馬光遠(yuǎn)：警惕樓市全面回暖弄假成真

　近日，媒體關(guān)于樓市全面回暖的消息刺痛了很多人的神經(jīng)。據(jù)報(bào)道，8月份，30個(gè)城市中有26個(gè)成交面積環(huán)比上漲，其中11個(gè)城市上漲幅度超過50%，而作為全國(guó)風(fēng)向標(biāo)的京滬穗深四地樓市自調(diào)控以來首次集體飆升。

　　盡管統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源不詳，但在政策面不斷釋放調(diào)控不會(huì)放松的信號(hào)，房?jī)r(jià)自“4·17新政”出臺(tái)以來并未明顯回落的情況下，樓市的這種全面回暖是真是假，對(duì)于未來的樓市調(diào)控又會(huì)帶來什么？這些問題已經(jīng)成為決策層、開發(fā)商以及房地產(chǎn)行業(yè)的利益相關(guān)者和民眾最為關(guān)注的焦點(diǎn)話題。

　　對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的“全面回暖”的現(xiàn)象，有如下幾種看法：一是認(rèn)為在經(jīng)歷半年之久的調(diào)控而房?jī)r(jià)并未回落的情況下，大量累積的剛性需求不得不出手，樓市的全面回暖是真實(shí)的、可持續(xù)的；二是認(rèn)為這不過是開發(fā)商等利用所謂的“金九銀十”給低迷中的樓市打氣，數(shù)據(jù)和交易本身的真實(shí)性不值得信賴，這種“人造回暖”已經(jīng)在以前的調(diào)控中屢屢上演；三是認(rèn)為目前成交量的反彈只是一種季節(jié)性表現(xiàn)，樓市整體仍然低迷，價(jià)格向下的趨勢(shì)明顯。

　　我們認(rèn)為，判斷樓市全面回暖與否的關(guān)鍵是數(shù)據(jù)的真實(shí)和可信，而恰恰是這種最基本的判斷依據(jù)，其真?zhèn)螌?shí)難判斷。成交量的反彈究竟如何，價(jià)格究竟是回落抑或上漲，可謂混亂不堪。比如，按照第一創(chuàng)業(yè)證券研究所的數(shù)據(jù)，8月份，上海成交17119套，環(huán)比增長(zhǎng)15%；北京成交9211套，環(huán)比增長(zhǎng)32%。而中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)的最新數(shù)據(jù)卻顯示，8月上海商品住宅市場(chǎng)成交面積環(huán)比上升61%；平均成交價(jià)格在持續(xù)3個(gè)月下調(diào)后，重回到2萬元以上，達(dá)20973元/平方米，環(huán)比漲幅達(dá)5.8%。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)表明，8月份北京住宅成交5564套，環(huán)比上漲12.7%；商品住宅成交均價(jià)為21008元/平方米，環(huán)比上漲10.6%，創(chuàng)下調(diào)控以來的最大漲幅，也是自調(diào)控以來房?jī)r(jià)首度回到2萬元以上。

　　在官方數(shù)據(jù)缺乏，民間數(shù)據(jù)相互打架的情況下，依據(jù)這些數(shù)據(jù)判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否全面回暖，本身就是個(gè)謬論。這些明顯不足以支撐房地產(chǎn)全面回暖的信息經(jīng)過媒體的熱炒，其誘導(dǎo)和誤導(dǎo)的效應(yīng)卻不容低估。在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息傳導(dǎo)信號(hào)扭曲的情況下，媒體、開發(fā)商和中介等的瘋狂炒作已經(jīng)屢屢制造了“三人成虎”的事實(shí)。因此，我們擔(dān)心，不管目前的樓市“全面回暖”是真是假，但如果在缺乏真實(shí)數(shù)據(jù)的情況下，聽任媒體和開發(fā)商熱炒，2009年年初人造的“小陽春”演化成全面瘋狂的悲劇可能再次上演。

　　從目前房地產(chǎn)面臨的諸多因素看，盡管有所謂的“金九銀十”的噱頭，但無論是政策因素，還是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)“全面回暖”的基礎(chǔ)并不存在：

　　首先，房地產(chǎn)的調(diào)控政策不僅沒有放松，反而加碼的跡象明顯，無論是高層的多次表態(tài)，還是相關(guān)部門的具體舉措，都明確地透露出高層調(diào)控的決心。

　　其次，開發(fā)商本身的資金鏈繼續(xù)吃緊。剛剛披露的上市公司中報(bào)顯示，上半年房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債近8000億，而經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量為負(fù)的837.56億元，而去年同期則為418.06億元。四大地產(chǎn)龍頭中，保利、萬科、金地和招商地產(chǎn)的現(xiàn)金流都為負(fù)數(shù)，而且，銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資貸款繼續(xù)收緊。按照目前的情況，預(yù)計(jì)到今年年底，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金缺口將高達(dá)萬億，回到金融危機(jī)之前的水平。

　　第三，供需狀況發(fā)生逆轉(zhuǎn)。按照上市公司的半年報(bào)，上半年超過九成的房地產(chǎn)企業(yè)未能完成今年銷售目標(biāo)的五成。導(dǎo)致庫(kù)存大幅增加，上市地產(chǎn)公司截至6月底的庫(kù)存高達(dá)7753.80億元，較去年同期的3970億元大增53%。加上2009年開工的很多樓盤在9月份以后將大量上市，預(yù)計(jì)未來庫(kù)存量將高達(dá)3億平方米左右，創(chuàng)下歷史新高。

　　很顯然，這些基本面預(yù)示著，樓市在最后一個(gè)季度拷貝2009年，上演超級(jí)大逆轉(zhuǎn)的可能幾乎不存在。但是，2009年銀行、開發(fā)商等通過假按揭等違法操作，制造虛假繁榮，最后弄假成真的歷史教訓(xùn)極為深刻。對(duì)于目前出現(xiàn)的所謂“全面回暖”的跡象，不管真假，在政策層面上都應(yīng)警惕和防范，避免房地產(chǎn)調(diào)控政策功虧一簣。從成交量本身來看，北京的住宅成交8月份和2009年同期比，依然差距很大。但在數(shù)據(jù)出現(xiàn)異動(dòng)的情況下，房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)該更加從嚴(yán)，未雨綢繆，嚴(yán)密監(jiān)視房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，防止在這些利益相關(guān)者“一致行動(dòng)”的邏輯下，弄假成真。