復(fù)性的反彈，但我判斷這種報(bào)復(fù)性的反彈應(yīng)該不會來了。因?yàn)榇_實(shí)很多人在擔(dān)心，是不是會像09年一樣，先是輿論的打壓，然后政策的緊縮政策出臺，導(dǎo)致房價(jià)的略微下降，進(jìn)入一個(gè)多空雙方對峙期，最后房價(jià)噌的一下再竄上去。那么這樣一個(gè)輪回會不會重新上演？很多人心里都有這個(gè)擔(dān)心，但是歷史條件已經(jīng)發(fā)生了一個(gè)重大變化。當(dāng)時(shí)因?yàn)榻鹑谖C(jī)來了之后，帶來了刺激經(jīng)濟(jì)的政策，有了大量的貨幣的投入。

　　另外，最重要原因就是政策的嫻熟運(yùn)用和當(dāng)年是不可同日而語了，而且這種決心，這種清晰和堅(jiān)定的程度和當(dāng)年也不可同日而語，所以很多開發(fā)商已經(jīng)看到這樣一種變化，那么有很多樓盤在“金九銀十”這個(gè)時(shí)候會放量，會放大，但是價(jià)格可能不太會升高。因?yàn)閺?月份到8月份的一些銷售看到，比如萬科城半島在7月28號和8月底的兩次銷售都在一兩天就銷售完了，而且場面非?；鸨?，但萬科的價(jià)格定的很低，它率先已經(jīng)降價(jià)了，最后賣的價(jià)格要比周邊的同樣品質(zhì)的房子要低百分之二三十，所以引來了大家集中的購買，造成這樣一種熱鬧的場面。

　　張輝：老百姓買不買房取決于一個(gè)結(jié)構(gòu)性的問題

　　(北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長助理 《今日觀察》特邀評論員)

　　從整個(gè)市場來看，老百姓買不買房取決于口袋中的錢有多少，而這個(gè)多少取決于一個(gè)結(jié)構(gòu)性的問題，當(dāng)居民的儲蓄余額在總儲蓄余額當(dāng)中占的比例達(dá)到50%左右的時(shí)候，就進(jìn)入了新的一輪買方釋放購買力的周期，就是老百姓開始要購買大量房地產(chǎn)了，來保值增值或者用其他的手段，而一旦結(jié)構(gòu)性的總儲蓄余額占比從50%左右下降到43%左右的時(shí)候，他就會又開始收回他的購買力。

　　目前這個(gè)微妙結(jié)點(diǎn)就在于經(jīng)過09年11月份的時(shí)候，到了一個(gè)低谷，居民的儲蓄余額占總儲蓄余額低到最低點(diǎn)，經(jīng)過9個(gè)多月的復(fù)蘇，按照以往的經(jīng)驗(yàn)，中國居民儲蓄余額當(dāng)中經(jīng)過6到7個(gè)月的復(fù)蘇，從低點(diǎn)上升到最高點(diǎn)，所以微妙在這兒?，F(xiàn)在說明在居民儲蓄余額在總儲蓄余額占比已經(jīng)到了一個(gè)要釋放購買力的階段，所以我十分擔(dān)心金九銀十的季節(jié)性復(fù)蘇會不會變成一種全面的復(fù)蘇和全面的上漲，這個(gè)情況就很微妙。

　　見好就漲，是否會帶來市場風(fēng)險(xiǎn)？房價(jià)理性回歸路還有多遠(yuǎn)？

　　張輝：中央政府和地方政策應(yīng)更平滑一些 避免政策的劇烈波動(dòng)會帶來市場的劇烈波動(dòng)

　　(北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長助理 《今日觀察》特邀評論員)

　　對于下一步地調(diào)控走向，從總的政策上來看，我希望中央政府或者地方政策更平滑一些，避免政策劇烈波動(dòng)帶來市場劇烈波動(dòng)。因?yàn)榻?jīng)過07、08、09的調(diào)控以后，政府的經(jīng)驗(yàn)以及政策的執(zhí)行的準(zhǔn)度已經(jīng)更富有準(zhǔn)確性了，所以現(xiàn)在的整個(gè)政策要平滑一些。

　　回歸常態(tài)的可能性很大，因?yàn)榻?jīng)過這么多年的調(diào)控，政府已經(jīng)具備了很多成熟的經(jīng)驗(yàn)了；另一方面，政府對整個(gè)市場調(diào)控的政策更多元化了，在供給上加大了，近期國土部加大對囤地的打擊力度，接著增加供給，從需求上政府加大按揭的首付比例，增加按揭貸款利率，這些就是需求杠桿化，到這個(gè)階段有大量購買力釋放出來?，F(xiàn)在政府的調(diào)控很明確，杠桿化使購買力不會在過去劇烈調(diào)控下產(chǎn)生放大效應(yīng)，現(xiàn)在已經(jīng)是一個(gè)收縮效應(yīng)。也就是說政府調(diào)控的手段和方法更加多元化，多元有助于平衡各方面的利益。

　　劉戈：回歸常態(tài)既是一種希望 也是一種可能

　　(《今日觀察》評論員)

　　我特別希望我們的市場、政策、老百姓的心態(tài)都能夠回歸常態(tài)。從06年開始一直到2010年的上半年，這四五年的時(shí)間，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷一個(gè)劇烈波動(dòng)的階段，就像一個(gè)彈簧在來回振蕩，這個(gè)振蕩的話確實(shí)影響了經(jīng)濟(jì)的節(jié)奏，也影響了人民生活的心態(tài)，所以現(xiàn)在我們特別希望它穩(wěn)定下來。

　　現(xiàn)在“金九銀十”馬上就來了，我們當(dāng)然希望有一個(gè)穩(wěn)定的信號，而且我們希望的穩(wěn)定信號有可能成為現(xiàn)實(shí)?，F(xiàn)在從政策面的感受來說，它是非常清晰和堅(jiān)定的。2010年8月份，李克強(qiáng)副總理兩次視察經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)，國土部部長也表態(tài)要進(jìn)一步清晰我們的政策，所以很多開發(fā)商在各種論壇和文章中也都表示，現(xiàn)在的形勢很清楚，不要存在任何的僥幸心理。有了這樣一系列的政策和大家這樣一種認(rèn)識，我相信回歸常態(tài)既是一種希望，也是一種可能。

　　尹中立：調(diào)整住房市場的稅收政策將會陸續(xù)的出臺

　　(中國社會科學(xué)院金融研究所金融市場研究室副主任 《今日觀察》特約評論員)

　　現(xiàn)在盡管一線城市的交易量有所恢復(fù)，但是比去年的平均水平還是低很多，現(xiàn)在只相當(dāng)于三四月份的月交易量的50%左右，而且9月份開始有大量的新盤上市，供給大量的增加，價(jià)格走高的可能性不大。保持目前的房地產(chǎn)調(diào)控的力度在未來時(shí)間不會出現(xiàn)太大的變化，更多的是要落實(shí)國十條的有關(guān)實(shí)施細(xì)則，比如有差距的信貸政策、金融政策已經(jīng)初步的得到了落實(shí)，但是有關(guān)引導(dǎo)房地產(chǎn)健康發(fā)展的，有利于調(diào)整居民消費(fèi)的相關(guān)稅收政策到目前為止還沒有出臺。我相信在不久的將來，調(diào)整住房市場的一些稅收政策會陸續(xù)的出臺。

　　徐滇慶：2010年的房價(jià)指數(shù)肯定是要下降的

　　(北京大學(xué)國家發(fā)展研究院教授 《今日觀察》特約評論員)

　　高檔商品房和普通的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房屬于兩個(gè)不同領(lǐng)域的概念。目前，隨著外部流入的資金的增加，以及國內(nèi)游資的沖擊，京滬深廣的高檔商品房確實(shí)在向上走，但今年的房價(jià)指數(shù)還是要下降的，所以我們也不要去渲染和制造房價(jià)暴漲的趨勢，只要大量把廉租房推向市場，房價(jià)一定跌，能不能把土地出讓金使用很好地按照中央要求規(guī)范化，從政府財(cái)政支出再拿出1%投入廉租房建設(shè)，只要這樣努力，那么老百姓的住房問題是可以得到解決的。

　　劉戈：應(yīng)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策的明晰性 再進(jìn)一步地真正落實(shí)已經(jīng)制定的政策

　　(《今日觀察》評論員)

　　其實(shí)很多家庭教育對孩子的最后失敗在什么地方？就在父母雙方的意見不一樣。所以關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控，多方的主管一定要堅(jiān)持相同的這樣一個(gè)政策的明晰性，而且要再進(jìn)一步地就把現(xiàn)在已經(jīng)制定的政策真正能落實(shí)下去。

　　張輝：讓保障性住房覆蓋面更廣 政府要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度

　　(北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長助理 《今日觀察》特邀評論員)

　　第一，保證政府對保障性住房，對政府調(diào)控的內(nèi)容持續(xù)，相對其他一般商品房，高檔商品房的態(tài)勢，使保障性住房覆蓋面更廣、更寬；第二針對目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)異動(dòng)情況，政府應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管力度。